재외국민∙외국인의 소유권이전등기 시 구체 시나리오별 체크리스트

 

1. 재외국민이 미국에서 한국 부동산을 매도(대리인 통해 소유권이전등기)

 

1단계: 매도인의 신분·주소·등록번호 준비

 

◆ 재외국민임을 증명: 재외국민등록부등본.

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◆ 주소증명:

재외국민등록부등본으로 갈음 가능, 또는

주민등록표 등·초본(국내 주민등록이 있으면),

없으면 미국 관청 주소증명제도가 없으므로, 공증인이 주소를 공증한 서면도 가능.

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◆ 부동산등기용등록번호:

예전에 주민등록번호를 받은 적 있으면 그 번호.

전혀 없으면 서울중앙지법 등기국에서 부여하는 부동산등기용등록번호 신청·부여.

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2단계: 처분위임장(대리인에게 매도 권한 위임)

 

◆ 위임장 필수 기재사항:

매도 대상 부동산 표시(소재지·지번·건물번호 등),

처분의 내용(매매, 매매대금, 필요시 계약조건 등),

대리인의 인적사항(성명, 주소, 생년월일 또는 등록번호).

재외국민의 인감 및 인감증명 관련:

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선택 1) 일반 인감증명 방식

국내 인감도장을 가지고 있고, 인감증명법상 인감등록을 한 경우

→ 처분위임장에 인감을 날인 + 인감증명서 첨부.

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선택 2) 재외공관 공증으로 인감증명 갈음(제9조)

체류국 관할 대한민국 대사관·총영사관에서, 위임장 그 자체에 공증(인감 날인된 원본에 대해).

이렇게 공증을 받으면, 인감증명서를 별도로 제출하지 않아도 됨.

이 경우 재외국민등록부등본을 함께 제출하여 “재외국민 신분”을 입증해야 함.​

※ 주의: 위임장과 별도의 서류에 서명·날인하고 그 별도 서류만 공증받는 방식은 불인정.​

 

3단계: 등기필정보가 없을 경우

 

◆ 매도인이 등기권리증·등기필정보를 분실한 경우:

부동산등기법 제51조에 따른 “등기필정보가 없는 경우 확인조서” 절차 진행.

재외국민인 경우, 본인 확인에 필요한 공증은 대한민국 공증(국내 공증인 또는 재외공관 공증)만 인정.

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4단계: 양도소득세 관련 서류

 

재외국민이 유상계약(매매, 부담부증여 등)으로 소유권이전등기를 신청할 때:​

원칙: 세무서 발급 “부동산양도신고확인서” 첨부.

예외: 재외국민이 부동산매도용 인감증명서(인감증명법 시행령 제13조 제3항 단서)를 첨부하면, 양도신고확인서 생략 가능.

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5단계: 대리인의 역할 및 서류

 

◆ 대리인은 다음을 준비:

매매계약서 등 원인증서: “○○(재외국민) 대리인 ○○”로 명확히 표시하여 작성.​

​등기신청서 또는 자격자대리인 위임장에 대리인의 인감을 날인 + 인감증명 첨부.​

다만, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기에서 대리인 인감증명을 “매도용”으로 발급받을 필요는 없음.

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2. 재외국민 상속인이 해외에서 상속재산분할협의서를 대리인에게 맡길 때

 

1단계: 상속재산분할협의 위임장

 

◆ 재외국민 상속인이 한국 부동산 상속재산분할을 대리인에게 맡기는 경우:​

상속 대상 부동산,

대리인의 인적사항(성명, 주소, 등록번호 등)을 구체적으로 적은 상속재산분할협의 위임장 작성.

 

◆ ​인감·인감증명:​

위임장에는 상속인 본인의 인감을 날인 + 인감증명 첨부.​

재외공관에서 위임장 원본에 공증을 받은 경우에는 제9조에 따라 인감증명 생략 가능(단, 재외국민임을 증명하는 재외국민등록부등본 필요).

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2단계: 대리인이 작성하는 상속재산분할협의서

 

대리인은 본인을 대리하는 자격을 밝혀 협의서를 작성해야 함.

협의서에는 대리인의 인감을 찍고 인감증명을 제출.

