상속등기에 관한 업무처리지침 상세 분석

 

상속등기에 관한 업무처리지침 개정 2025.12.29 [등기예규 제1864호, 시행 2026.01.01] | 사법정보공개포털

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제1장. 총칙: 기본 원칙

 

1) 목적과 적용범위

 

이 지침의 목적은 상속을 원인으로 부동산 등기를 신청할 때, 등기관(등기소)이 어떤 기준으로 신청을 심사하고 처리할 것인지를 명확히 하는 것입니다.

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2) 등기관의 심사 기준

 

등기소에서 상속등기를 받으면, 담당 공무원이 다음의 4가지 사항을 반드시 확인합니다:

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심사 항목	확인 내용	의미
피상속인 일치	등기부등본의 소유자와 사망자가 같은 사람인지	틀린 사람 명의로 등기되면 안 됨
사망 여부 및 시점	사망일이 정확한지, 어느 법이 적용되는지	사망 날짜에 따라 적용법이 다름
상속인의 범위	진정한 상속인은 누구인지	호주상속, 일반상속 등에 따라 범위가 다름
상속 방법	법정상속인지, 협의분할인지	서류 요건과 기재사항이 달라짐

 

 

제2장. 소유권보존등기: 미등기 부동산의 상속

 

쉽게 말하면

집이나 토지를 소유했는데, 살아 생전에 등기를 하지 않은 채로 사망한 경우입니다. 이런 경우 상속인이 처음으로 자신 명의로 등기하는 절차입니다.

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1) 신청 방법

 

상속인 누가 신청하나?

상속인이 여럿이면 모두 신청하거나, 상속인 중 한 명이 전원을 대리하여 신청 가능

​

2) 신청서 작성 시 주의사항:

 

등기목적란: "소유권 보존"이라고 기재

신청인 모두 기재하되, 각자의 상속지분을 명시해야 함 (예: 갑 1/2, 을 1/2)

등기원인(사망 날짜)은 기재하지 않음

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제3장. 소유권이전등기: 등기되어 있는 부동산의 상속

 

1) 가장 일반적인 상속등기절차

 

부동산이 이미 선대 명의로 등기되어 있을 때 상속인이 자신의 이름으로 변경하는 절차입니다.​

 

핵심 원칙: "단독 신청 불가능": 상속인이 여럿일 때의 중요한 원칙​

상속인 중 일부만 신청할 수 없습니다.

 

예를 들어, 형과 동생 둘이 상속인인데 동생이 협력하지 않는다고 해서 형 혼자만 등기할 수 없다는 의미입니다. 다음 중 하나의 방법만 가능합니다:

 

전원 신청: 형과 동생이 함께 신청서에 서명

대리 신청: 형이 동생까지 포함해서 "동생을 위해" 신청 (동생의 위임장 필요)

 

2) 특수한 경우: 상속포기가 있을 때

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예시) 배우자와 자녀 2명(A, B)이 상속인이었는데, 자녀 2명이 모두 상속을 포기한 경우:

 

결과: 배우자가 자녀의 상속분까지 받게 됨

등기: 배우자가 단독으로 상속등기 신청 가능

등기원인과 연월일: 상속 유형별 기재 방법

 

여기가 매우 중요합니다. 같은 상속이어도 어떤 방식으로 상속했느냐에 따라 기재 내용이 달라집니다.

 

상속 유형	등기원인	연월일	필요 서류	예시
법정상속 (아무 협의 안 함)	"상속"	피상속인 사망일	제적등본, 가족관계증명서	부모가 돌아가셨을 때 법에 정한 대로 상속받는 것
협의분할	"협의분할에 의한 상속"	피상속인 사망일	협의분할서 + 인감증명서	상속인들이 모여 "너는 이것, 나는 저것"하고 정한 경우
조정분할 (가정법원 조정)	"조정분할에 의한 상속"	피상속인 사망일	조정기록 정본	상속인들이 싸워서 법원 조정을 받은 경우
심판분할 (가정법원 판결)	"심판분할에 의한 상속"	피상속인 사망일	심판서 정본	상속인들이 싸워서 판사가 결정한 경우

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3) 구법(舊法) 시대의 등기원인

​

[민법이 변한 시대에 따라]:

 

1959년 12월 31일 이전 개시: "호주상속" 또는 "유산상속"

1960년 1월 1일 ~ 1990년 12월 31일: "재산상속"

1991년 1월 1일 이후: "상속" (위의 표 참조)

 

현실에서: 고령의 지주나 오래된 토지를 상속받을 때 구법 문제가 나타납니다.

