「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」

 

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 .pdf

0.06MB

 

 

1. 이 법이 왜 만들어지나요?

 

오래된 빌라나 단독주택 중에는 증축이나 용도변경을 허가 없이한 경우가 많습니다. 이런 건물을 **위반건축물(불법건축물)**이라고 하는데, 문제는 그 사실을 모르고 집을 산 세입자나 매수인까지 덩달아 피해를 보는 것입니다.

예: 집을 샀는데 건축물대장에 "위반건축물" 표시 → 대출 거절, 전세보증금 보험 가입 불가, 매매 제한

이런 선의의 피해자를 구제하기 위해, 조건을 갖춘 소규모 주거용 위반건축물에 한해 한시적으로 합법화(사용승인)기회를 주겠다는 것입니다.

 

2. 어떤 건물이 대상인가요? (제3조)

 

핵심 기준: 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 건물이어야 합니다.

건물 종류	규모 기준
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택	연면적 165㎡ 이하
다가구주택	연면적 660㎡ 이하
단독주택(165~330㎡)	각 지자체 조례로 허용 여부 결정
근린생활시설 → 주택으로 사용	2023.12.31. 이전부터 주택으로 사용한 경우

 

쉽게 말하면:소형 빌라, 오래된 단독·다가구주택이 주요 대상입니다.

 

 

3. 어떤 건물은 제외되나요? (제3조 ②)

 

아래 구역 내 건물은 이 법의 혜택을 받을 수 없습니다.

 

도시·군계획시설 부지 (도로 예정지 등)

개발제한구역(그린벨트)— 단, 그린벨트 지정 전에지은 건물은 예외

군사기지·군사시설 보호구역

접도구역 (도로 양쪽 일정 범위)

도시개발구역, 정비구역 (재개발·재건축 예정지)

보전산지

상습재해구역·환경정비구역

또한 과거 같은 특별조치법으로 이미 사용승인을 받은 건물은 재신청 불가입니다 (제3조 ③).

 

 

4. 어떻게 신청하나요? (제4조)

 

건축주·소유자

↓

건축사에게 설계도서·현장조사서 작성 의뢰

↓

관할 시장·군수·구청장에게 신고

↓

건축위원회 심의 (신고 후 30일 이내)

↓

사용승인서 발급

 

신청 기간은 대통령령(시행령)으로 추후 확정됩니다.

 

 

5. 사용승인을 받으려면 무엇을 갖춰야 하나요? (제6조)

 

다음 4가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

 

조건	내용
① 대지 요건	자기 소유 대지 또는 사용 허락받은 대지일 것
② 구조·안전 요건	구조안전·위생·방화·일조권·도시계획 시행에 현저한 지장이 없을 것
③ 소방·피난 요건	세대·가구·호수를 늘린 경우 소방시설 기준 준수
④ 과태료·이행강제금	체납이 없을 것(또는 1년 내 전액 납부 조건으로 선승인 가능)

 

 

6. 돈은 얼마나 내야 하나요? (제9조 — 핵심!)

 

이 법의 가장 중요한 조항입니다. 사용승인을 받으려면 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료를 내야 합니다.

 

상황	납부액
이행강제금을 한 번도 안 낸 경우	이행강제금 5회분 전액
이행강제금을 일부 납부한 경우	5회분 합계에서 이미 낸 금액을 차감한 나머지
이행강제금을 5회 이상 낸 경우	추가 부담 없음
전세사기 피해자가 피해주택을 매수한 경우	과태료 전액 면제

 

예시:서울 소재 20㎡ 무허가 증축, 시가표준액 100만원/㎡ 기준 → 1회 이행강제금 약 1,000만원 → 5회분 = 약 5,000만원(기납부액 차감)

 

 

7. 주차장은 어떻게 되나요? (제7조)

 

사용승인으로 주차장 기준에 못 미치게 되더라도 추가 설치 의무 없음

단, 세대·가구·호수를 늘린 증축의 경우 → 주차장 설치 또는 비용 납부 필요

전세사기 피해자가 매수한 주택 → 주차장 설치 의무 전면 면제

지자체는 조례로 추가 완화 가능

 

 

8. 이 법은 언제까지 유효한가요? (부칙)

 

항목	내용
시행일	공포 후 6개월경과한 날
유효기간	시행일부터 18개월간(한시법)
경과조치	유효기간 내 신고 접수된 건물은 기간 만료 후에도 이 법 적용

 

 

9. 현재 입법 상태 (중요!)

 

단계	현황
발의	14개 법안 발의 (2024.6 ~ 2026.3)
소위 심사	2026.4.14 / 4.28 국토법안심사소위 통과
위원회 전체회의	2026.4.30. 국토교통위원회 대안 의결
국회 본회의	통과(26.05.07.)
공포·시행	미정

 

 

📌 현재 상태 및 실무적 함의

 

① 공포 전 단계— 현재 대통령 공포 절차 진행 중으로 추정됩니다. 헌법 제53조에 따라 정부 이송 후 15일 이내 공포하여야 합니다.

② 시행일— 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행됩니다. 예컨대 2026년 6월 중 공포된다면 시행은 2026년 12월경이 됩니다.

③ 유효기간— 시행일로부터 18개월간한시 적용됩니다.

④ 시행령 미확정— 신청 기간, 설계도서 서식 등 핵심 절차는 대통령령(시행령)으로 정해지며 아직 확정되지 않았습니다. 법제처 입법예고 단계가 이미 진행된 것으로 확인되므로 조만간 확정될 것으로 예상됩니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그