[대법원판례] 2026. 3. 12. 선고 2024두54560 판결 : 〈분양권을 고려하여 중과세율을 적용한 양도소득세 경정거부처분의 취소를 구하는 사건〉

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이 판결은 “조정대상지역 1세대 3주택 중과” 판단에서 분양권을 언제부터 보유한 것으로 볼지를 명확히 한 사건으로, 대법원은 “청약당첨일이 아니라 분양계약일을 기준으로 한다”고 판시했습니다.

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사건의 기본 구조

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• 사건유형: 양도소득세 경정거부처분 취소(납세자가 중과세를 돌려달라고 청구 → 세무서가 거부 → 소송).
• 쟁점: 구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 “1세대가 보유한 주택·조합원입주권·분양권 수의 합이 3 이상”을 계산할 때, 분양권의 보유 시기를 청약당첨일로 볼 것인지, 분양계약일로 볼 것인지.
• 대법원 결론: 분양권은 청약당첨일부터가 아니라 ‘분양계약일’부터 보유한 것으로 본다.

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사실관계 정리

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• 원고는

1. 8. 11. 군포시 소재 종전주택 취득.
2. 4. 29. 다른 군포시 주택(신규주택) 추가 취득 → 이 시점 이미 1세대 2주택.
3. 9. 30. 종전주택을 5억 4,500만 원에 양도(이번 과세 대상 자산).

• 분양권 관련

1. 9. 24. 성남시 분당구 판교 아파트 분양 청약에 당첨(이날은 단순 당첨일).
2. 10. 1. 위 아파트에 관해 분양계약 체결.

• 신고·경정청구 경위
• 원고는 2021. 11. 25. 위 종전주택 양도에 대하여 1세대 3주택(주택 2 + 분양권 1) 으로 보고 중과세율을 적용한 양도소득세 133,399,162원을 자진 신고·납부.
• 이후 “분양권 보유 시기를 분양계약일(2021. 10. 1.) 로 본다면 종전주택 양도일(2021. 9. 30.) 당시에는 주택 2채만 보유한 상태이므로, 일시적 1세대 2주택으로 비과세대상에 해당한다”는 논리로 전액 환급 경정청구.
• 세무서(피고)는 “분양권 보유 시기는 청약당첨일(2021. 9. 24.) 이므로, 종전주택 양도일 당시 이미 2주택 + 1분양권 = 3주택 상태 → 중과 적법”이라며 경정청구를 거부(이 처분이 소송대상).

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요약하면, 같은 사실관계에서 “분양권 보유 시점”을 어디로 보느냐에 따라

• 청약당첨일 기준: 양도일에 2주택 + 1분양권 → 1세대 3주택 중과
• 분양계약일 기준: 양도일에 2주택 → 일시적 1세대 2주택 비과세
• 가 갈리는 구조입니다.

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법적 쟁점과 대법원 판단 논리

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1. 관련 규정의 구조

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• 구 소득세법 제104조 제7항 제4호:
• 조정대상지역의 주택에 대해, 1세대가 주택과 조합원입주권·분양권을 합하여 3 이상 보유하는 경우 해당 주택 양도 시 제55조 제1항 세율에 30%p를 가산(중과).
• 입법취지: 투기 목적의 다주택·다분양권 보유를 억제하여 주택 가격 안정과 주거안정 도모.
• 구 소득세법 제88조 제10호:
• “분양권”은 주택법 등 관계 법률에 따른 주택에 대해 ‘공급계약’을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위라고 정의.
• 구 지방세법 시행령 제28조의4 제1항:
• 취득세 중과 여부 판단을 위한 주택 수 산정 시,
• 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우 ‘분양계약일’을 분양권 취득일로 본다고 명문 규정.

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2. 분양권 보유 시기의 기준: ‘분양계약일’

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대법원은 위 규정의 문언·체계·입법취지를 종합하여 다음과 같이 설명합니다.

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1. 분양권의 개념상 ‘공급계약’을 통한 지위

• 소득세법은 분양권을 “공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위”로 본다고 명시.
• 청약당첨은 단지 ‘분양계약을 체결할 수 있는 기회’ 부여에 그치고, 아직 공급계약이 성립한 것은 아님.

