# 판결 등 집행권원 등기 지침의 실무 적용 사례와 흔한 거부 사유 분석

 

1. 개요

 

부동산등기법 제23조 제4항 및 「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1383호 등)은 판결·조정조서 등 집행권원을 근거로 하는 등기신청의 요건과 등기관의 심사기준을 정하고 있다.

실무에서는 이 지침에 따라 전형적인 소유권이전·말소·본등기 신청이 이루어지나, 판결 주문 형식·당사자 특정·주소 불일치·집행문 첨부 여부 등의 문제로 각하·거절되는 사례도 적지 않다.

 

2. 전형적인 실무 적용 유형

 

2.1 매매대금 완납 후 매도인의 협력 거부 – 소유권이전등기 판결

 

1) 사실관계 틀

 

- 매수인이 매매대금을 지급·준비하였음에도 매도인이 소유권이전등기를 거부하여, 매수인이 "소유권이전등기절차 이행"을 구하는 소송을 제기하고 승소하는 사례가 가장 전형적이다.

- 판결 주문은 통상 "피고는 별지 목록 기재 부동산에 관하여 원고에게 ○○를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라"는 형식으로 작성된다.

 

2) 등기신청 실무

 

- 승소한 등기권리자인 원고는 판결정본과 확정증명서를 첨부하여 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

- 판결 주문에 등기권리자·등기의무자, 등기원인(예: 매매) 및 그 연월일이 특정되어 있으면, 신청서에는 이를 그대로 등기원인 및 원인일로 기재한다.

 

3) 쟁점 포인트

 

- 판결이 단순 소유권 확인에 그친 경우에는 등기신청이 불가하므로, 애초 소 제기 단계에서 "등기절차 이행"을 명하는 이행판결 형식을 취하는 것이 필수적이다.

 

2.2 해제·취소·무효 등에 따른 말소·회복등기 판결

 

1) 사실관계 틀

 

- 기존 소유권이전·저당권설정 등기 자체가 무효·취소·해제로 소멸하였음을 전제로, 그 말소 또는 원래 상태로의 회복을 구하는 소송에서 승소하는 유형이다.

 

2) 등기신청 실무

 

- 판결 주문에 "별지 기재 부동산에 관하여 피고 명의로 마친 ○○등기를 말소하라" 또는 "원고 앞으로의 소유권이전등기절차를 이행하라"는 취지로 기재되면, 이를 집행권원으로 하여 말소등기 또는 회복등기를 신청한다.

- 이 경우에도 판결이 확정되면 의사표시가 있는 것으로 보므로, 선·동시·조건부 이행이 붙지 않은 한 집행문은 필요 없다.

 

3) 실무상 유의점

 

- 말소 대상 등기 표시(접수번호, 일자, 권리내용)와 판결 주문의 기재가 불일치할 경우 보정 또는 각하 사유가 될 수 있어, 소송단계에서부터 등기기록과 완전히 부합되도록 특정하는 것이 안전하다.

 

2.3 가등기에 기한 본등기 판결

 

1) 사실관계 틀

 

- 매매예약 등에 따라 소유권이전청구권 가등기를 한 후, 본계약 성립·이행에도 불구하고 본등기 협력이 이루어지지 않아, 가등기에 기한 본등기를 구하는 판결을 받는 유형이다.

 

2) 등기신청 실무

 

- 판결 주문에서 가등기와의 관계, 본등기의 원인과 연월일이 명시되어야 하며, 이를 근거로 가등기권리자가 단독으로 본등기를 신청한다.

- 예규는 가등기에 기한 본등기를 명하는 판결 주문에 등기원인과 그 연월일 기재가 없는 경우를 등기신청이 불가한 예로 들고 있어, 주문 작성 시 특히 주의를 요구한다.

 

2.4 공유물분할 판결에 따른 소유권이전·지분변경 등기

 

1) 사실관계 틀

 

- 공유 토지에 관하여 공유물분할의 소를 제기하여, 판결로 각 공유자에게 특정 부분을 단독소유로 귀속시키는 방식의 공유물분할이 이루어지는 경우이다.

