[사례] 권리산정 이후에 재개발 지역 주택 구매시 조합원 자격

 

질문: 재개발과 관련하여 권리산정 이후에 재개발 지역 주택 구매 시 조합원 자격이 있는지 궁금합니다. 권리산정 이후에 36년된 단독을 매수 하려고 합니다. 현재 조합은 설립되지 않았고 동의율 목표치까지 왔습니다. 이럴 때 그 주택을 매수하면 재개발 시 분양권 받을 수 있을까요? 혹자가 권리산정 이후에는 안된다고 해서 질문 올립니다. 부탁드립니다.

 

결론부터 말씀드리면,

질문하신 “권리산정기준일 이후에 재개발구역 내 36년 된 단독주택을 지금 매수하면 조합원 분양권(입주권)을 받을 수 있느냐”는 원칙적으로는 ‘어렵다’ 쪽이 훨씬 강하고, 일부 실무·해석상 예외 가능성이 논의되지만 매우 주의가 필요합니다.

 

1. 법 구조 정리 (도시 및 주거환경정비법)

 

재개발 조합원 자격의 기본 축은

① 권리산정기준일 현재 토지·건축물 소유 여부와​

② (조합 설립 후의 양수·양도에 관한) 도시정비법 제39조 규정입니다.

권리산정기준일의 취지는, 그 이후의 토지분할·지분쪼개기·신축 등으로 입주권을 추가로 만들지 못하게 하려는 것입니다.​

그래서 많은 해설·행정실무는 “권리산정기준일 이전에 소유해야 조합원 자격이 부여되고, 이후 취득자는 원칙적으로 일반분양 대상”이라고 설명합니다.

​

2. 권리산정기준일 이후 취득자의 지위

 

1) 조합원 자격(입주권) 인정에 부정적인 견해·실무

 

다수 설명은 다음과 같이 정리합니다.​:

“권리산정기준일 이전에 등기되어 있어야 조합원으로서 권리가 보장된다.”

“기준일 이후에 매입했다면 원칙적으로 분양권이 없는 일반분양 대상자가 된다.”

특히, 중개 현장에서는 “관리처분 전이면 다 조합원 된다”는 식으로 말하지만, 법적 기준은 ‘관리처분 인가 시점’이 아니라 권리산정기준일이라는 점을 강조합니다.

​

일부 “승계 가능” 해석·설명:

반대로, 몇몇 실무 설명에서는

“권리산정기준일 이후라도 조합설립인가 전에 소유권 이전등기를 완료한 양수인은, 기존 소유자가 갖고 있던 조합원 지위를 승계한다”는 해석을 제시하기도 합니다.

이 견해는

권리산정기준일은 ‘입주권 개수(1세대 1권, 지분쪼개기 방지 등)를 확정하는 날’이고,

그 권리(조합원 지위) 자체는 이후의 매매를 통해 승계될 수 있다는 논리입니다.

 

실제 일부 칼럼·자문 글에서는 “조합설립인가 전 양수 + 등기완료이면, 기존 장기 소유자의 권리를 승계할 수 있다”고 안내하는 경우도 있습니다.

 

2) 왜 해석 차이가 발생하는가

 

도시정비법은

“권리산정기준일 이후의 물리적·형식적 쪼개기·신축에 따른 새로운 입주권 생성은 금지”라고 명시하지만,​

“권리산정기준일 이후 양수인이 기존 소유자의 조합원 지위를 승계할 수 있는지”를 직접적으로 일괄 규정하고 있지는 않습니다(조합 설립 후 양수에 대한 제39조는 별도로 존재).​

 

그 결과

지방 조례, 구체 정관 규정, 각 구청·조합의 해석에 따라

실제로는 “승계 인정/불인정” 사례가 혼재되어 분쟁이 계속되고 있습니다.

 

3. 질문 사안에의 적용 포인트

 

1) 질문 정리:

 

재개발 구역,

권리산정기준일은 이미 경과,

현재는 “조합 미설립, 동의율 목표치까지 도달(조합설립인가 전단계)”,

지금 36년 된 단독주택을 매수하면,

장차 재개발 시 조합원 분양권을 받을 수 있는가?

