[대법원판례] 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결: 〈주택재개발정비사업조합이 정비사업구역 내 부동산의 소유자가 수용재결 및 손실보상금 등 공탁 후에도 부동산의 인도를 지체하자, 위 소유자를 상대로 부동산 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상과 정비사업 지연을 이유로 한 추가 금융비용 상당의 손해배상을 구한 사건〉

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이 판결은 재개발조합이 수용·공탁까지 마쳤는데도 종전 소유자가 건물 인도를 지연한 경우, ① 차임 상당 손해배상청구의 인정 기준과 증명책임, ② 정비사업 지연을 이유로 한 추가 금융비용 손해배상에서 인과관계 및 민소법 제202조의2 적용 한계를 구체적으로 정리한 판례입니다.

아래에서는 (1) 사실관계, (2) 법리가 쟁점별로 어떻게 정리되었는지, (3) 실무상 시사점을 중심으로 설명드리겠습니다.

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1. 사실관계 요약

• 원고: 인천 미추홀구 일원 32,886.90㎡ 정비구역의 주택재개발정비사업조합.
• 피고: 정비구역 내 특정 건물 및 토지(이 사건 부동산)의 종전 소유자.

주요 경위는 다음과 같습니다.

• 2021.9.13. 조합, 관리처분계획인가 및 고시.
• 2021.12.17. 지방토지수용위원회 수용재결, 수용개시일 2022.2.10.로 결정.
• 2022.1.24.·2.4.·8.29. 조합, 영업손실·토지·지장물·이주정착금·주거이전비·동산이전비 등을 순차 공탁.
• 2022.3.4. 조합, 수용을 원인으로 소유권이전등기 완료.
• 2023.7.26. 피고, 조합에게 이 사건 건물 인도.

조합의 청구:

1. 부동산 불법점유 기간 동안의 차임 상당 손해배상(또는 부당이득 상당액).
2. 건물 인도 지체로 정비사업이 지연되어 발생한 추가 금융비용 상당 손해배상.

원심(인천지법 2023나83120)의 취지는 다음과 같습니다.

• 차임 상당 손해배상:
  조합은 건물을 임대할 의사가 없었고 정비사업에 직접 사용할 예정이었으므로, 차임 상당 손해가 발생했다고 보기 어렵다 → 기각.
• 추가 금융비용:
  정비사업 지연으로 금융비용이 늘어났고, 액수 산정이 어렵다는 이유로 민소법 제202조의2를 적용하여 손해액 2,000만 원 인정 → 인용.

대법원은 아래와 같이 판단하면서 원심 전체를 파기·환송하고, 조합 상고 중 금융비용 부분 상고는 상고이익 부재로 각하했습니다.

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2. 쟁점 1 – 차임 상당 손해배상과 ‘특별한 사정’ 및 증명책임

(1) 기본 법리 재확인

대법원은 기존 판례(96다14227, 2015다77717, 2017다220744 전합 등)를 인용하면서, 다음과 같이 정리합니다.

• 원칙:
  부동산 소유자는 불법점유자에게
  • 차임 상당 손해배상, 또는
  • 차임 상당 부당이득반환
    을 청구할 수 있다.
• 예외적 제한:
  “불법점유가 없었더라도 소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정”이 있는 경우에는 위 청구가 허용되지 않는다.
• 증명책임:
  위와 같은 특별한 사정에 대해서는 “손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽”이 증명책임을 부담한다.
  이 사안에서는 피고(종전 소유자)가 그 특별한 사정을 입증해야 한다는 구조입니다.

또한 차임 상당액 개념에 대해, 대법원은 다음과 같이 판시합니다.

• 차임 상당액을 부당이득으로 보는 이유는
  “해당 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 합의로 설정되었다고 가정할 경우 약정되었을 대가”를 기준으로 평가하는 것이 합리적이기 때문이며,
  임대가능 부동산일 것을 요건으로 삼기 때문이 아니다.
• 즉, 차임 상당액은 부동산 무단점유·사용으로 얻은 이익을 금전으로 평가하는 기준일 뿐이고, 실제 임대 계획이나 임대 가능성이 반드시 전제가 되는 것은 아니다.

→ 임대 의사가 없거나 현실 임대가 곤란하더라도, 원칙적으로 차임 상당액 청구는 가능하고, 예외를 주장하는 측이 그 특별한 사정을 입증해야 한다는 점이 명확히 정리됩니다.

