제3자명의신탁(3자간 등기명의신탁)의 법적 성질과 세무 문제

 

1. 제3자명의신탁의 개념 및 부동산실명법과의 관계

 

1) 의의

 

제3자명의신탁(3자간 등기명의신탁)은 부동산 매수인(명의신탁자)이 매도인과 매매계약을 체결하면서 제3자(명의수탁자)와 사이에 명의신탁약정을 체결하여, 매도인으로부터 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 받는 형태입니다.​

부동산 매수인이 매도인과의 매매계약에서 당사자이지만, 대금도 매수인이 지급하고 계약상 법률효과도 매수인에게 귀속되는 반면, 등기명의만 제3자에게 이전하는 구조입니다.​

 

2) 부동산실명법(부동산실권리자명의등기에관한법률)과의 충돌:

 

부동산실명법 제4조

제1항은 명의신탁약정 자체를 무효로 하고,

제2항 본문에서 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산 물권변동을 무효로 규정합니다.

다만 제3항에서 이러한 무효를 제3자에게는 대항하지 못한다고 규정하여 거래의 안전을 보호합니다.

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2. 제3자명의신탁이 가능한 경우

 

원칙적으로 명의신탁은 금지되지만, 다음의 예외 사항이 있습니다:

 

1) 부동산실명법의 명시적 예외:

 

-. 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우

∙ 2인 이상이 구분소유 약정을 하고 공유로 등기한 경우

∙ 신탁법 또는 자본시장법에 따른 신탁재산으로 등기한 경우

​∙ 부동산실명법 제8조에 따라 배우자 명의로 등기한 경우(조세포탈, 강제집행 회피, 법령상 제한 회피 목적 제외)​

∙ 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기하는 경우(조세포탈 등 목적 제외)​

 

신탁법에 따른 신탁이 가장 중요한 합법적 대안입니다. 신탁법상 신탁은 명의신탁과 달리 신탁등기가 병행되며, 수탁자가 실명으로 등기되므로 부동산실명법의 적용을 받지 않습니다. 신탁법상 신탁의 경우 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로 명의신탁자의 내부 소유권이 유지되지 않습니다.

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3. 취득세 납부 의무 및 납부 기준일

 

대법원 2014두43110 전원합의체 판결의 다수의견:​

 

1) 명의신탁자의 취득세 납세의무:

 

성립시기: 잔금지급일(실제로 매매대금을 지급하는 날)

​명의신탁자는 구 지방세법 제105조 제2항의 "사실상 취득" 기준이 적용됩니다.​

명의신탁자는 정식 계약당사자로서 매매대금을 전액 지급한 실소유자이므로, 명의수탁자 명의의 등기 유무와 관계없이 잔금지급일에 취득세 납세의무가 성립합니다.​

 

2) 명의수탁자의 취득세 납세의무:

 

명의수탁자가 매도인으로부터 등기를 받을 때 취득세 납세의무가 성립합니다.​

다만 명의신탁약정이 무효이므로, 세무상 논리적 모순이 발생합니다.​

 

3) 중요한 실무적 결론:​

 

명의신탁자가 먼저 잔금을 지급하면서 명의수탁자 앞으로 등기할 때 명의수탁자 명의로 취득세를 신고납부합니다.

이후 명의신탁자가 자신의 명의로 등기를 할 때도 명의신탁자 명의로 추가 취득세를 신고납부합니다.

그러나 판례 다수의견에 따르면, 실제의 취득세 납세의무는 명의신탁자에게만 잔금지급일에 1회만 성립하며, 등기일에는 새로운 납세의무가 성립하지 않습니다.​

부동산실명법 위반으로 적발되면, 형식적 등기에 따른 취득세 신고납부가 있었더라도 부동산실명법 위반에 대한 과징금이나 이행강제금으로 제재합니다.

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4. 등록면허세(등록세) 납부 여부 및 기준일

 

1) 신탁법에 따른 신탁의 경우:​

 

♦ 위탁자로부터 수탁자에게의 신탁재산 이전:

 

취득세와 등록면허세 모두 비과세​

신탁법에 따른 신탁이며 신탁등기가 병행되는 경우만 해당합니다.​

 

♦ 신탁 종료 시 등록면허세:​

 

수익자가 위탁자 이외의 제3자인 경우: 부동산 가액의 1천분의 10 세율 적용(공익사업 비영리사업자는 1천분의 5)​

∙ 위탁자만이 수익자인 경우: 등록세 면제​

∙ 위탁자의 포괄승계인(상속인 등)에게 이전하는 경우: 상속 등기로 등록세 부과​

 

♦ 일반적인 등기의 등록면허세 납부 기준일:

 

등기를 하기 전에 신고하고 납부해야 합니다.

​단차등기(후차 등기)에서는 초차등기 시 납부와 별도로 다시 납부합니다.

