도시정비사업의 신탁방식 추진 로드맵

 

OO 역세권 도시정비사업

신탁방식 추진 로드맵

주민통제형 전문집행 — 단계별 추진 안내

 

본 안내문은 신탁방식의 절차를 법적으로 방어 가능한 방식으로 설계하고,

주민이 통제권을 유지하면서 사업을 안정적으로 추진할 수 있도록 단계별 로드맵을 제시합니다.

2026. 4.  |  OO 역세권 도시정비사업 준비위

 

로드맵 개요 — 9단계 추진 흐름

 

아래 9단계는 현행 도시정비법 및 시행령에 따른 신탁방식 추진 순서입니다. 각 단계마다 법적 동의요건과 주민 통제장치를 명시합니다.

단계	명칭	핵심 내용	법정 동의요건	주민 통제 포인트
1	주민 통제장치 설계	시행규정(안)·신탁보수 상한·해지조건·위탁자 명부 기준 확정	법정 의무 없음 (사전 설계 단계)	통제장치 미설계 시 이후 신탁사 임의 집행 위험
2	주민설명회 및 사업성 공개	추정분담금·사업비·신탁방식 장단점 균형 설명	법정 의무 단계 (정보제공 의무)	설명 내용의 정확성 반드시 법령 기준 준수
3	신탁사 공개모집 (사전 협약)	신탁사 후보 건전성 검토 시행규정(안) 협의 ※ 이 단계 30% 동의는 사전 협약 절차	30% 동의 + 공개모집 (지정 동의요건과 별개)	신탁보수·step-in· 해지조건 계약 반영 필수
4	법정 동의 확보 (★ 핵심 단계)	토지등소유자 3/4 이상 +토지면적 1/2 이상 동의	★ 3/4 이상 +토지면적 1/2 이상 (조합설립과 동일 수준)	동의서에 신탁보수· 시행규정·신탁계약 내용 포함 필수(제27조④)
5	사업시행자 지정	관할 행정청이 신탁업자를 지정개발자로 고시	행정청 처분	지정 후 추진위·조합설립인가 효력 소멸
6	사업시행계획인가 (★ 2차 동의)	사업시행계획 수립 토지등소유자 전체회의 의결	★ 과반수 +토지면적 1/2 이상 (재차 필요)	전체회의 의결 전 자료 사전 공람 필수
7	관리처분계획	분양신청 종료 후 관리처분계획 수립·인가	전체회의 의결 (인가 전 30일 공람)	총회 절차 하자 시 이전고시까지 무효 가능
8	착공·분양	공사 진행, 분양신청	전체회의 의결 (주요 설계변경 시)	공사비 기성금 지급 전 사용내역 검증 계약화
9	준공·청산	입주, 청산금 정산	전체회의 의결 (청산금·비용 징수)	채무 전액 변제 후 잔여재산 배분 원칙

  

1단계  주민 통제장치 먼저 설계한다

 

핵심 원칙: 신탁방식의 성패는 이 단계에서 결정됩니다. 신탁사를 찾기 전에 주민이 통제장치를 먼저 설계해야 합니다. 이 순서가 뒤바뀌면 신탁사가 제안한 계약 조건에 주민이 끌려가는 구조가 됩니다. 통제장치를 먼저 확정한 뒤 신탁사를 공개모집하는 것이 올바른 순서입니다.

 

1-1. 위탁자 명부 기준 확정

분양신청권·의결권·정산권은 위탁자 지위에 따라 결정됩니다. 위탁자 명부 기준이 불분명하면 상가소유자, 복합권리자 등이 배제되어 장기 분쟁으로 이어집니다.

확인 항목	세부 기준 및 유의사항
대지 소유자	지목·등기 기준 확인. 분할·합병된 필지 포함 여부 검토
상가(근생) 소유자	상가 임대수익 추구 성향 → 위탁자 포함 여부 및 분양신청 방식 사전 합의 필요
다주택 소유자	OO 1구역·5구역 조합 분양신청 대상자는 본 사업 주택분양신청 제외 대상 (제76조 관련 검토 필수)
국·공유지	전체 면적의 15.8%(4,571㎡). 사업참여 방식 및 관리청 협의 선행 필요
공유지분	대법원 2024두52427: 위탁자 지위 분쟁은 공법상 당사자소송 대상 공유지분 소유자의 위탁자 지위 기준 명문화 필수

 

1-2. 시행규정(안) 핵심 조항 설계

국토부 표준시행규정을 기초로 아래 조항을 반드시 강화하여야 합니다.

