“재외국민·외국인”이 한국 부동산 등기를 할 때 어떤 서류가 필요할까?​(등기예규 제1778호를 중심으로)

 

재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규.hwp

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1. 이 예규의 대상과 기본 개념

 

1) 누가 대상인가?​

 

◆ 재외국민: 한국 국적을 가진 사람인데,

외국 영주권을 얻었거나, 또는

외국에 오래 살 목적으로 나가 있는 사람.​

 

◆ 외국인: 한국 국적이 전혀 없는 사람(무국적자도 포함).​

◆ 외국인등: 외국인 개인뿐 아니라, 외국 정부, 외국법에 따라 설립된 회사·단체 등, 부동산거래신고법에서 말하는 외국 측 주체 전부.

​

2) 무엇을 정하는 예규인가?​

 

재외국민·외국인이 한국에서 부동산 등기를 신청할 때

 

-. 어떤 첨부서류(첨부정보) 를 내야 하는지,

-. 외국에서 발급된 서류는 어떻게 인증·번역해야 하는지,

-. 인감증명, 주소증명, 등록번호, 토지취득허가 등 절차상 요건을 구체적으로 정해 둔 지침입니다.

​

2. 외국 공문서·외국어 서류를 어떻게 인정받는가

 

2-1. 아포스티유/영사확인(외국 공문서 확인)

 

외국에서 발급된 공문서(예: 외국 공증인의 공증문서, 외국 관청 발급 서류)를 한국 등기소에 쓰려면, 추가 확인을 받아야 합니다.

​

◆ 그 나라가 ‘아포스티유 협약국’인 경우(미국, 일본, 중국, 캐나다 등)

​→ 그 나라의 아포스티유 발급기관(외교부·법원·교육청 등)에서 아포스티유 확인을 받아서 제출.​

 

◆ 협약 미체결국인 경우

→ 그 나라에 있는 대한민국 대사관·총영사관의 공증담당 영사 확인을 받아 제출.

​

◆ 예외적으로, 다음은 별도 아포스티유/영사확인 없이 인정합니다.

​-. 외국의 대사관·영사관이 직접 작성하거나 공증한 문서(예: 주한 미 대사관 공증 문서).​

-. 한국과 외교관계도 없고, 협약에도 가입하지 않은 특수 국가(예: 시리아)에서 발행된 공문서.​

-. 등기관은 외교부 사이트(0404.go.kr)에서 협약 가입국 여부를 보고, 이런 확인이 없으면 보정명령을 내리게 됩니다.

​

2-2. 외국어 서류는 번역문 필수

 

등기소에 제출하는 서류가 외국어인 경우, 한글 번역문을 반드시 붙여야 합니다.

​

◆ 번역문에는

“원문과 다르지 않다”는 취지,

번역인의 이름·주소,

서명 또는 날인을 적고,

번역인의 신분증 사본을 함께 제공합니다.

​다만, 번역문 자체를 공증(대한민국 또는 본국 공증)받아 제출하면, 신분증 사본은 생략 가능.

​

3. 재외국민·외국인이 대리인을 통해 등기할 때

 

3-1. 처분위임장(매매·증여 등)

 

등기명의인(재외국민·외국인)이 누군가에게 부동산 처분을 맡길 때는 다음이 필요합니다.

​

◆ 처분위임장에 아래 내용을 구체적으로 적어야 함.

​어떤 부동산인지,

어떤 권리를 어떻게 처분하는지(매매, 증여 등),

대리인의 인적사항.

대리인은 “내가 ○○의 대리인”임을 명확히 표기하고, 대리인 자격으로 작성한 원인증서(예: 매매계약서, 상속분할협의서 등)를 제출.

​

◆ 특히, 아래와 같은 중요한 등기신청(규칙 제60조 제1항 제1호~제3호, 보통 소유권 이전·설정 등)일 때는:​

처분위임장에 등기명의인의 인감도장을 찍고,

그 인감증명서를 반드시 제출해야 합니다.

이때 재외국민의 인감증명은 제9조, 외국인의 인감증명은 제12조 규정을 따릅니다.

​

◆ 또한, 대리인이 실제로 등기를 신청할 때에는:

등기신청서(또는 자격자대리인에 대한 위임장)에 대리인의 인감을 날인하고,

대리인의 인감증명도 제출해야 합니다.​

다만, 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기에서는 대리인 인감증명을 “매도용”으로 발급받을 필요는 없습니다.

​

3-2. 상속재산분할협의 위임

 

◆ 상속인인 재외국민·외국인이 상속재산분할협의를 대리인에게 맡기는 경우:

​분할 대상 부동산, 대리인 인적사항을 구체적으로 적은 상속재산분할협의 위임장이 필요.​

대리인은 “본인 대리인”으로 표시한 상속재산분할협의서를 작성하여 원인증서로 제출.​

위임장에는 상속인 본인의 인감을 찍고, 그 인감증명을 붙여야 하며, 재외국민·외국인 여부에 따라 제9조·제12조 준용.​

협의서를 대리인이 작성했다는 내용으로 공증을 받은 경우에는, 대리인 인감증명은 생략 가능.