(2) 이 사건에서 원심 판단의 오류

원심은 “조합이 이 사건 부동산을 인도받은 후 정비사업을 진행하려고 했지 임대하거나 다른 용도로 수익을 얻을 상황은 아니었다”는 이유만으로 차임 상당 손해 발생을 부정했습니다.

이에 대해 대법원은 다음과 같이 지적합니다.

• 조합이 건물을 임대하지 않고 정비사업을 진행할 계획이었다는 사정만으로,
  “불법점유가 없었더라도 조합에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정”에 해당한다고 보기는 어렵다.
• 원심은
  • 피고의 불법점유가 없었더라도 조합에게 어떠한 이익·소득도 발생할 여지가 없다는 특수사정이 있었는지,
  • 그에 대한 증명을 피고가 했는지
    를 심리하지 않은 채, 임대계획 부재만으로 손해 부존재를 단정했다.

→ 따라서 차임 상당 손해 발생에 관한 법리를 오해하고, 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있어 원심을 파기했습니다.

실무상 포인트:

• 재개발·재건축에서 조합이 종전 건물을 철거 대상으로만 보더라도, 종전 소유자의 인도 지체가 있으면 차임 상당 손해배상 청구는 원칙적으로 열려 있다고 보아야 합니다.
• 다만 상대방이 “어차피 그 기간 동안 소유자가 아무 이익도 얻을 수 없었다”는 특별한 사정을 주장·입증하는 경우에만 예외가 될 수 있고, 이때 입증책임은 점유자 측에 있습니다.
• 원심과 같이 “임대할 생각이 없었다” 정도만으로 청구를 배척하는 것은 이 판례 이후로는 곤란해졌다고 보아야 합니다.

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3. 쟁점 2 – 전부 승소한 자의 상고이익(추가 금융비용 부분, 조합 상고)

이 사건에서 원심은 추가 금융비용 상당 손해배상 청구를 전부 인용했습니다.

그럼에도 조합이 “원심이 민소법 제202조의2에 따른 손해액 산정의 간접사실을 명확히 판단하지 않았다.”는 이유로 상고를 제기하였습니다.

대법원은 다음과 같이 간명히 판시합니다.

• 상소는 자기에게 불이익한 재판에 대하여 그 취소·변경을 구하는 절차이므로, 전부 승소한 판결에 대한 상고는 상고이익이 없다.
• 판결 이유에 불만이 있더라도, 주문이 전부 자기에게 유리하면 상고이익은 없다.

따라서 추가 금융비용 부분에 관한 조합의 상고는 부적법하여 각하되었습니다.

실무상 포인트:

• 주문상 전부 승소하면서 이유 기재에 불만이 있는 경우, 상고를 통해 이유 부분을 고치려고 하는 것은 허용되지 않습니다.
• 향후 유사사건에 미칠 판례 영향 때문에 이유를 수정받고 싶더라도, 상고이익이 없으므로 상고는 각하될 수밖에 없습니다.

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4. 쟁점 3 – 민소법 제202조의2에 의한 손해액 산정과 상당인과관계

(1) 민소법 제202조의2의 취지와 한계

조문 내용:

• “손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우,
  법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여
  상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다.”

대법원은 이 규정의 의미를 다음과 같이 정리합니다.

• 취지:
  손해 발생 자체는 증명되었으나, 그 액수 증명이 곤란한 경우 증명의 정도를 완화하여 공평·타당한 손해분담을 도모하려는 것.
• 한계:
  법관에게 손해액 산정에 관한 자유재량을 부여한 것이 아니다.
  즉, “감으로” 숫자를 정할 수 있는 재량 규정이 아니다.

법원이 취해야 할 절차:

1. 불법행위로 인한 현실적인 손해 발생 자체는 입증되어야 한다.
2. 손해액이 문제될 때 법원은
   • 적극적으로 석명권을 행사하고,
   • 간접사실을 최대한 탐색하여
   • 구체적인 손해액에 관해 심리를尽해야 한다.
3. 그럼에도 구체적 손해액을 알 수 없는 경우에 한하여,
   • 간접사실을 합리적으로 평가하여
   • “상당하다고 인정되는 금액”을 손해액으로 정할 수 있다.
4. 이 경우에도 여전히 불법행위와 손해 사이의 상당인과관계는 존재해야 한다.