조항 항목	권고 기준 (표준안 대비 강화 사항)
신탁보수 상한	정액형 또는 사업비 대비 상한(%)으로 명시. 사업비 증가 시 신탁보수 자동 증가 구조 차단
전체회의 의결 전 자료 공람	의결 14일 전까지 관련 자료 공람. 표준안(7일)보다 강화 권고
자금집행 증빙	시공사 기성금 지급 전 사용내역 검증. 프로젝트 전용계좌 운용 명시
신탁사 건전성 통지 의무	NCR이 일정 기준(예: 150%) 이하 하락 시 주민에게 30일 내 통지 의무
step-in 조항	신탁사 건전성 악화 또는 귀책 사유 발생 시 대체 사업시행자 투입 절차 명시
해지 요건	주민 75% 이상 찬성 또는 2년 내 사업시행자 미지정 시 해지 가능. 해지 비용 분담 기준 명시
용역업체 집중도 제한	계열사·관계회사 거래 집중도 상한 설정. 이해충돌 시 즉시 신고 의무

 

2단계  주민설명회 및 사업성 공개

 

법적 의무: 사업시행자 지정 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거를 제공하여야 합니다 (도정법 제27조③). 유의사항: 설명회에서 동의요건을 실제보다 낮게 안내하거나 사업성을 과장하면, 동의서 효력 분쟁 또는 허위사실 유포 문제로 비화할 수 있습니다.

 

2-1. 설명회 필수 공개 항목

항목	공개 기준 및 유의사항
추정분담금 및 산출근거	블록별 추정분담금 및 계산 근거 명시 (법정 의무). 낙관적 수치만 제시 금지
총사업비 구성	공사비·신탁보수·금융비용·이주비·각종 용역비 항목별 명시
신탁방식 장단점	속도 프리미엄의 조건(PF 시장 상황), 동의요건의 정확한 수치, 리스크 균형 설명
신탁사 후보 건전성	NCR·순익·신탁계정대·책임준공 노출도 자료 제공 (2025년 기준 공개자료 활용)
조합방식과의 비교	동의요건·절차·비용·속도·주민통제 구조를 객관적으로 병렬 설명
법정 동의요건 안내	초기 지정: 3/4 이상 / 사업시행계획: 과반수+1/2 이 두 단계를 명확히 구분하여 설명

 

3단계  신탁사 공개모집 및 사전 협약

 

반드시 구분해야 할 사항: 이 단계의 30% 동의 + 공개모집은 2024년 말 개정으로 신설된 사전 협약 절차입니다. 이는 신탁사를 먼저 찾기 위한 절차이며, 최종 사업시행자 지정을 위한 법정 동의요건(3/4 이상)을 낮춘 것이 아닙니다. 두 절차를 혼동하여 안내하면 법적 분쟁의 원인이 됩니다.

 

3-1. 신탁사 선정 평가 기준

신탁사 선정은 수수료 비교에 그치지 않고, 재무건전성을 핵심 기준으로 평가하여야 합니다.

우선순위	평가 항목	확인 기준 (2025년 공개자료 기준)
1순위	재무건전성	NCR(영업용순자본비율) 200% 이상 권고 2025년 순이익 흑자 여부 신탁계정대 규모 및 차입형 비중
2순위	책임준공 노출도	책임준공 관련 소송·충당부채 규모 미이행 현장 수 및 대체시공 이력
3순위	도시정비 실적	주민형 재개발·재건축 준공·수주 세대 본 사업과 유사한 복합개발 실적
4순위	계약 조건	신탁보수 상한 수용 여부 step-in·해지·자금추적 조항 반영 의향
5순위	포트폴리오 안정성	리츠·담보신탁·도심복합 수익 다변화 여부 차입형 의존도 및 신규 수주 전략

 

3-2. 사전 협약 단계 필수 계약 조항

표준계약서를 기초로 아래 조항을 강화하여 계약에 반영하여야 합니다.