​

4. 등기필정보가 없을 때, 국적 변경·양도세 확인

 

4-1. 등기필정보 분실 시

 

◆ 재외국민·외국인이 등기의무자로서 등기를 신청하는데 등기필정보(옛 등기권리증) 가 없으면:​

부동산등기법 제51조와 별도의 “등기필정보가 없는 경우 확인조서 예규”를 따라,

확인조서 작성,

공증 등 절차로 본인 확인을 해야 합니다.

​

◆ 이때 법 제51조 단서의 ‘공증’ 의미는

외국인: 본국 관공서 증명 또는 본국/대한민국 공증 모두 가능,

재외국민: 대한민국 공증만 인정합니다.

​

4-2. 국적 변경에 따른 표시변경등기

 

◆ 등기부상 등기명의인의 국적이 바뀐 경우:

“국적변경”을 등기원인으로 하는 등기명의인표시변경등기를 신청해야 합니다.​

 

◆ 첨부서류: 국적변경을 증명하는 서류(시민권증서, 귀화증서, 국적취득사실증명서, 폐쇄된 기본증명서 등).​

◆ 등기원인일자는 “새 국적을 취득한 날”로 기재.

​

◆ 국적과 이름이 동시에 바뀐 경우:

∙ 국적변경을 증명하는 서류에 변경된 성명까지 같이 적혀 있으면,

→ 한 건의 신청으로 국적·성명 변경을 함께 처리 가능.​

 

∙ 나중에 별도로 개명절차를 거친 경우라면,

→ 개명을 원인으로 한 표시변경등기를 따로 신청하고, 기본증명서·개명허가결정 등 개명 증명서류를 첨부해야 합니다.​

 

∙ 내국인으로 등기되었다가 외국 국적을 취득한 사람이 등기의무자가 된 경우, 국내거소신고·외국인등록이 없어도 등록번호를 먼저 바꾸는 표시변경등기까지는 선행할 필요가 없다고 봅니다.​

 

4-3. 부동산양도신고확인서(양도소득세 관련)

 

◆ 재외국민 또는 외국인이 유상계약(매매, 부담부증여 등) 으로 소유권이전등기를 신청할 때:​

원칙적으로 관할 세무서에서 발급받은 “부동산양도신고확인서” 를 첨부해야 합니다.​

다만 재외국민이 인감증명법 시행령에 따라 발급받은 “부동산매도용 인감증명서” 를 첨부했다면, 양도신고확인서는 따로 내지 않아도 됩니다.

​

5. 재외국민의 인감·주소·등록번호

 

5-1. 재외국민의 인감증명 제출 특례(제9조)

 

◆ 재외국민이 다음과 같은 경우 인감증명 제출을 면제받을 수 있습니다.​

 

∙ 등기규칙 제60조 제1항 제1~3호에 해당하는 등기신청을 하거나,

∙ 같은 항 제4~7호에 해당하는 서류를 작성하는 상황에서, 체류국을 관할하는 대한민국 재외공관에서, 인감을 찍어야 하는 서면 그 자체에 대해 공증을 받은 경우에는 인감증명서를 따로 내지 않아도 됩니다.

​

◆ 주의할 점:

재외공관의 공증은 인감 날인된 그 문서 자체에 받아야 하고,

그 문서와 별도의 서류에 서명·날인하고 그 별도 서류만 공증받는 방식은 허용되지 않습니다.​

이 경우 등기신청(제60조 제1~3호)을 하는 때에는, 신청인이 재외국민임을 증명하는 “재외국민등록부등본” 을 함께 제출해야 합니다.

​

5-2. 재외국민의 주소증명(제10조)

 

재외국민이 등기용 주소를 증명하는 방법은 다음 중 하나입니다.​

재외국민등록부등본.

주민등록이 살아 있다면 주민등록표 등본 또는 초본.​

외국의 주소증명제도를 이용한 경우, 그 나라 관공서의 주소증명(예: 일본 주민표, 스페인 주민등록증명서).​

위 방법들이 불가능한 경우, 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면으로 갈음.

​

5-3. 재외국민의 부동산등기용등록번호(제11조)

 

◆ 과거에 주민등록번호를 받은 적이 있는 재외국민: 주민등록번호 그대로 사용(주민등록이 말소되어도 동일).

​◆ 주민등록번호를 받은 적이 없는 재외국민: 서울중앙지법 등기국 등기관이 부여한 부동산등기용등록번호 사용.