 

2) 등기신청 실무

 

- 공유물분할판결은 형성판결의 성격을 가지나, 예규는 예외적으로 이를 근거로 한 등기신청을 허용하고 있다.

- 판결에 따라 토지분할(표시변경)과 소유권이전·지분이전 등기가 연쇄적으로 필요하므로, 판결문 별지와 등기기록·지적도 등의 정합성을 엄격히 확인해야 한다.

 

2.5 조정조서·화해조서 등에 의한 등기

 

1) 집행권원 범위

 

- 화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사·가사조정조서 및 조정에 갈음하는 결정 등도 등기신청 의사표시가 기재된 경우, 판결에 준하는 집행권원으로서 단독신청이 가능하다.

 

2) 실무상 특징

 

- 이들 서류는 확정판결과 같은 효력이 인정되므로 별도의 확정증명서 첨부가 불필요하다는 점이 판결과의 차이점이다.

- 다만 조항 간에 선·동시·조건부 이행관계가 명시된 경우, 집행문 필요 여부 판단에서 판결과 동일한 문제(반대급부 이행 여부 확인)가 발생한다.

 

3. 실무상 자주 문제되는 쟁점

 

3.1 이행·형성·확인판결의 구별과 등기 불가 사례

 

예규는 "등기신청절차의 이행을 명하는 이행판결"이 대상이며, 단순 확인판결이나 형성판결은 원칙적으로 등기신청의 집행권원이 될 수 없다고 본다.

따라서 소유권확인판결, 통행권 확인판결 등을 근거로 소유권이전·지역권설정 등기를 신청한 경우는 지침상 등기신청 대상이 아니어서 각하된다.

이와 같이 소 제기 단계에서 청구취지·청구원인을 이행청구 형식으로 설계하지 않으면, 승소하더라도 등기단계에서 막히게 되는 실무 리스크가 크다고 평가된다.

 

3.2 판결 주문의 특정 불비 – 등기원인·원인일·등기유형 누락

 

예규는 판결 주문에 등기권리자·등기의무자, 신청 대상 등기의 종류, 등기원인과 그 연월일이 구체적으로 기재되어야 한다고 정한다.

가등기에 기한 본등기를 명하는 판결 주문에 등기원인과 그 연월일이 기재되지 않은 경우 등은 등기신청이 불가한 판결의 예시로 서술되어, 등기관은 이 경우 각하할 수밖에 없다.

실무에서는 소송대리인이 주문을 추상적으로 작성하거나, 등기기록상 원인일과 상이하게 기재한 탓에 등기소 보정·각하가 발생하는 일이 잦으므로, 판결 선고 전에 주문 정정을 적극적으로 도모할 필요가 있다.

 

3.3 등기기록상 명의인과 판결상 당사자의 불일치(특히 주소)

 

판결에 의한 등기신청이 각하된 전형적인 사례로, 판결문상 피고의 주소와 등기기록상 등기의무자의 주소가 상이한데도, 주민등록등본·초본 등으로 동일인임을 증명하지 못한 경우를 소개한다.

이 경우 등기관은 피고와 등기의무자가 동일인임을 확인할 수 없으므로, 판결을 집행권원으로 한 등기신청을 각하할 수 있다.

또한 대법원 2017. 12. 22. 선고 2015다73753 판결은, 단지 등기를 위한 판결을 새로 받기 위해 등기기록상 주소를 기준으로 다시 동일한 소유권이전등기청구 소송을 제기하는 것은 부적법하다고 판시하였다.

 

판례 > 대법원 2015다73753 | 사법정보공개포털

 

따라서 주소 불일치는 판결 경정신청 또는 보정서류 제출로 해결해야 할 문제이지, 새로운 본안 소로 우회할 수 있는 사안이 아니라는 점이 강조된다.

 

3.4 판결의 확정 전 가집행판결만으로 신청한 경우

 

예규 및 관련 해설은 부동산등기법 제23조 제4항의 "판결"은 확정판결을 의미하므로, 가집행선고가 붙은 미확정판결만으로는 등기신청이 불가능하다고 본다.

