[사례] 가압류 해지 문의

 

안녕하세요 A 건설사로부터 오피스 공급계약 체결 후 중도금 1차 이후 잔금을 미납하였습니다. 이후 건설사에서 저희집 가압류 신청했습니다 , 1년 지나 건설사로부터 계약 해지 통보의 건으로 내용증명 받았습니다,  계약이 해지된 거라  저희집 가압류해제 요청했더니, 1년 동안 오피스 관리비 미납으로 400만 원 주면 해지 해준다고 하네요.  처음에는 인지세랑 해서 몇 만 원만 입금하면 된다고 하더니 이제와서 관리비 미납금이 있어서 해지 못한다고 하는데 가압류랑 관리비랑 별개로 해야 하지 않나요? 관리비 낼 돈이 있으면 내고 해지하겠는데.. 사정이 어려워 문의 드립니다.  1.가압류 해지 할 수 있나요? 2.가압류 해지가 가능하다면 대행으로 비용은 얼마나 나올까요? 3.건설사에서 동의 없이는 가압류 해지 어렵다는데.. 계약해지 내용증명으로 가압류 해지가 안될까요?

 

질문 주신 상황을 법률 구조에 맞춰 정리하면,

“가압류는 원래의 채권(오피스 공급계약에 따른 채무)을 보전하기 위한 것이지, 관리비 400만 원을 담보하기 위한 것이 아니므로, 건설사가 관리비를 이유로 가압류 해제를 ‘조건부’로 붙잡고 있는 상태”로 보입니다.

아래에서 질문 1·2·3번 순서대로 나누어 설명드리겠습니다.

 

1. 지금 가압류 해지(취소) 가능성

 

가압류를 없애는 방법은 크게 둘로 나눌 수 있습니다.

 

① 채권자가 스스로 해제·취하

 

건설사가 가압류 신청을 취하하거나, 집행해제를 신청하면 가압류는 말소됩니다.

이때 채권자(건설사)는 채무자 동의 없이도 자유롭게 해제할 수 있습니다.

지금 건설사가 “관리비 400만 원을 주면 해제”라고 하는 것은, 이 채권자 자발 해제를 “관리비 지급과 연계하여 합의조건으로 삼고 있는 것”입니다.

 

② 채무자가 법원에 ‘가압류취소·집행취소’를 신청

 

민사집행법 제288조:

1호: “가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때”

2호: 법원이 정한 담보 제공 시

3호: 집행 뒤 3년간 본안소 제기 없음 등

​

즉,

계약이 적법하게 해지되어 더 이상 가압류의 피보전채권(잔금채무 등)이 존재하지 않는다,

또는 채권자가 더 이상 보전의사가 없다고 볼 수 있는 사정,

 

또는 해방공탁(법원이 정한 금액 공탁)을 한 경우,

에는 채무자가 건설사 동의 없이도 법원에 가압류취소(또는 집행취소)를 신청할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 포인트:

지금 건설사가 “계약 해지 내용증명”을 보낸 상태라면,

그 해지가 적법하게 성립했고,

해지의 효과로 원상회복·손해배상 등 정산을 제외하고 “더 이상 계약상의 지급채무를 보전할 필요가 없다”는 점을 소명할 수 있다면,

이를 근거로 ‘사정변경에 의한 가압류취소’(민사집행법 288조 1항 1호)를 주장할 여지가 있습니다.​

 

다만, 건설사가 “계약해지 후에도 ○○원(위약금·손해배상 등)을 청구할 권리가 남아 있다”고 주장하면,

법원은 여전히 보전 필요성이 있다고 보고 가압류유지를 선택할 수 있습니다.

 

따라서,

“계약이 해지되었으니 무조건 가압류는 사라져야 한다”라고 단정할 수는 없고,

실제 남아 있는 채권관계(위약금/정산금) 유무와 액수가 관건입니다.

 

관리비 400만 원은 원래의 가압류 채권과는 별개의 채권(관리비 채무)일 가능성이 높고,

가압류등기 자체는 처음 신청 당시의 채권(분양대금·중도금잔액 등)을 피보전채권으로 하고 있으므로,

관리비를 내지 않았다고 해서 “가압류를 유지할 수 있느냐”는 별도 논점입니다.

​

2. 가압류 해지 대행 비용의 대략 범위

 

구체 수임료는 사안·지역·사무실마다 크게 차이가 있으므로,

여기서는 일반적인 범위만 말씀드리겠습니다(실제 견적은 별도 문의 필요).

 

통상 수십만 원대 중후반에서 시작하여,

사안이 복잡하거나 금액이 크고 다툼이 치열하면 100만 원 이상까지도 청구되는 사례가 있습니다.

