전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 설명

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처음 제정 당시 명칭은 "전세사기피해자 지원 및 보호 등에 관한 특별법"이었지만, 현재는 "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"(약칭 전세사기피해자지원법, 통칭 전세사기 특별법)으로 시행되고 있습니다. 2026년 4월 23일 국회를 통과하고 5월 12일 공포된 개정안이 반영된 최신 버전을 기준으로 설명드립니다.

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1. 이 법은 왜 만들어졌나요?

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이 법은 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경·공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 전세사기피해자를 지원하고 주거안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 2023년 6월 1일부터 시행되었고, 원래 한시법이었지만 법률 제21634호로 개정되면서 2027년 5월 31일까지 유효기간이 연장되었습니다.

​적용 대상 시점: 이 법은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에 대하여 적용됩니다. 그 이후 계약자는 원칙적으로 대상이 아닙니다.

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2. "전세사기피해자"로 인정받으려면? (제3조 요건)

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다음 요건을 모두 갖추어야 국토교통부장관의 결정을 받아 피해자로 인정됩니다.

​① 대항력: 임차주택을 인도받고 전입신고 + 확정일자를 갖췄을 것

• ② 보증금 한도: 임차보증금이 5억 원 이하일 것. 다만 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 등을 고려하여 2억 원 범위에서 상향 조정 가능 (2024년 개정으로 3억 원→5억 원으로 상향)
• ③ 다수 피해: 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차 개시(세금 체납으로 인한 압류 포함), 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 예상될 것
• ④ 사기 의도: 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망행위, 반환 능력 없는 자에 대한 주택 양도 또는 무자력 상태에서 다수 주택 취득·임대 등 임대인이 고의로 보증금을 돌려주지 않으려 했다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

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제외 사유: 보증보험 가입으로 전액 반환이 가능하거나, 주택임대차보호법상 최우선변제로 보증금 전액을 받을 수 있거나, 대항력·우선변제권으로 자력 회수가 가능한 경우에는 제외됩니다 (이미 안전장치가 있는 경우이기 때문).

경·공매가 이미 끝난 임차인은 위 ①③ 요건은 면제됩니다.

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3. 피해자로 인정되면 받는 지원 내용

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(1) 경·공매 관련 특례​

• 우선매수권: 피해 주택이 경매·공매로 넘어갈 경우 다른 사람보다 우선적으로 매수할 수 있는 권리
• LH 등 공공기관 매입 지원: LH가 피해자로부터 우선매수권을 양도받아 경·공매로 주택을 낙찰받고, 감정가와 낙찰가의 차익을 보증금으로 전환해 최대 10년간 임대료 없이 거주할 수 있게 하는 제도
• 신탁사기 피해주택, 위반건축물도 매입 대상에 포함되도록 확대됨

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(2) 금융 지원​

• 국가는 주택임대차보호법상 최우선변제를 받지 못해 시급한 지원이 필요한 피해자에게 주택도시기금에서 임대차 자금을 융자할 수 있습니다
• 저리 전세자금 대출 지원 (금융기관을 통한 낮은 금리 대출)
• 한국자산관리공사 등 금융회사는 보증금이 전부 변제되지 않은 피해자의 전세 관련 대출 채무불이행·대위변제 등록을 유예하거나 삭제할 수 있어 신용에 미치는 악영향을 줄여줍니다

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(3) 조세 특례 및 조사 지원​

• 국토교통부가 임대인의 동의 없이도 금융회사·신용정보집중기관에 임대인 신용정보 제공을 요청할 수 있어 재산 은닉을 막고 피해 사실 조사를 강화

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(4) 긴급 주거·법률·심리 지원​

• 긴급 주거 지원(최장 1년 6개월), 법률 상담, 심리 상담 제공

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4. 2026년 개정의 핵심 — "최소보장제"와 "선지급 제도" (가장 큰 변화)

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기존 방식은 경매차익에 의존해 사람마다 회복률이 들쭉날쭉했던 문제가 있었습니다. 이를 보완하기 위해 다음 제도가 신설됐습니다.​

• 최소보장제: 경매·공매가 종료된 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 재정으로 보전합니다. 보증금 전체를 보장하는 게 아니라 최소 회복선을 설정한 것입니다.
• 적용 요건: 공식 피해자 인정, 경·공매 절차 진행 또는 종료, 실제 회복금이 보증금 1/3 미만, 지급금은 양도·압류·담보 제공 금지

이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용됩니다​

시행 시기: 최소보장금·선지급금 등 신설 지원규정은 공포 후 6개월이 경과한 2026년 11월 13일부터 시행 예정입니다. 이 기간 동안 대통령령·국토교통부령 정비가 이루어집니다.​

반납 의무 주의사항: 최소지원금을 받은 뒤 보증금을 회수하거나, 선지급금 정산대상액이 변동되거나, 거짓·부정한 방법으로 지원금을 받은 경우 등에는 반납해야 하니 의뢰인께 유의사항으로 안내가 필요합니다.

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5. 예방 지원 — 전세피해지원센터

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이번 개정으로 전세피해지원센터는 계약 체결 전 단계에서도 등기사항증명서 권리관계 분석, 임대차계약서 문구 검토, 안전한 계약을 위한 주의사항 등을 상담해줍니다. 국토교통부령으로 정하는 주택의 임차인은 피해자 요건 충족 여부와 관계없이 법률상담 및 금융·주거지원 연계를 신청할 수 있어, 아직 피해가 발생하지 않은 예방 단계 상담도 가능합니다.

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6. 신청 절차

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피해 발생 → 결정신청 → 피해조사 → 결정통보 → 지원신청 순으로 진행되며, 결정 신청 및 지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지입니다. 필요 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고 확인서, 확정일자 확인서, 경매 개시결정문 등 피해 관련 증빙서류입니다.

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※ 참고: 시행령(대통령령)·시행규칙(국토교통부령)은 최소보장제 시행(2026.11.13.)을 앞두고 현재 정비 중입니다.

 

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