계약 조항	권고 기준
신탁보수 one-list	모든 수수료 항목(신탁보수·초기사업비·관련 당사자 수수료) 총액 공개 및 상한 명시
프로젝트 전용계좌	신탁사업 전용계좌 운용. 시공사 기성금 지급 전 사용내역 검증 절차 계약화
차입·담보·보증 제한	주민 신탁부동산을 담보로 사업비 조달 금지 (2023년 국토부 제도개선 방향 반영)
step-in 발동 요건	NCR 하락, 책임준공 불이행, 귀책 사유 발생 시 대체 사업시행자 투입 기준 명시
사업중단 정산 워터폴	사업 중단 시 채권자→신탁사→주민 순서의 정산 우선순위 명시
재동의 트리거	분담금이 설명회 제시 금액의 일정 비율(예: 20%) 초과 시 전체회의 재의결 의무화

  

4단계  법정 동의 확보 ★ 핵심 단계

 

법정 동의요건: 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자 동의 이는 재개발 조합설립(도정법 제35조)과 동일한 수준의 동의요건입니다. 동의율 확보 없이 절차를 진행하면 이후 모든 행정처분이 위법·무효가 될 수 있습니다.

 

4-1. 동의서 필수 기재사항 (도정법 제27조④)

동의서에는 아래 사항이 반드시 포함되어야 합니다. 누락 시 동의서 효력 분쟁의 원인이 됩니다.

기재 항목	유의사항
설계개요 (건물 규모, 세대수 등)	확정 전 추산치 기재 시 변경 가능성 명시 필요
공사비 등 정비사업비	블록별 추산액 및 산출근거 포함
신탁보수를 포함한 분담기준	신탁보수 항목별 명시. 포괄 기재 금지
사업 완료 후 소유권 귀속	신탁 해지 후 소유권 복귀 방식 및 조건 명시
시행규정 내용	1단계에서 확정한 시행규정 전문 또는 요약 첨부
신탁계약 내용	3단계에서 확정한 계약 조건 요약 첨부

 

4-2. 동의 확보 과정 리스크 관리

⚠	동의서 위조·동의서 매도·금품 제공은 도정법 벌칙 대상입니다. 동의 확보를 위해 외부 용역업체(정비사업전문관리업자 등)를 활용할 경우, 별도 서면동의 및 경쟁입찰 요건을 충족해야 합니다 (대법원 2019다259272). 동의서 징구 과정에서의 금품 수수·과장 약속은 향후 준비위원회·신탁사 모두에 형사·행정 리스크를 야기합니다.

 

5단계  사업시행자 지정

 

법적 효과: 관할 행정청(동작구청장)이 신탁업자를 지정개발자로 고시하면, 기존 추진위원회 구성 승인 또는 조합설립인가는 그 효력을 잃습니다 (도정법 제27조⑥). 실무 포인트: 지정 고시일을 기점으로 신탁사가 사업시행자로서 법적 권한을 행사합니다. 지정 후 시행규정·신탁계약이 사실상 사업의 헌법이 됩니다.

 

5-1. 지정 직후 확인 사항

•       지정 고시 내용 확인: 지정 범위·사업시행자 명칭·구역 경계 정확성 검토

•       전체회의 구성: 토지등소유자 전체회의 운영 방식 및 첫 의결 안건 준비

•       신탁사 건전성 초기 점검: NCR·신탁계정대 현황 첫 보고 요청

•       정보공개 체계 가동: 시행규정에 명시된 공람·열람 절차 즉시 시행

 

6단계  사업시행계획인가 ★ 2차 동의

 

법정 동의요건 (2차): 토지등소유자 과반수 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자 동의 4단계(지정 동의)와 별개로 사업시행계획인가 신청 전에 다시 동의를 받아야 합니다 (도정법 제50조⑦). 이 단계를 간과하고 사업시행계획인가를 신청하면 인가 자체가 위법이 됩니다.

 

6-1. 사업시행계획 전체회의 의결 사항

의결 항목	유의사항
시행규정 변경 사항	변경 내용 14일 전 공람 후 의결. 주민 불리한 변경은 재동의 트리거 검토
정비사업비 사용 및 변경	블록별 사업비 배분 기준 명시. 설명회 제시 금액 대비 변동 내역 설명
시공자 선정	경쟁입찰 원칙. 입찰안내서 내용(이사비용 포함 제안 등) 전체회의 사전 확인
자금 차입 조건	차입 한도·금리·담보 조건 전체회의 의결 필수
사업시행계획서	블록별 건축계획·용적률·공공기여 내용 명시

  

7단계  관리처분계획

 

핵심 원칙: 관리처분계획은 사실상 최종 권리배분 기준표입니다. 총회 절차에 중대·명백한 하자가 있으면 관리처분계획은 물론 후행 이전고시도 무효가 될 수 있습니다 (대법원 2011두6400 전원합의체).