실무해설은 가집행선고가 붙은 판결에 의하여 등기를 신청한 경우 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다고 명시한다.

대법원 판례 해설도, 등기를 명하는 판결에 가집행선고가 붙어 있더라도 판결이 확정되기 전에는 집행력이 발생하지 않으므로, 이 단계에서 경료된 등기는 무효이며 추후 판결이 확정되면 위법이 치유된다고 본다.

따라서 판결에 의한 등기신청은 원칙적으로 확정증명서가 확보된 후에 진행해야 하며, 가집행을 이유로 서둘러 신청하는 것은 각하·무효 리스크가 크다.

 

3.5 선·동시·조건부 이행판결에서 집행문 누락

 

등기절차의 이행을 명하는 판결에 반대급부 이행(대금지급 등)이 조건으로 붙어 있는 경우, 민사집행법 제30조 제2항에 따라 반대급부의 이행 또는 제공이 있었음을 확인한 집행문을 부여받아야 비로소 의사표시의 효과가 발생한다는 것이 통설·판례이다.

실무 해설은 이러한 판결에 집행문이 부여되어야만 등기신청에 필요한 의사표시 의제가 발생하며, 조건이 성취되지 않았는데 집행문이 잘못 부여된 경우 그 집행문은 무효이고 그에 기초한 등기도 무효라고 설명한다.

예규도 선이행·상환이행·조건부 이행판결에 의한 등기신청에는 원칙적으로 집행문 첨부를 요구하며, 다만 등기절차 이행 조항과 반대급부 조항이 각기 독립적으로 기재되어 있고 선·동시·조건 등 관계가 문언상 드러나지 않는 경우에는 집행문이 불필요하다고 본다.

실무에서는 조정조서·화해조서에서 "제1항·제2항은 동시에 이행한다"는 문언이 포함되었음에도 집행문을 받지 않고 신청하여 각하되는 사례가 있으므로, 조항 문구 단계에서부터 집행문 필요 여부를 고려한 설계가 중요하다.

 

3.6 신청권자 오류 – 패소한 등기의무자의 단독 신청

 

예규는 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자만이 단독으로 판결에 의한 등기신청을 할 수 있고, 패소한 등기의무자는 그 판결에 기하여 직접 등기권리자 명의의 신청을 하거나 승소한 등기권리자를 대위하여 신청할 수 없다고 명시한다.

그럼에도 실무에서는 패소한 매도인(등기의무자)이 스스로 판결을 근거로 등기신청을 하려다 각하·보정명령을 받는 경우가 있어, 소송·등기 단계에서 신청권자 구조를 명확히 안내할 필요가 있다.

 

3.7 집행권원 범위를 초과하는 신청 – 일부지분·일부 부동산 등

 

부동산등기법 제29조는 "사건이 등기할 것이 아닌 때"를 각하사유로 규정하며, 이는 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우를 의미한다고 해설된다.

판결이 특정 지분에 한정한 소유권이전등기절차 이행만을 명했음에도 전체 지분에 대한 소유권이전등기를 신청하는 등, 집행권원 범위를 명백히 초과하는 신청은 위 각하사유에 해당할 수 있다.

또한 판결에서 특정 부동산만을 대상으로 삼았는데 신청인이 다른 부동산까지 포함해 일괄 신청하는 경우 등도 동일하게 문제되며, 이 경우 등기관은 일부각하 또는 전부각하를 통해 신청을 배척할 수 있다.

 

3.8 첨부정보 누락 – 주소·주민등록번호 등 식별정보 불충분

 

등기신청에는 실명법·부동산등기법에 따른 인적사항(주소, 주민등록번호, 법인등록번호 등)을 첨부정보로 제공해야 하며, 판결에 의한 등기신청에서도 예외가 아니다.

피고의 주소가 등기기록상 등기의무자의 주소와 다른데 주민등록등본 등으로 동일인임을 입증하지 못하면, 등기관은 당사자 동일성을 확인할 수 없다는 이유로 각하할 수 있다.