다만, 협의서를 대리인이 작성했다는 점에 관하여 공증을 받으면, 대리인 인감증명은 제출하지 않아도 됨.

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3. 외국인이 한국에서 부동산을 매입(소유권이전등기)

 

1단계: 외국인의 신분·주소·등록번호

 

◆ 주소증명:

한국에서 외국인등록을 했다면: 외국인등록 사실증명.

국내거소신고를 한 외국국적동포: 국내거소신고 사실증명.

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◆ 본국에 주소증명제도가 있는 국가(일본·독일·프랑스·대만·스페인 등): 본국 관공서의 주소증명.

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◆ 본국에 주소증명제도가 없는 국가(미국·영국 등):

공증인이 주소를 공증한 서면, 또는

주소 기재 신분증 원본·사본 제출 후 등기소 확인,

공증 또는 관공서 증명 받은 신분증 사본,

기타 공공기관 발급의 거주사실증명 등.

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◆ 부동산등기용등록번호:

한국 체류지 있는 경우: 출입국관리법상 외국인등록번호.

한국 체류지 없는 경우: 서울 출입국·외국인관서가 부여한 부동산등기용등록번호.​

외국국적동포로 국내거소신고를 한 경우: 국내거소신고번호.

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2단계: 인감 및 인감증명

 

◆ 원칙:

외국인등록 또는 국내거소신고 후, 인감증명법에 따라 신고한 인감에 대한 인감증명 제출, 또는

일본·대만 등 본국 관공서 발행 인감증명 제출.

 

◆ ​예외(본국에 인감증명제도 없음, 한국에서도 인감증명 발급 불가):​

인감을 찍어야 하는 매매계약서·위임장 등 문서에 대하여,

본국 관공서의 본인 확인 증명, 또는

본국/대한민국 공증인(재외공관 포함)의 인증을 받으면, 인감증명 대신 사용할 수 있음.​

이때도 문서 그 자체에 대한 인증이어야 하고, 별도 증명서에 대한 공증은 불인정.

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3단계: 외국어 서류 및 공문서 인증

 

◆ 매매계약서·위임장 등이 외국어로 작성되면:

​한글 번역문 + 번역인의 진술(원문과 동일), 번역인 인적사항, 신분증 사본 첨부.

번역문을 공증받아 제출하면 신분증 사본 생략 가능.

 

◆ 외국 관공서·공증인이 발행한 서류는:

아포스티유 협약국: 아포스티유 확인 필요.

협약 미체결국: 대한민국 재외공관 영사의 확인 필요.

예외: 외국 대사관·영사관이 작성·공증한 문서, 한국과 수교도 없고 협약 미가입국 공문서 등은 별도 확인 면제.​

 

4단계: 외국인 토지취득허가 확인

 

◆ 취득 대상 토지가 다음 구역에 해당하면 토지취득허가증 필요:

군사기지·군사시설 보호구역 및 별도의 국방목적 제한지역.

지정문화유산과 보호구역, 천연기념물 보호구역.

생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역.

이미 토지거래계약 허가증을 제출하는 경우, 토지취득허가증은 추가로 필요 없음.

​허가대상 토지가 아니면, 토지이용계획확인서로 허가대상 아님을 소명.

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4. 국적을 새로 취득·변경한 등기명의인이 등기정리를 할 때

 

1단계: 국적변경 표시변경등기

 

◆ 등기부상 등기명의인의 국적이 실제와 달라진 경우:​

“국적변경”을 등기원인으로 하는 등기명의인표시변경등기를 신청.​

 

◆ 첨부서류:

시민권증서, 귀화증서, 국적취득사실증명서, 폐쇄된 기본증명서 등 국적변경 증명서류.

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◆ 등기원인일자: “새로운 국적을 취득한 날”.

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2단계: 성명도 같이 바뀐 경우

 

◆ 국적증명서류에 변경된 성명이 함께 기재돼 있으면:

​국적변경 + 성명변경을 한 건의 신청으로 일괄 처리 가능.

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◆ 국적변경 후 별도 개명절차로 이름을 바꾼 경우:

국적변경등기와는 별도로, 개명을 원인으로 하는 표시변경등기 별도 신청 + 기본증명서, 개명허가결정 등 첨부.