 

7-1. 관리처분 단계 핵심 체크리스트

□	분양신청 기간 및 방법을 토지등소유자에게 통지 (인가 신청 전 30일 이상 공람)
□	관리처분계획 수립 시 블록별 권리가액 산정 기준 통일 (감정평가법인 선정 전체회의 의결)
□	현금청산 대상자에 대한 비용 공제 근거를 정관·시행규정에 구체적으로 명시    (대법원 2017두48437: 추상적 조항으로 비용공제 불가)
□	비동의자(분양신청 미신청자) 처리: 협의 성립 않으면 매도청구 절차 별도 진행 필요    (대법원 2023다211741: 점유 승계는 자동이 아님)
□	관리처분계획 인가 신청 전 전체회의 의결 정족수 충족 여부 확인

 

8·9단계  착공·분양·준공·청산

 

8-1. 착공·분양 단계 자금 통제

통제 항목	실행 방안
공사비 기성금 통제	시공사 기성금 청구 시 사용내역 검증 후 지급. 계열사·하도급 지급명세 주민 열람 가능하도록 계약화
설계변경 통제	주요 설계변경(사업비 5% 이상 영향)은 전체회의 의결 필요. 소규모 변경도 기록 의무
분양가 결정	전체회의 의결 또는 토지등소유자 동의 절차 시행규정에 명시
신탁사 건전성 모니터링	분기별 NCR·신탁계정대·책임준공 현황 정기 보고 요구

 

9-1. 청산 단계 핵심 원칙

①	청산금 및 비용 징수방법은 반드시 전체회의 의결을 거쳐야 합니다 (도정법 제48조).
②	잔여재산 배분은 채무 전액 변제 완료 후 실시. 배분 우선순위 왜곡 시 불법행위 책임 발생    (관련 소송: 조합이 21억원 잔여재산 먼저 분배 후 채권자에 불법행위 인정)
③	관리처분계획이 확정력(불가쟁력)을 얻으면, 이후 청산 단계에서 관리처분 하자를 이유로 청산금 처분 위법을 주장하기 어렵습니다.    즉, 7단계 관리처분 단계의 절차 적법성이 청산 단계의 분쟁을 사전 차단합니다.

  

사업 전 구간 리스크 관리 총괄

 

아래 리스크는 신탁방식 전 구간에서 공통으로 관리해야 합니다. 계약 또는 시행규정에 대응 조항이 없으면 사업이 중단되거나 주민 피해가 발생할 수 있습니다.

리스크	발생 가능 시점	대응 방안 (계약·시행규정 반영 필요)
신탁사 건전성 악화	전 구간	NCR 조기통지 의무 + step-in 발동 요건 계약화. 무궁화신탁 2024년 사례 참조
자금집행 불투명	6~8단계	프로젝트 전용계좌 + 하도급 지급명세 주민 열람. KOFIA 2025 모범규준 반영
위탁자 지위 분쟁	1단계 / 4단계	위탁자 명부 기준 사전 확정. 공법상 당사자소송 대상 (대법원 2024두52427)
과장 영업·비정상 조건	3단계	손실보전 약속, 무이자 대지급, 시중금리 이하 제공 금지. KOFIA 2025 가이드라인
사업비 초과	6~8단계	재동의 트리거 + 설계변경 전체회의 의결 의무화
시공사 유착	6단계	경쟁입찰 원칙, 입찰안내서 내용 전체회의 사전 확인
절차 하자	4·6·7단계	각 단계 동의요건·의결정족수 엄수. 하자 발생 시 이전 단계로 소급 영향
속도 기대 괴리	전 구간	PF 시장 상황 정기 점검. 2년 내 미지정 시 해지 조항 계약화

 

다음 단계 — 지금 바로 시작해야 하는 것

 

1단계 착수 전 완료 필요 사항 ① 위탁자 명부 기준 확정 회의 개최 — 블록별 소유자 현황 정리 및 위탁자 포함 기준 합의 ② 법률 전문가 검토 착수 — 시행규정(안) 핵심 조항 적법성 검토 및 강화 조항 설계 ③ 신탁사 후보 건전성 사전 조사 — 2025년 공개 재무자료 기준 NCR·순익·신탁계정대 비교 ④ 주민설명회 일정 및 공개 자료 준비 — 추정분담금 산출근거, 조합방식 비교표 포함

 

주민설명회 개최 예정 일시: 추후 공지 예정   |   장소: 추후 공지 예정 설명회에서는 본 로드맵의 각 단계별 내용, 추정분담금 산출근거, 신탁사 후보 자료를 함께 공유합니다. 문의: (담당자 연락처 기재)

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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