따라서 주소·주민번호 등의 첨부정보 누락은 보정으로 치유 가능하나, 보정불능 또는 기한 내 미보정시 각하로 이어지는 전형적 유형이다.

 

4. 대표적 거부·각하 유형 정리

 

유형	전형적 사실관계· 신청 형태	예규·판례 포인트	실무상 대응전략
확인·형성판결을 근거로 한 신청	소유권확인판결만을 받은 뒤 이를 근거로 소유권이전등기를 신청	예규는 등기절차 이행을 명하는 이행판결만을 집행권원으로 인정, 확인·형성판결은 원칙적으로 등기신청 불가 사례로 제시	소 제기 단계에서부터 "등기절차 이행"을 명하는 주문으로 청구 설계, 이미 확인판결만 있다면 별도의 이행의 소 제기 필요
판결 주문의 특정 불비	주문에 등기원인 또는 원인일, 등기의 종류가 빠져 있음	가등기에 기한 본등기를 명하는 주문에 원인·원인일 기재가 없는 경우를 등기신청 불가 판결 예로 명시	변론종결 전 주문 초안을 등기기록과 대조해 특정 완료, 필요시 주문 정정 또는 경정 신청으로 보완
당사자 식별 불비(주소 불일치)	판결상 피고 주소와 등기기록 등기의무자 주소 상이, 동일인 입증자료 미첨부	동일인 증명이 없는 경우 등기관은 피고와 등기의무자가 동일인인지 확인할 수 없어 신청을 각하할 수 있음, 같은 이유로 새 소 제기는 부적법(2015다73753)	판결 전부터 등기부상 주소를 기준으로 소장을 작성, 판결 후에는 주민등록등본·초본 등으로 동일인 증명 또는 판결 경정 신청
미확정 판결 (가집행선고만 있음)	1심 판결에 가집행선고가 붙은 상태에서 확정 전 등기신청	예규·해설은 부동산등기법상 "판결"을 확정판결로 이해, 가집행선고만으로는 집행력 부정, 이 단계 등기는 무효	항소·상고 여부 확정 후 확정증명서 발급을 기다려 신청, 가집행선고를 이유로 한 조기신청은 피해야 함
선·동시·조건부 이행판결에서 집행문 누락	"대금 지급과 동시에 등기절차를 이행한다"는 내용의 조정조서로 등기신청하면서 집행문을 받지 않음	반대급부 조건이 있는 경우 반대급부 이행 여부를 조사한 집행문이 있어야 의사표시 의제가 발생, 조건 미성취 상태 집행문은 무효이고 그에 기초한 등기도 무효	조정·화해 단계에서 반대급부 조건 문구를 명확히 설계, 조건이 있으면 반드시 집행문을 받아 등기신청, 잘못된 집행문은 말소소송 등으로 해결
신청권자 오인	패소한 등기의무자가 스스로 판결을 근거로 승소한 상대방 앞으로의 등기를 신청	예규는 승소한 등기권리자·승소한 등기의무자만 단독 신청 가능, 패소한 의무자는 직접 또는 대위신청 불가	소송 단계에서 당사자에게 신청권 구조를 안내, 패소한 의무자가 등기비용 부담을 하기로 한 경우에도 신청권은 여전히 승소한 권리자에게 있다는 점을 서면으로 정리
집행권원 범위를 초과하는 신청	일부 지분에 대한 이전 판결만 있는데 전 지분 이전등기를 신청	등기신청 취지 자체가 집행권원 범위를 벗어나면 "등기할 사항이 아닌 때"에 해당, 부동산등기법 제29조 제1호의 각하사유에 해당	등기신청 전 판결 주문과 신청 범위를 1:1로 대조, 일부지분·일부 부동산인 경우 정확히 일치하도록 신청서를 작성
첨부정보 누락·식별정보 부족	판결정본·확정증명서만 제출하고 주소증명, 주민등록번호 등 첨부정보를 누락	등기신청의 각하 예규는 보정 가능 부분은 보정명령 후에도 미보정시 각하대상이 된다고 설명	전자·서면 신청 모두 첨부정보 체크리스트를 활용, 보정명령을 받은 경우 기한 내 보정에 실패하면 각하 및 시효·우선순위에 불리하므로 철저히 관리

 

5. 거부·각하 후 구제수단 및 전략

 

5.1 보정, 재신청, 이의신청

 

부동산등기법 제29조에 따른 각하사유가 있는 경우라도, 잘못된 부분이 보정 가능하면 등기관은 보정을 명하고, 신청인이 기한 내 보정을 하면 각하하지 않는다.