 

4) 상속인임을 증명하려면 어떤 서류를 내야 할까요?

 

피상속인에 따라 다릅니다.

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♦ 피상속인이 한국인일 때: 기본 서류

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모든 경우 필수:

 

피상속인의 제적등본 (출생부터 사망까지 연결되는 전체 기록)

피상속인의 기본증명서 (상세)

피상속인의 가족관계증명서 (상세, 배우자/자녀 관계 증명용)

피상속인의 친양자입양관계증명서 (상세)

피상속인의 입양관계증명서 (상세)

혼인관계증명서 (상세)

 

♦ 상속인별로:

 

각 상속인의 기본증명서 (상세)

각 상속인의 가족관계증명서 (상세)

각 상속인의 혼인관계증명서 (상세, 배우자가 있으면)

 

특별한 경우 1: 대습상속 (先死相続人의 자녀가 받는 상속)

 

쉽게 말하면

"부모님이 돌아가시기 전에 자녀가 먼저 돌아가신 경우, 그 자녀의 자식이 상속을 받는" 제도입니다.

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[예시]:

 

할아버지(피상속인)가 돌아감

아버지(할아버지의 아들)가 할아버지보다 먼저 돌아감

손자(아버지의 아들)가 아버지를 대신해 상속받음

 

[대습상속 증명 시 필요한 확인 사항]

​

피대습자(먼저 간 사람) 사망 확인: 제적등본에서 "사망"으로 기재되어 있는가?

 

[대습상속인(손주) 자격 확인]:

 

피상속인(할아버지) 사망 당시 생존해 있었는가?

피대습자(아버지)의 친생자인가?

입양자라면 친양자입양인가, 양자입양인가?

 

[다른 상속인 확인]:

 

피상속인의 다른 자녀나 손주가 있는가?

피대습자의 대습상속인이 혼자인가, 여럿인가?

 

[서류 준비 체크리스트]

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구분	제출 서류	확인 내용
피상속인	기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세), 제적등본	자녀 중 누가 피상속인보다 먼저 사망했는가
피대습자	기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세), 제적등본	피대습자의 자녀가 정확히 누구인가
대습상속인	기본증명서, 가족관계증명서, 혼인관계증명서	정확히 누가 상속을 받는가

 

특별한 경우 2: 상속결격자가 있는 경우 (법적으로 상속권을 잃은 사람. 2026. 1. 1.부터 시행)

 

법에서 정한 이유로 상속받을 자격을 잃은 사람이 있는 경우입니다. 예:

 

∙ 피상속인을 살해하려다 실패 (미수범)

∙ 피상속인의 유언을 위조하거나 파괴한 사람

∙ 사기나 강박으로 피상속인의 유언을 변경하게 한 사람

 

[등기 신청 시 주의사항]

​

신청서 작성:

 

상속결격자의 이름 옆에 "민법 1004조 제○호 사유 상속결격"이라고 기재

예: "공동상속인 김○○ 민법 제1004조제1호의 사유 상속결격"

 

첨부 서류:

 

판결문 정본 (상속결격을 선고한 법원 판결문)

등기관은 판결 주문뿐만 아니라 판결 이유도 함께 검토해야 함

​

 

제4장. 상속등기의 경정등기 (이미 한 등기를 다시 고치는 절차)

 

1) 언제 경정등기가 필요한가?

