부동산실명법상의 계약명의신탁과 예외 요건

 

부동산실명법(부동산실권리자명의등기에관한법률)은 명의신탁계약약정(계약명의신탁)을 원칙적으로 무효로 규정합니다. 즉 부동산을 사실상 취득하려는 자(실권리자)가 제3자의 명의를 빌려 매매계약을 체결하고 등기를 하는 경우, 그 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 모두 무효로 봅니다.

다만 법률은 예외적으로 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 경우에 한해 등기 효력을 인정하여 계약을 유효로 봅니다. 또한 종중·배우자·종교단체 명의신탁처럼 조세포탈·강제집행면탈 등 부정한 목적이 없는 경우는 제8조의 특례에 따라 제4조 이하 규제 자체가 적용되지 않습니다.

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 ) [시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정] 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. <개정 2013. 7. 12.> 1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 [전문개정 2010. 3. 31.][제목개정 2013. 7. 12.]

 

 

1. 계약명의신탁의 정의(부동산실명법 제2조):

 

1) 의의

 

실권리자는 제3자와 명의신탁 약정을 맺고, 부동산 매매계약을 제3자(명의수탁자) 명의로 체결하며 잔금을 지급하여 실권리자가 실질소유하는 형태.

 

2) 예외 요건(제4조 단서):

 

위 신탁 약정에 따른 등기는 무효이나, “부동산 취득계약에서 명의수탁자가 매매당사자이고 매도인이 신탁약정 사실을 알지 못한 경우”에는 예외적으로 무효가 아닙니다. 즉 매도인의 선의(善意)가 인정되면 계약과 그 효과가 그대로 유효합니다.

 

3) 허용 가능성·위법성 여부:

 

위 요건(매도인 선의 등)이 충족되면 계약명의신탁은 법적으로 허용됩니다. 이 경우 계약은 정상 매매로 간주되어 위법성이 없으며 실권리자가 부동산을 취득한 것으로 봅니다. 반면 매도인이 신탁을 알았거나 조세회피·채권회피 목적일 때는 전면 금지되므로 무효이며, 이 경우 과태료·형사처벌 대상입니다.

 

2. 대법원 2014두43110 판례의 해석

 

판례 > 대법원 2014두43110 | 사법정보공개포털

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대법원(2018.3.22, 2014두43110)은 3자간 등기명의신탁 사건에서 “명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의의 등기는 무효이나, 매도인과 명의신탁자(실권리자) 사이의 매매계약은 유효”라고 밝혔습니다. 즉 매수인이 사실상 부동산을 취득하고 잔금을 지급하면 그 시점에 실질취득이 이루어지므로 명의신탁자(실권리자)가 실제 소유자가 된다고 본 것입니다.

이 판결은 계약명의신탁의 경우에도 동일하게 적용될 수 있는데, 매도인의 선의가 인정되는 조건 하에서는 계약 자체가 일반 매매계약과 다를 바 없이 유효하다고 해석됩니다. 결론적으로, 매도인이 명의신탁 사실을 모르는 상태에서 계약명의신탁이 이루어지면 그 계약은 법적으로 문제되지 않습니다.

 

1) 계약명의신탁 시 취득세 과세 기준

 

계약명의신탁이 인정되는 경우, 세법상 실질취득 시점을 기준으로 취득세 납세의무가 발생합니다. 지방세법은 등기를 하지 않아도 매매대금 지급과 같은 실질적 취득 요건을 갖추면 그 시점을 취득시기로 봅니다.

대법원도 “계약명의신탁에서도 매매대금을 모두 지급하면 명의수탁자에게 취득세 납세의무가 성립”한다고 판시했습니다. 즉 명의수탁자(계약상의 매수인)가 잔금 완납일에 취득세를 부담합니다. 이후 명의신탁자를 위해 명의 이전 등기를 마쳐도 추가적 취득세는 부과되지 않습니다.

 

2) 취득세 납세의무자:

 

계약명의신탁에서는 매도인과 계약을 체결한 명의수탁자가 납세의무자입니다.

 

3) 과세 기준시기:

 

매매대금 완납 시점을 취득시기로 보아 이때 취득세가 성립합니다. 예를 들어 잔금지급일에 실질취득한 것으로 보고 취득세를 부과합니다.

 

4) 중복과세 배제:

 

명의이전 등기를 별도로 하더라도 앞서 취득세가 이미 확정되었으므로 새로운 납세의무는 발생하지 않습니다.

 

5) 계약명의신탁 시 등록면허세 과세 기준

 

등록면허세는 부동산 등기행위에 부과되는 세금으로, 그 과세표준은 등기 당시의 가액입니다. 계약명의신탁으로 제3자 명의 등기가 된 후 이후에 실권리자 명의로 등기하는 경우, 실질 소유권 이전에 해당하므로 등록면허세가 부과됩니다. 즉 실권리자 명의로 등기할 때 등기 신청일을 기준으로 해당 부동산의 가치에 따른 세율이 적용됩니다. (참고로 다른 목적의 명의 변경 등기도 등록면허세 과세 대상입니다.)

 

6) 등록면허세 납세의무자:

 

부동산 등기를 신청하는 사람, 즉 실권리자의 명의로 등기하는 경우 실권리자가 납세의무자가 됩니다.

과세 기준시기: 해당 등기신청일(등록일)을 기준으로 과세표준(등기 당시 시가)과 세율이 적용됩니다.

 

3. 요약 정리

 

구분	내용
계약명의신탁 허용 조건	– 매도인이 명의신탁 약정 사실을 모름(善意)– 조세포탈·집행회피 목적 아님
법적 효력	– 예외 조건 충족 시 매매계약 유효, 실권리자에게 소유권 이전 인정– 위반 시 약정·등기 무효(과태료·형사처벌 가능)
취득세 납세자/기준	– 납세자: 계약상의 매수인(명의수탁자)– 과세 기준일: 매매대금 완납일(사실상 취득시)– 추가 등기 시 신규 과세 없음
등록면허세 납세자/기준	– 납세자: 부동산 등기 신청자(실권리자) – 과세 기준일: 등기 신청일(등록 당시 가액 적용)– 일반 소유권 이전등기와 동일 과세

 

위와 같이, 계약명의신탁이 허용되는 경우에는 부동산실명법에 저촉되지 않고 실제 취득시점에 실권리자가 취득세를 부담하며, 이후 명의 변경 시점(등록 당시 가액을 적용)에 등록면허세를 납부하게 됩니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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