보정이 이루어지지 않거나 보정불능인 경우 각하결정이 내려지며, 이때 신청인은 등기관의 각하결정에 대하여 이의신청을 통해 시정을 구할 수 있다.

대법원과 법원 보도자료는 등기신청에 대한 각하결정이나 이의신청에 대한 기각결정에는 기판력이 발생하지 않으므로, 신청인은 추가 자료를 확보해 다시 등기신청을 할 수 있다고 설명한다.

따라서 각하결정이 내려졌다고 해서 영원히 등기 길이 막히는 것은 아니며, 서류와 법리를 정비해 재신청을 준비하는 것이 일반적 실무 전략이다.

 

5.2 판결 경정·집행문 관련 불복

 

주소 오기재 등 판결 주문의 기재가 등기실무에 장애를 일으키는 경우, 대법원 2015다73753 판결이 지적하듯 동일한 청구를 새로 제기하는 것은 부적법하므로, 판결 경정신청으로 해결해야 한다.

반대급부 조건이 붙은 판결에서 집행문 부여가 거절된 경우에는 민사집행법 제34조에 따른 집행문부여에 대한 이의신청이 원칙적 구제수단이며, 이의신청 인용으로 집행문이 부여되면 그때 비로소 의사표시 의제가 발생한다.

반대로 조건이 성취되지 않았는데도 집행문이 잘못 부여된 경우, 집행문 자체는 무효이고 채무자는 집행문부여에 대한 이의신청보다는 그 집행문에 의하여 의제되는 등기신청 의사표시가 무효라는 점을 주장하거나, 그에 기초하여 이루어진 등기의 말소를 구하는 소를 제기해야 한다는 것이 판례의 입장이다.

이는 판결에 의한 등기에서 집행문·조건 성취 여부 판단이 단순 형식 문제가 아니라, 등기의 유효성에 직결되는 본질적 요소임을 시사한다.

 

5.3 등기촉탁 활용(법원 경유 구제)

 

일반적인 등기는 당사자 신청이지만, 등기촉탁은 법원 등이 등기관에게 특정 등기를 집행하라고 명하는 절차로, 등기관과 신청인 사이의 법리 해석이 충돌하는 경우 활용될 수 있다.

따라서 판결 등 집행권원에 근거한 등기신청이 반복적으로 각하·거절되는 경우, 단순 재신청뿐 아니라 등기관 처분에 대한 이의신청, 필요시 등기촉탁 절차를 검토하여 법원의 판단을 명시적으로 구하는 것이 전략적으로 유의미할 수 있다.

 

6. 실무적 시사점

 

첫째, 소 제기 단계에서부터 업무처리지침에 맞는 주문 구조(이행판결·당사자 특정·등기원인 및 원인일 기재)를 설계해야 등기단계 리스크를 최소화할 수 있다.

둘째, 판결 확정 이후 등기신청 시에는 집행권원과 등기기록·대장·첨부정보의 정합성을 체크리스트로 관리하고, 선·동시·조건부 이행 여부에 따라 집행문 필요성을 엄격히 검토해야 한다.

셋째, 각하·거절이 있더라도 기판력이 없으므로, 판결 경정·보정·재신청·이의신청·등기촉탁 등 절차적 대응 수단을 종합적으로 활용하는 것이 중요하며, 특히 주소 불일치·지분 범위 초과 등은 비교적 기술적인 문제로서 설계·서류정비로 상당 부분 예방 가능하다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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