​

상속등기를 이미 했는데, 나중에 상황이 변하는 경우가 있습니다:

 

상황	예시	할 일
협의분할을 하기로 결정	처음에는 법정상속으로 등기했는데, 나중에 형과 동생이 "너는 집, 나는 돈"이라고 협의	경정등기 신청
협의분할을 다시 변경	이미 한 번 협의분할을 하고 등기했는데, 상황이 바뀌어 다시 분할 협의	재협의분할 경정등기 신청
상속권 상실 판결	등기 후 법원에서 일부 상속인의 상속권을 상실시킨 판결	상속권 상실자 제외로 경정

 

2) 경정등기의 일반 원칙

​

상속으로 인한 소유권이전등기 후, 협의분할 등을 원인으로 경정등기를 신청할 때는 「상속등기와 그 경정등기에 관한 업무처리지침」을 따릅니다. (별도의 지침이 있음)

 

3) 상속권 상실로 인한 경정등기

 

[새로운 제도: 상속권 상실 (2026년 1월 1일 신규 도입)]

 

가) 무엇이 바뀌었나?

 

"구하라법"이라고 불리는 새로운 법이 2026년 1월 1일부터 시행됩니다. 이것은 부모에게 심각한 학대나 학살을 한 자녀가 상속받지 못하도록 하는 제도입니다.

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"구하라"는 한 젊은이의 이름인데, 생전에 부모로부터 극심한 학대를 받다 결국 사망했습니다. 이 사건을 계기로 법이 만들어졌습니다.

 

나) 등기 신청 방법

​

상속등기가 이미 마쳐진 후, 가정법원에서 직계존속(부모, 할아버지 등)의 상속권 상실 판결이 나온 경우:

 

다) 신청서 기재:

 

상속권을 잃은 사람 옆에: "민법 제1004조의2 사유 상속권 상실"

예: "공동상속인 김○○ 민법 제1004조의2의 사유 상속권 상실"

 

라) 이후 절차:

 

등기명의인을 상속권 상실자를 제외한 공동상속인으로 경정

또는 상속권 상실 판결로 새로 상속인이 된 사람이 명의인이 됨

 

♦ 절차

 

상속등기가 마쳐짐

가정법원에서 직계존속의 상속권 상실을 선고

그 판결이 확정됨

등기소에 경정 신청

 

4) 특수 상황 처리: 이해관계인이 생겼을 때

 

상황 1: 공동상속인 중 일부가 지분을 팔았을 때

​

♦ 예시:

 

형과 동생이 공동상속으로 등기됨 (형 1/2, 동생 1/2)

나중에 동생이 자기 지분을 제3자 A에게 팜

이제 형이 동생과 협의분할을 하려고 함

하지만 동생의 지분은 이미 A가 가짐

 

→ 해결 방법:

 

먼저 동생→A로의 지분 이전 등기를 말소

그 다음에 협의분할로 인한 경정등기 신청

​

상황 2: 가압류등기가 있을 때

​

♦ 예시:

 

형과 동생이 공동상속으로 등기됨

형이 돈을 빌려줬는데 변제하지 않아, 채권자가 형의 상속지분에 가압류등기를 함

이제 협의분할로 형의 지분이 감소하려고 함

 

→ 필요 서류:

 

가압류권자의 승낙서 또는

가압류를 해제하는 법원 판결서 등본

​

 

제5장. 피상속인이 외국인일 때: 특수 요건

 

피상속인이 외국 국적을 가지고 있으면 한국의 가족관계등록(호적) 제도가 적용되지 않습니다. 대신:

 

Option 1: 상속인을 확인할 수 있는 원본 문서 제출

 

외국의 출생증명서, 혼인증명서, 사망증명서 등 공공기관이 발급한 공식 서류

반드시 아포스티유(국제공증서)를 받아야 함​

 

Option 2: 상속인 전원의 서약서

 

내용: "우리 외에 다른 상속인은 없습니다"

작성: 각 상속인이 본국에서 공증인에게 공증받은 후 아포스티유 취득​

 

등기관이 판단: 위 두 가지 중 어느 것이 필요한지는 등기소의 등기관이 구체적인 사안을 보고 결정합니다.​

 

1) 왜 따로 규정하나?