 

초차등기와 단차등기의 개념 1. 초차등기(初次登記) 초차등기는 동일한 부동산에 대해 가장 먼저 이루어지는 소유권보존등기 또는 최초의 소유권이전등기입니다. 즉, 미등기 부동산이 처음으로 등기되거나, 기존 등기가 말소된 후 다시 등기될 때의 최초 등기를 의미합니다.​ 예를 들어, 매도인 A가 소유한 부동산을 명의수탁자 B에게 양도하는 첫 번째 소유권이전등기가 초차등기입니다. 2. 단차등기(段次登記) 또는 후차등기(後次登記) 단차등기는 초차등기 이후 순차적으로 이루어지는 소유권이전등기들을 의미합니다. "단차"(段次)는 "차례" 또는 "단계"를 뜻하며, 2차 등기, 3차 등기 등 순차적인 등기를 모두 포함합니다.​ 예를 들어, A → B(초차등기) → C(단차등기, 2차) → D(단차등기, 3차)와 같이 여러 차례의 소유권이전이 이루어질 때, B → C와 C → D의 등기가 단차등기입니다. 3. 명의신탁에서의 초차등기와 단차등기 3자간 등기명의신탁의 경우, 등기 구조는 다음과 같습니다:​ 초차등기: 매도인(A) → 명의수탁자(B)로의 소유권이전등기 명의신탁약정은 비공개이므로 외형상 정상적인 매매로 보임 명의수탁자가 이 단계에서 형식적으로 취득세 납세의무를 부담 단차등기: 명의수탁자(B) → 명의신탁자(C)로의 소유권이전등기 명의신탁자가 자신의 명의로 부동산을 등기받는 단계 형식적으로는 B가 C에게 판매하는 것처럼 보임 4. 명의신탁에서의 중복 납부 문제 명의신탁에서는 중복 납부의 법적 모순이 발생합니다. 대법원 판례에 따르면, 명의신탁자의 취득세 납세의무는 잔금지급일(초차등기 이전)에 이미 성립합니다. 그럼에도 불구하고 실무에서는:​ 초차등기(A → B) 시: 형식적으로 B가 취득세 납부 단차등기(B → C) 시: 형식적으로 C(실제로는 명의신탁자)가 취득세 납부 결과적으로 동일한 부동산에 대해 최대 3차례까지 취득세를 납부하라는 과세실무가 이루어집니다. 그러나 대법원 2014두43110 판례의 다수의견에 따르면, 실제의 취득세 납세의무는 명의신탁자에게만 1회만 성립하며, 단차등기는 "이미 사실상 취득된 부동산에 관해 형식적 요건을 추가로 갖춘 것"에 불과하므로 새로운 취득세 납세의무가 성립하지 않습니다.​ 5. 등록면허세와의 관계 마찬가지로 등록면허세도 중복 납부의 문제가 발생합니다:​ 초차등기에서: 매도인 → 명의수탁자 등록세 납부 단차등기에서: 명의수탁자 → 명의신탁자 등록세 재납부 명의신탁약정이 무효이므로, 이러한 중복 납부는 세법상 정당성이 없습니다. 합법적인 신탁법상 신탁의 경우에는 위탁자로부터 수탁자에게의 신탁재산 이전 시 취득세와 등록면허세가 모두 비과세되어 이러한 문제가 발생하지 않습니다. ​ 6. 결론 명의신탁의 경우 초차등기와 단차등기가 순차적으로 이루어지지만, 명의신탁약정이 무효이므로 실질적 취득은 명의신탁자의 잔금지급일에만 성립합니다. 따라서 단차등기에서의 중복 취득세 및 등록면허세 납부는 법리상 정당화되지 않으며, 부동산실명법 위반으로 적발될 경우 세무 문제와 별도로 과징금이나 형사처벌의 대상이 됩니다.

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2) 명의신탁과 등록면허세의 관계:

 

명의신탁의 경우 명의신탁약정이 무효이므로, 엄밀히 말해 명의수탁자 명의로의 등기는 형식적으로만 취급되어야 합니다. 따라서 단차등기에서 중복 납부되는 등록면허세의 법적 정당성은 명의신탁의 무효성과 모순됩니다.

 

5. 신탁법 신탁 vs 명의신탁의 차이

 

구분	신탁법 신탁	명의신탁
소유권 귀속	수탁자에게 완전히 이전	내부적으로 신탁자에게 유지, 외부적으로만 수탁자 명의
등기 방식	신탁등기 병행	신탁등기 없음
부동산실명법	적용 제외	적용 (무효)
취득세	위탁자→수탁자 이전 시 비과세	형식등기 시에도 과세
세무상 지위	수탁자가 실명 소유자	명의신탁자가 실소유자

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6. 실무적 결론

 

-. 제3자명의신탁은 부동산실명법 위반으로 원칙적으로 무효입니다. 부동산실명법의 예외사항에 해당하지 않는 한, 명의신탁약정 및 그에 따른 등기는 모두 무효이며, 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사처벌 대상입니다.

​-. 합법적 대안으로는 신탁법에 따른 신탁을 체결하고 신탁등기를 병행하는 방식이 있으며, 이 경우 취득세와 등록면허세가 비과세됩니다. 이 방식에서는 수탁자가 실명 소유자가 되지만, 신탁계약과 신탁원부에 의해 위탁자의 이익이 보호됩니다.

 

​ 오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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