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2. 청약당첨만으로는 분양권이 확정되지 않음

• 청약에 당첨되더라도
• 계약체결 기간을 놓치거나,
• 당첨자가 계약을 스스로 포기하는 경우,
• 입주자모집공고에서 예정한 미계약 세대 발생 등
• 에 따라 실제 분양권은 취득하지 못할 수 있음.
• 따라서 당첨단계에서는 “주택 공급받는 자로 선정된 지위”가 아직 확정되었다고 보기 어렵고, 분양계약 체결을 통해서야 비로소 분양권이 확정 취득된다고 보아야 한다.

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3. 지방세법령과의 체계적 해석

• 취득세 중과에서도 1세대의 주택 수를 기준으로 중과 여부를 정하는 구조는 양도소득세 중과와 동일.
• 지방세법 시행령은 분양사업자로부터 분양권을 취득하는 경우 분양계약일을 분양권 취득일로 취급하므로, 유사한 구조의 소득세법 해석에도 이를 원용하는 것이 체계상 타당.

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4. 국세청 기본통칙의 한계

• 소득세법 기본통칙 98-162…2는
• 분양계약을 체결한 자가 그 권리를 양도하는 경우 취득 시기를 “해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)”로 본다고 규정.
• 그러나 대법원은 재차
• 기본통칙은 과세관청 내부의 행정규칙에 불과하여 법규성이 없고,
• 법원·국민을 구속하지 못하며, 그 자체가 과세처분의 적법한 근거가 될 수 없다고 명확히 함.
• 따라서 통칙이 청약당첨일을 취득시기로 본다고 하여도, 법 자체의 해석은 별개이며, 통칙에 반한다고 해서 곧바로 납세자에게 불리한 해석을 할 수는 없다는 취지입니다.

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이러한 이유로, 대법원은 “구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 ‘1세대 보유 주택 등 수의 합’ 산정에서 분양권 보유 시점은 청약당첨일이 아니라 ‘분양계약일’ 이다”고 판시했습니다.

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이 사건에 대한 구체적 적용과 실무적 의미

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1. 이 사건에의 적용

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• 원심(수원고법)은
• 원고가 분양권을 분양계약일(2021. 10. 1.)부터 보유한다고 보고,
• 종전주택 양도일(2021. 9. 30.) 당시에는 주택 2채만 보유한 상태이므로, 세무서가 청약당첨일 기준으로 1세대 3주택 중과를 전제로 한 경정거부처분은 위법하다고 판단.
• 대법원은 위 원심 판단이 앞서 본 법리에 부합한다고 보고, 상고를 기각(세무서 패소 확정).

결국, 원고는 애초에 스스로 3주택 중과로 신고·납부했지만, 법리가 정리된 결과 분양권 보유 시점을 달리 봄으로써 일시적 1세대 2주택 비과세 (또는 적어도 중과 배제) 혜택을 인정받게 된 것입니다.

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2. 실무상 핵심 포인트

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부동산·조세 실무에서 이 판결이 주는 핵심 메시지는 다음과 같습니다.

• 1세대 3주택 중과 여부 판단
• 조정대상지역에서 주택을 양도할 때,
• “주택 + 조합원입주권 + 분양권”의 합계가 3 이상인지 판단함에 있어,
• 분양권은 “분양계약일 기준으로 보유 여부를 판단” 해야 함.
• 일시적 1세대 2주택 비과세 검토
• 기존주택 양도 시, 신규주택 취득과 분양권 취득이 동시에 얽혀 있는 경우,
• 종전주택 양도일 직전까지의 분양계약 체결 여부 및 날짜가 비과세·중과 여부를 가르는 핵심 변수.
• 과세관청 통칙과의 관계
• 국세청 통칙이 청약당첨일을 취득시기로 본다고 하더라도,
• 법원은 분양권 개념·지방세법령 등을 근거로 분양계약일을 취득시기로 보았고,
• 통칙만을 근거로 납세자에게 불리한 중과를 하는 것은 허용되지 않음을 분명히 함.

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