 

2) 쟁점별로 나누면:

 

(1) 현재 소유자(매도인)의 지위 확인

 

매도인이 권리산정기준일 당시 이미 그 단독주택을 소유하고 있었다면,

그 매도인은 조합원 자격(입주권)을 가질 “가능성이 있는 소유자”입니다.

​

반대로, 매도인 자신도 권리산정기준일 이후 취득자라면,

그 자체로부터 “입주권이 없는 물건”일 가능성이 있어 양수인이 승계할 것도 없게 됩니다.​

 

(2) 양수인이 그 지위를 “승계”할 수 있는지

 

[실무에서 안전하게 보는 쪽]:

 

“권리산정기준일 이후 취득자는 원칙적으로 일반분양 대상이므로, 입주권을 기대하지 말라”는 입장입니다.

이 입장을 따르면, 질문 사안에서는 조합원 분양권이 없다는 결론에 가깝습니다.

 

[다만 실무·자문 글 중에는]

 

“조합설립인가 전 → 도시정비법 제39조의 ‘조합설립 후 양수인 조합원 배제’ 규정은 아직 작동 안 함,

따라서 기존 조합원 지위는 사법상 권리로서 양도·승계 가능”이라고 보아,

이 경우 “조합설립인가 전까지 등기까지 완료하면 기존 소유자의 입주권을 승계할 수 있다”고 설명하는 사례도 있습니다.

 

질문하신 “혹자가 권리산정 이후에는 안된다”는 말은, 위의 “원칙적으로 기준일 이후 취득자에게는 조합원 자격이 부여되지 않는다”는 견해에 따른 것이라고 이해하시면 됩니다.

​

4. 실무상 체크해야 할 구체 항목

 

실제 매수 의사결정을 하시려면 다음은 반드시 확인하셔야 합니다.

 

① 해당 구역의 권리산정기준일과 그 당시 소유자 확인

 

등기부·세목별 대장, 조합(또는 추진위)·구청의 권리산정자료를 통해

기준일 당시 소유자가 누구였는지, 현재 매도인이 언제 취득했는지 확인.

​

② 해당 지자체 정비조례 및 조합(추진위) 내부 기준

 

어떤 조례는 기준일 이후 취득자·지분쪼개기 등에 대해 보다 강하게 입주권을 제한합니다.

조합 설립 이후의 양수·양도에 대한 조합원 자격 제한(도시정비법 제39조)과 별도로,

“산정기준일 이후 취득자에 대한 조합원 인정 기준”을 조합·조례에서 구체화한 경우가 있어 이를 직접 봐야 합니다.

 

③ 이미 유사 사례(판례·행정처분)가 있는지

 

같은 구역 또는 인접 구역에서 기준일 이후 매수자가 입주권 인정/불인정 판례나 행정 불복 사례가 있는지 확인하면 리스크 판단에 도움이 됩니다.

 

④ 계약상 특약·위험분담

 

“조합원 입주권 미인정시 ○○원 감액” 등 리스크를 매매계약에서 어떻게 반영할지,

향후 분쟁 발생시 입증에 필요한 자료(권리산정 기준일 공고, 당시 소유자 입증, 조례, 정관, 추진위·조합 공문 등)를 사전에 확보할 필요가 있습니다.

 

5. 정리 및 조언(법률가 관점)

 

1) 순수하게 법 조문·조례 취지에 충실한 보수적 해석을 택하면,

 

→ “권리산정기준일 이후 취득자는 원칙적으로 조합원 분양권이 없다”는 방향이어서, 질문 사안에서는 “조합원 분양권 기대는 위험하다”가 안전한 답변입니다.

​

2) 다만, 실제 실무에서는

 

조합설립인가 전 양수인의 승계를 긍정하는 조합·해석도 있고,

법률 칼럼에서도 그 가능성을 설명하는 경우가 있어,

구체 구역의 조례·정관·행정실무를 직접 확인해야 최종 결론을 낼 수 있습니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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