[사례] 전세사기피해주택 경매 취득 시 양도세 관련 문의

안녕하세요. 전세사기피해주택 양도세 관련 문의드립니다. 네이버 지식인 글 확인 시 “전세사기 피해 특례 적용 시 양도세 산정기간은 실제 거주기간으로 감안해준다” 라고 확인 가능합니다 히지만 국세청 유선 문의 시, 해당 내용은 없으며 실제 경매로 취득한 날짜를 기준으로 양도세가 책정된다고 합니다. 어느 사실이 맞는 것인지 문의드릴 수 있을까요?

 

말씀해주신 부분은 실무 현장과 납세자 간에 가장 혼선이 많이 발생하는 지점 중 하나입니다.

결론부터 명쾌하게 말씀드리면, 국세청 상담원의 답변(경매 취득일 기준 계산)이 세법 원칙상 맞습니다. 인터넷 지식인 등에 떠도는 '실제 거주(임차)기간을 소유(보유)기간으로 인정해준다'는 내용은 세법상 법적 근거가 없는 명백한 오해입니다.

그 이유와 세법상 정확한 기준을 명확하게 정리해 드리겠습니다.

1. '임차인 거주기간'을 '소유기간'으로 합산할 수 없는 이유

소득세법상 양도소득세의 비과세나 장기보유특별공제 등을 판단하는 '보유기간'과 '거주기간'은 원칙적으로 '소유권을 취득한 날(등기접수일 또는 대금청산일 중 빠른 날)'부터 기산합니다.

• 소유권 취득 전 임차인 신분이었던 기간은 세법상 '소유'한 기간이 아니므로, 낙찰을 받아 소유권을 취득한 이후의 보유/거주기간에 소급하여 합산할 수 없습니다.
• 세법은 조세법률주의 원칙상 엄격하게 해석해야 하므로, 특별법 등에서 "임차인으로 거주한 기간을 소유·거주기간으로 본다"는 명시적인 의제 규정을 두지 않는 한 임의로 이를 적용할 수 없습니다. 현재 전세사기 특별법 및 조세특례제한법에는 이러한 보유기간 소급 인정 특례가 없습니다.

2. 전세사기 피해주택 취득 시 실제 적용되는 '세제 특례'

그렇다면 지식인 등에서 왜 이런 오해가 생겼을까요? 이는 전세사기 피해자가 해당 주택을 경매 등으로 어쩔 수 없이 취득하게 되었을 때 부여되는 '무주택자 자격 유지' 특례와 혼동했기 때문일 가능성이 매우 높습니다.

전세사기 피해자가 피해주택을 낙찰받아 취득하더라도, 향후 다른 주택에 청약하거나 세제 혜택을 적용받을 때 불이익이 없도록 다음과 같은 실제 특례가 존재합니다.

① 주택청약 시 무주택 인정

피해자가 피해주택을 경매 등으로 취득하더라도, 향후 청약 시에는 해당 주택을 소유하지 않은 무주택자로 보아 청약 자격을 유지해 줍니다.

② 다른 주택 양도 시 일시적 2주택 특례 (지방세/국세)

피해주택 외에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우, 피해주택은 주택 수 산정이나 처분 기한 제한 등에서 일부 예외적인 혜택을 적용받을 수 있습니다.

③ 취득세 감면

전세사기피해지원특별법에 따라 피해자가 해당 피해주택을 경매 등으로 직접 취득할 때 취득세를 감면(지방세 특례)해 주는 제도가 운영 중입니다.

요약 및 실무적 제언

• 맞는 사실: 국세청 유선 답변대로 실제 경매로 낙찰받아 소유권을 취득한 날(대금완납일 또는 등기접수일)을 기준으로 양도세 보유 및 거주기간이 책정됩니다.
• 오해의 원인: 청약 등에서 적용되는 '무주택 의제' 규정이나 지방세 감면 혜택 등을 양도세의 '보유/거주기간 소급'으로 와전하여 이해한 정보가 인터넷에 유포된 것으로 보입니다.

따라서 양도소득세 비과세(1세대 1주택 비과세 요건 등)를 적용받으시려면, 반드시 경매 낙찰을 통해 등기부상 소유권을 취득한 날로부터 최소 2년 이상 보유(조정대상지역인 경우 거주 포함)하신 후에 양도하셔야 안전하게 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

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