→ 요컨대 202조의2는 “손해액의 증명 정도를 완화하는 규정”이지 “손해의 존재나 인과관계까지 추정하는 규정”은 아니라는 점을 강조합니다.

(2) 이 사건에서 금융비용 손해와 인과관계

원심은 다음과 같은 사정을 들어 202조의2를 적용, 손해액 2,000만 원을 인정하였습니다.

• 피고가 부동산 인도를 거부하여 정비사업이 지체되었음.
• 정비사업의 특성상 금융비용은 필연적이고, 각종 변수로 사업 일정이 지연되기도 함.
• 피고 외에도 인도를 지연한 자가 있었음.
• 사업 기간·규모 등을 종합하면 구체 손해액 특정이 불가능.

그러나 대법원은 다음 점을 근거로 이를 수긍하기 어렵다고 보았습니다.

1. 추가 금융비용 손해가 인정되려면, 단순히 건물 인도가 지연된 사실만으로는 부족하고,
   “그로 인해 정비사업 전체가 실제로 지연되었다”고 볼 수 있어야 한다.
   • 그런데 그런 점을 확인할 수 있는 근거가 기록상 보이지 않는다.
2. 조합이 주장하는 금융비용은 정비사업 운영의 전체 비용인 반면,
   • 피고가 점유한 건물 1층 면적은 157.83㎡에 불과하고,
   • 정비구역 전체 32,886.90㎡ 중 극히 일부이며,
   • 위치도 사업구역 가장자리여서 철거공사 진행에 실질적 방해가 있었는지,
   • 그 정도가 금융비용 상당 손해를 인정할 정도인지 분명하지 않다.

→ 따라서 피고의 불법점유와 조합 주장 금융비용 손해 사이의 상당인과관계를 단정하기 어렵다고 보았습니다.

그럼에도 원심은

• 사업 지연 기간,
• 피고의 불법행위와 상당인과관계 있는 손해의 유무·범위에 관해 충분히 심리하지 않고,
• 비교적 추상적인 사정만으로 2,000만 원을 전액 손해액으로 인정하였으므로,

이는 손해발생·인과관계 및 202조의2에 따른 손해액 산정에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 않은 위법이라고 보았습니다.

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5. 정비·수용 사건 실무상 시사점

실무에서 활용하실 수 있는 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.

(1) 차임 상당 손해배상 청구

• 재개발·수용에서 종전 소유자의 인도 지체가 있는 경우,
  • 조합 또는 수용권자는 원칙적으로 차임 상당 손해배상(또는 부당이득반환) 청구 가능.
• 상대방이 “어차피 그 기간 동안 소유자에게 수익 가능성이 전혀 없었다”는 특별한 사정을 주장·입증하지 못하면,
  • 임대 의사 부존재만으로는 청구가 배척되기 어렵다.
• 소장 및 준비서면 작성 시,
  • “임대계획”보다 “점유·사용 가치 일반”을 강조하고,
  • 상대방에게 특별한 사정에 대한 입증책임이 있다는 점을 분명히 하는 것이 유리합니다.

(2) 추가 금융비용 손해배상 청구

• 금융비용 손해는 대개 “사업 전체에 걸친 비용”이므로,
  • 특정 필지 또는 일부 건물의 인도 지체가 실제로 사업 전체 지연에 어떻게 연결되었는지,
  • 일정표·공정표·시공계약서·대출계약서·이자지급 내역 등으로 구체적 인과관계를 설계할 필요가 있습니다.
• 민소법 제202조의2를 원용할 때에도,
  • 우선 현실적인 손해발생과 인과관계에 관한 심리를 충분히 하고,
  • 그 다음 손해액 산정을 위한 간접사실(지연기간, 지연 전후 이자율, 대출 규모, 공정표 등)을 제시한 뒤,
  • 마지막에 “정확한 액수는 곤란하므로 상당액 인정”을 요청하는 구조가 타당합니다.
• 이 판결은 “202조의2를 근거로 숫자만 제시하는 식의 추상적 청구·인정”에 제동을 걸었다고 볼 수 있습니다.

(3) 상고이익

• 의뢰인이 전부 승소했는데도 “판결 이유가 마음에 들지 않는다”며 상고를 희망하는 경우,
  • 상고이익 부재로 각하될 수 있다는 점,
  • 이유 변경을 위한 상고는 인정되지 않는다는 점을 충분히 설명할 필요가 있습니다.

 

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