 

여기에,

인지대, 송달료, 등기신청수수료, 해방공탁 시 공탁금 이자부담 등 실비가 별도로 들어갑니다.

 

실무 체감상, “단순 가압류해제합의 + 채권자협의 후 집행해제서류 작성” 정도의 대행은 상대적으로 저렴한 편이고,

“법원에 다투는 가압류취소신청(사정변경 주장, 본안과 연동)”은 다소 비용이 더 드는 경향이 있습니다.

 

3. 건설사 동의 없이 가압류 해지 가능 여부

 

질문 3번을 나누면 다음과 같습니다.

 

1) “건설사 동의 없이는 가압류 해지가 어렵다”는 말의 의미

 

채권자 스스로 해제·취하하는 방식(가장 간단한 방법)은,

당연히 채권자(건설사)의 의사에 달려 있으므로,

이 방식만 놓고 보면 “건설사 동의 없이는 해제가 어렵다”는 말이 맞습니다.

​

​2) 채무자(질문자)가 독자적으로 할 수 있는 것

 

민사집행법 제288조(사정변경에 따른 가압류취소), 제299조(해방공탁에 따른 집행취소) 등은 채무자가 채권자 동의 없이 법원에 신청할 수 있는 규정입니다.

​“계약해지 내용증명만으로 바로 해지 가능?” 부분

계약해지 내용증명이 있다는 것만으로,

곧바로 “가압류 사유가 완전히 없어졌다”고 단정해 주지는 않습니다.

 

법원이 볼 때,

해지로 인해 오히려 손해배상채권, 위약금채권 등이 남아 있다고 판단되면,

여전히 보전 필요성이 있다고 보고 가압류를 유지할 수 있습니다.

 

따라서,

단순히 “해지되었으니 가압류도 없어져야 한다”가 아니라,

“해지 후 정산을 모두 마쳤다, 더 이상 남은 채권이 없다” 또는

“해지로 인해 채권자에게 남은 채권액은 ○○에 불과하고, 현재 가압류 범위는 과도하여 보전필요가 없다” 등

구체 사정을 정리해 ‘사정변경’을 설득력 있게 소명해야 합니다.

​

4. 관리비(400만 원)와 가압류의 관계

 

가압류는 “신청서에 기재된 피보전채권” 때문에 설정된 것으로,

통상 오피스 공급계약의 잔금채권·위약금채권 등이 그 대상입니다.

관리비 채권은

원래의 분양대금채권과는 다른 별개의 채권이고,

가압류 신청 당시 관리비가 포함되지 않았다면,

현재 부동산 가압류는 관리비 400만 원을 직접 담보하는 구조는 아닐 가능성이 큽니다.

 

다만, 건설사는

“계약 전체에 관한 정산이 아직 끝나지 않았고, 그 중에 관리비도 포함된다”는 식으로 주장하며 “가압류를 풀어 줄지를 협상 카드로 사용”하고 있는 상황으로 보입니다.

 

5. 실무적 조언

 

질문자님 상황에서는, 아래 순서를 권합니다.

 

1) 당초 가압류결정문을 확보

 

피보전채권 내용(채권원인, 금액, 이자 범위 등)을 정확히 확인해야 합니다.

 

2) 계약해지의 적법성 및 해지 후 정산관계 정리

 

해지 조항, 위약금 조항, 관리비 규정, 손해배상 관련 조항 등을 검토하여

“현재 남아 있는 채권이 실제로 얼마인지”를 명확히 정리해야 합니다.

 

2) 전문가 선임 여부

 

금액·재산가치가 크고, 향후 매매·담보설정에 지장이 크다면

가압류취소신청을 법률전문가에게 맡기시는 것이 안전합니다.

대략 비용은 위에서 말씀드린 수준을 참고하시되,

실제 견적은 사건자료(계약서, 가압류결정문, 내용증명)를 보고 조정됩니다.

 

☞ 정리하면,

∎ “계약해지 내용증명”만으로 자동 해지는 아니지만, 계약관계와 피보전채권이 실제로 소멸·감소했다면, 건설사 동의 없이도 가압류취소를 법원에 신청할 수는 있습니다.

∎ 관리비 400만 원은 원래의 가압류채권과 법적으로는 별개의 채권이므로, “관리비를 안 내면 가압류를 절대 안 풀어준다”는 건 설령 협상전략일 수 있어도 법리상 절대명제는 아닙니다.

∎ 다만, 실제 가압류취소 인용 여부는 계약서 내용, 해지 경위, 정산관계에 따라 달라지므로, 해당 서류 일체(공급계약서, 가압류결정문, 내용증명)를 가지고 개별 사건으로 검토받으시는 것이 좋습니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그