​

6. 외국인의 인감·주소·등록번호

 

6-1. 외국인의 인감증명(제12조)

 

◆ 인감증명을 내야 하는 외국인은 원칙적으로:

출입국관리법에 따라 외국인등록 또는

재외동포법에 따른 국내거소신고를 하고,

인감증명법에 따른 인감증명서, 또는

본국 관공서가 발행하는 인감증명(일본, 대만 등) 을 제출.​

 

◆ 만약 본국에 인감증명제도가 없고, 한국에서도 외국인등록·거소신고를 하지 않아 인감증명을 받을 수 없다면:

​인감을 찍어야 하는 서면이 본인의 의사에 따라 작성되었다는 내용으로

본국 관공서의 증명, 또는

본국이나 대한민국 공증인의 인증(대한민국 재외공관 인증 포함)을 받으면, 그것으로 인감증명을 대신할 수 있습니다.

​이때도 재외국민과 마찬가지로 “해당 문서 그 자체”에 대한 공증이어야 합니다(제9조 제3항 준용).

​

6-2. 외국인의 주소증명(제13조)

 

◆ 외국인이 주소를 증명하는 방법은 다음과 같습니다.

​

한국에서 외국인등록을 했다면: 외국인등록 사실증명.

국내거소신고를 한 외국국적동포: 국내거소신고 사실증명.​

 

본국에 주소증명제도가 있는 국가(일본, 독일, 프랑스, 대만, 스페인 등): 본국 관공서 발행 주소증명.​

본국에 주소증명제도가 없는 국가(미국, 영국 등): 본국 공증인이 주소를 공증한 서면.

​

다만, 다음 중 하나로 대신할 수 있습니다.​

주소가 기재된 신분증 원본과 사본을 같이 제출하여, 등기소에서 사본과 원본 일치 확인 후 원본을 돌려받는 방법.​

주소가 적힌 신분증 사본에, 공증이나 관공서 증명을 받아 제출하는 방법.

​본국 공공기관 등에서 발행한 기타 신뢰할 만한 자료(예: 주한미군 거주사실증명서, 러시아 주택협동조합 주소증명서 등).

​

외국인이 제3국에 체류하는 경우:

그 제3국에 주소증명제도가 있으면, 그 나라 관공서 주소증명을 제출.​

 

제3국에 주소증명제도가 없으면, 그 나라 공증인의 주소 공증 서면을 제출하되,

→ 그 나라에서의 체류자격(영주권, 장기비자 등) 을 증명하는 서류를 함께 내야 합니다.

​

6-3. 외국인의 부동산등기용등록번호(제14조)

 

◆ 외국인 등기명의인의 “부동산등기용등록번호”는:

한국 체류지 관할 출입국·외국인관서장이 부여한 외국인등록번호.

​

◆ 국내에 체류지가 없는 경우: 서울 출입국·외국인관서장이 부여한 부동산등기용등록번호.

​국내거소신고를 한 외국국적동포: 국내거소신고번호.

​

7. 외국인 등의 토지취득허가 및 관련 사항

 

7-1. 외국인 토지취득허가증(제15조)

 

외국인등이 일정 지역 토지를 취득하고 소유권이전등기를 할 때는, 원칙적으로 “외국인 토지취득허가증” 이 필요합니다.

 

◆ 허가대상 토지는 다음과 같은 곳입니다.

​군사기지·군사시설 보호구역, 그 밖에 국방 목적으로 외국인 토지취득을 특별히 제한하는 지역.

문화유산 보호를 위한 지정문화유산 및 그 보호물·보호구역.

자연유산법상 천연기념물 등 보호물·보호구역.

자연환경보전법상 생태·경관보전지역.

야생생물 보호·관리법상 야생생물 특별보호구역.

​

◆ 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포는, 위 구역 중 “군사·국방 관련 구역” 토지를 취득하는 경우에만 허가 대상입니다.

​◆ 그리고,

이미 토지거래계약 허가증(부동산거래신고법 제11조)을 첨부한 경우에는,

→ 별도의 토지취득허가증은 내지 않아도 됩니다.

​애초 토지가 허가대상 토지가 아니라면, 이를 입증하기 위해 토지이용계획확인서 를 첨부해야 합니다.

​

7-2. 허가 없이 등기가 되어버린 경우(제16조)

 

허가를 받아야 할 토지를 허가 없이 이전등기했다 하더라도,

→ 부동산등기법 제29조 제2호의 “직권말소 사유”에는 해당하지 않으므로,

→ 등기관이 직권으로 말소할 수는 없습니다.

​(다만, 별도의 행정·사법상 제재 가능성은 별도 문제.)

 

7-3. 신청인이 사실상 외국법인·단체인지 의심될 때(제17조)

 

◆ 어떤 법인·단체가 국내법에 따라 설립된 것이라도, 위에서 본 특수 토지에 대한 소유권취득등기를 신청할 때, 실질적으로 외국인 지배인지 의심되면:​

등기관은 별지 제2호 진술서 제출을 요구한 후 등기해야 합니다.​

(사원·구성원의 과반이 외국인인지, 임원 과반이 외국인인지, 외국인이 자본·의결권의 과반을 가지고 있는지 등을 확인).

 

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