[대법원판례] 지역주택조합이 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실한 조합원을 상대로 위약금을 구한 사건

판례 > 대법원 2025다213488 | 사법정보공개포털

사법정보공개포털

 

 

1. 사건 개요

천안시 소재 지역주택조합(원고)과 아파트 분양을 위해 조합에 가입한 조합원들(피고들) 사이의 위약금·분담금 청구 사건입니다.

핵심 쟁점은 두 가지입니다:

• 조합원이 중도 탈퇴할 경우 위약금을 어떻게 산정하는가
• 조합이 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못한 경우 위약금을 면제할 수 있는가

---

2. 사실관계 정리

피고들은 원고 조합과 조합가입계약을 체결하면서 공급받을 아파트의 동·호수를 특정하지 않고, 동·호수 배정은 사업계획승인 이후 공개추첨으로 결정하기로 하였습니다. 피고들은 계약금 일부만 납부하였습니다.

아파트 층수(1층, 2층, 3층, 기준층)에 따라 분담금 총액이 달라지도록 설계되었으며, 가장 높은 분담금은 기준층, 가장 낮은 분담금은 1층으로 정해져 있었습니다.

조합가입계약 제10조 제3항(이 사건 환불규정)에는 "조합원 자격을 상실하는 경우, 기납입한 분담금 중 위약금(조합원분담금 총약정금의 10%) 등을 공제한 납입 원금만을 환불한다"고 규정되어 있었습니다.

원고 조합은 2015년 12월 조합설립인가를 받았고, 2023년 7월 사업계획승인 신청을 하여 2024년 4월에야 사업계획승인을 받았습니다.

피고들은 두 그룹으로 나뉩니다:

그룹 피고 탈퇴 시점

피고 1 등	피고 1, 2, 7, 9, 11	조합설립인가일로부터 3년 이내 탈퇴
피고 3 등	피고 3, 4, 5, 8, 10	조합설립인가일로부터 3년 경과 후 탈퇴

---

3. 원심(대전고법)의 판단 — 대법원이 파기한 부분

원심은 두 가지 이유로 위약금 청구를 상당 부분 기각하였습니다.

❌ 원심 판단 ①: 위약금 산정 기준

'조합원분담금 총약정금'이란 조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금을 의미한다.

→ 계약금 일부만 납부한 상태에서 탈퇴했으므로, 위약금도 그 납부액을 기준으로 극히 소액만 산정

❌ 원심 판단 ②: 귀책사유 면제

설립인가 후 3년이 지나도록 사업계획승인을 못 받았다면, 조합원의 탈퇴에 대해 귀책사유를 물을 수 없다.

→ 피고 3 등에 대한 위약금 청구 전부 기각

---

4. 대법원의 판단 — 핵심 법리

쟁점 ① 위약금 산정 기준 (약관 해석 원칙)

약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자의 의사가 아닌 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 합니다. 약관 조항이 다의적으로 해석되고 그 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 합니다.

이를 이 사건에 적용하면:

'총약정금'은 문언상 이행기 도래 여부와 무관하게 약정을 통해 정한 금액 전체를 의미합니다. 이 사건 조합가입계약에서 층수에 따른 분담금 총액을 각각 특정하였으므로, 4가지 경우 중 어느 하나에 해당한다는 것은 알 수 있습니다.

동·호수 배정 이전 단계에서는 조합원이 어느 층이든 배정받을 가능성이 열려 있고, 분담금 총액이 1층 기준보다 낮아질 수 없으므로, 고객에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 위약금을 산정하는 것이 합리적입니다.

✅ 대법원 결론: '총약정금' = 1층 분담금 총액 기준 10%
❌ 원심처럼 '이미 이행기가 도래한 분담금'으로 축소 해석하는 것은 잘못

---

쟁점 ② 귀책사유 면제 여부 (손해배상액 예정의 법리)

손해배상액 예정이 있는 경우, 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 됩니다. 채무자는 귀책사유가 없음을 스스로 주장·증명해야 비로소 지급책임을 면할 수 있습니다.

대법원은 귀책사유 부존재를 인정하기 어렵다는 근거를 다음과 같이 제시하였습니다:

지역주택조합 사업은 그 특성상 조합원 모집, 재정 확보, 토지매입 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많아 사업 지연이 어느 정도 예상 가능합니다. 조합가입계약에서도 사업 내용과 분담금 납부일정이 추후 변경될 수 있음을 이미 표시하고 있었습니다.

원고의 사업은 절차대로 진행 중이고 사업이 무산될 우려가 드러나지 않습니다. 지역주택조합 사업의 위험은 모든 조합원이 부담하는 측면이 있으므로, 사업이 다소 지연되었다는 이유로 계약의 구속력에서 쉽게 벗어나는 것은 바람직하지 않습니다.

주택법 제14조의2(설립인가 후 3년 내 사업계획승인 미취득 시 해산 결의 규정)는 조합원의 재산권 보호와 사업 투명성 제고를 위해 신설된 것이지, 3년 경과 후 조합원들의 계약상 책임을 면제하기 위한 규정이 아닙니다.

원심의 논리대로라면, 3년이 지난 시점부터 이탈하는 조합원들의 위약금 책임이 면제되어 조합원 이탈과 사업 실패를 오히려 심화시킬 수 있고, 이는 잔류 조합원들에게 피해를 전가하는 결과를 초래합니다.

✅ 대법원 결론: 3년 내 사업계획승인 미취득만으로는 귀책사유를 부정할 수 없어 위약금 면제 불가

---

5. 피고 6에 대한 판단 (별도 쟁점)

피고 6은 미납 계약금 지급 의무가 있고, 조합원 자격 상실일이 분담금 이행기 도래 이후이므로 지급 의무가 없다는 주장, 추가부담금 관련 사기·착오 취소 주장 등이 모두 배척되었습니다. 이 부분에 대한 피고 6의 상고는 기각되었습니다.

---

6. 실무적 시사점 요약

구분 내용

약관 해석	다의적 해석 시 고객 유리 원칙 적용. 단, '가장 유리한 해석' = 문언을 완전히 무시하는 것이 아님
위약금 산정	동·호수 미배정 상태 탈퇴 시 → 1층 분담금 총액의 10% 기준
귀책사유	손해배상 예정 계약에서 귀책사유 부존재는 채무자가 적극 증명해야 함
사업 지연	지역주택조합 사업 지연은 계약 체결 시 예상 가능한 위험으로, 단순 지연 = 면책 불가
주택법 해석	주택법 제14조의2는 해산 절차 규정이지 위약금 면책 근거가 아님

---

7. 판결의 결론

• 나머지 피고들(피고 3 등 포함)에 대한 원고 패소 부분 → 파기환송 (다시 심리)
• 원고의 나머지 상고 및 피고 6의 상고 → 모두 기각

이 판결은 지역주택조합 사건에서 위약금 약관의 해석 방법과 귀책사유 입증책임에 관한 실무 기준을 명확히 제시한 중요한 선례입니다. 유사 사건에서 조합 또는 조합원을 대리하는 경우 반드시 참조하시기 바랍니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(가족,상속,회생 .. : 네이버블로그

강남법무지원센터(가족,상속,회생 전문) : 네이버 블로그