 

피상속인이 외국 국적을 가지고 있으면:

 

호적이 없음: 한국의 가족관계등록 제도가 적용 안 됨

상속인 확인이 어려움: 외국 법에 따라 상속인이 정해짐

서류 준비가 복잡함: 외국 공공기관의 증명서를 받아야 함

 

2) 필수 서류

​

♦ 기본: 피상속인의 신원 확인

 

사망증명서 (외국 공공기관 발급, 아포스티유 필수)

여권 사본 또는 외국인등록증

한국에서의 주소 증명 (또는 등기부에 기재된 주소 소명)

 

3) 상속인 확인 방법: 두 가지 옵션

 

Option 1: 공식 증명서 제출

 

각 상속인의 출생증명서, 혼인증명서 등

모두 아포스티유 필수

외국 공증인의 공증도 필요할 수 있음

 

Option 2: 상속인 전원의 선서진술서

 

내용: "피상속인과의 관계 및 우리 외에 다른 상속인이 없음"을 확인하는 진술

 

♦ 절차:

 

각 상속인이 본국에서 작성

본국의 공증인에게 공증

아포스티유 취득

한국으로 제출

 

 

☀ 실무 체크리스트: 상속등기 신청 전 확인사항

 

단계 1: 상속인 확정 (가장 중요!)

 

피상속인의 제적등본 (전체 연결) 발급

피상속인의 기본증명서(상세) 발급

피상속인의 가족관계증명서(상세) 발급

입양관계증명서 필요 여부 확인

상속인 전원의 기본증명서(상세) 발급

상속인 전원의 가족관계증명서(상세) 발급

 

단계 2: 부동산 확인

 

등기부등본 발급 (피상속인 명의로 등기되어 있는가?)

미등기 부동산이 있는가? (건축물대장, 토지대장 확인)

저당권 등 다른 등기가 있는가?

 

단계 3: 상속방법 결정

 

법정상속: 특별한 협의 없이 법에 정한 대로 받을 것

필요 서류: 위의 1단계 서류면 충분

 

협의분할: 상속인들이 모여 누가 무엇을 받을지 정할 것

해야 할 일: 협의분할서 작성 (공동상속인 전원 서명)

필요 서류: 협의분할서 + 인감증명서

 

단계 4: 이해관계인 확인

 

공동상속인 중 지분을 팔거나 담보로 준 사람이 있는가?

가압류등기가 있는가?

만약 있다면 관계자의 승낙서 준비

 

단계 5: 특수 상황 확인

 

상속인 중 미성년자가 있는가? (특별대리인 필요)

상속을 포기한 사람이 있는가? (가정법원 수리 증명)

재외국민이나 외국인이 상속인인가? (공증 서류 필요)

피상속인이 외국인인가? (아포스티유 등 필수)

 

단계 6: 등기소 방문 또는 온라인 신청

 

관할 등기소 확인 (2025년부터는 전국 어디든 가능)

신청서 작성 (등기원인 정확히 기재)

필수 서류 모두 준비

온라인 신청 또는 방문 신청 선택

 

[핵심 요약표]

 

항목	내용	주의사항
신청인	상속인이 단독 신청 가능	공동상속인은 전원 신청하거나 1인이 전원을 위해 신청 (일부만 신청 불가)
등기원인	상속 방법에 따라 다름	협의분할, 심판분할 등 종류에 따라 기재 방식 상이
연월일	대부분 피상속인 사망일	사망일이 정확해야 함 (기본증명서 기준)
상속지분	반드시 명시	공동상속인이 여럿이면 각자의 지분을 구체적으로 기재
첨부서류	상속인임을 증명하는 서류	제적등본, 가족관계증명서 등 (협의분할이면 추가로 협의분할서)
협의분할서	공동상속인 전원 서명 필수	인감도장 날인 필요, 각자의 지분을 명기
외국인 상속인	여권, 공증서류 필요	아포스티유 필수
경정등기	이미 한 등기를 수정	상황 변경 시 (협의분할 변경, 상속권 상실 등)

 

 

⚫ 마무리: 상속등기 신청 기한: 원칙적으로 없음

 

하지만:

상속세 신고: 사망 후 6개월 내 (중요!)

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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