[사례] 양아버지 사망후 아파트 명의변경

 

어머니랑 같이 사시던 양아버지께서 26년 3월8일 돌아 가셨습니다. 어머니께서 현재 살고 있는 아파트를 제 명의로 변경하신다고 하셔서요 참고로 전 현재 해외 거주중이며,8월초 한국 입국 예정입니다. 아래와같이 질문 드리오니 많은 정보 부탁드립니다. 1, 사망후 어머니앞으로 명의변경하지 않고 저 한테 매매로 명의 변경 가능 한지? 2, 26년 3월8일 사망하셨는데 언제까지 명의 변경을 해야 되는지? 3, 현재 기준 아파트 시세 천만원 정도 매매 경우 세금이 얼마인지? 4, 가능하다면 명의 변경 업무를 개인이 직접 가능한지? 5, 개인이 할경우 필요 서류 등등 현재 생각나는기준으로 질문 드려 봅니다. 추가로 제가 더 준비를 해야되는게 있는 같이 질문 드려 봅니다.

 

양아버님께서 별세하셨다는 소식에 마음이 무거우시겠습니다. 특히 질문자님께서 현재 해외에 거주 중이시라 한국에 있는 부동산 명의 변경 절차를 어떻게 진행해야 할지 걱정이 많으실 것 같습니다.​

질문하신 내용에 대해 가장 깔끔하고 불필요한 세금을 아낄 수 있는 방향을 중심으로 직설적이고 명확하게 답변해 드리겠습니다.

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1. 사망 후 어머니 앞으로 명의변경하지 않고 나에게 '매매'로 변경 가능한지?

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결론부터 말씀드리면 "불가능합니다."​

돌아가신 분(피상속인) 명의의 부동산을 사망 이후에 제3자나 자녀에게 직접 '매매'하는 계약은 법적으로 성립할 수 없습니다. 이미 사망한 사람은 계약의 주체가 될 수 없기 때문입니다.​

대신 질문자님께서 원하시는 결과(어머니를 거치지 않고 바로 질문자님 명의로 가져오는 것)를 전적으로 합법적이고 세금을 최소화하며 처리하는 방법이 있습니다. 바로 '협의분할에 의한 상속'입니다.​

양아버님의 상속인(어머니, 질문자님, 혹시 다른 형제가 있다면 형제까지 포함)이 모여 "이 아파트는 질문자님(자녀)이 혼자 상속받기로 합의한다"는 상속재산분할협의서를 작성하는 것입니다.

이렇게 하면 어머니 명의를 거치지 않고, 돌아가신 양아버님에게서 질문자님 앞으로 바로 상속등기를 할 수 있습니다.​

⚠ 주의 (친생자 관계 확인) 법적인 '양아버지'가 되려면 단순한 재혼이 아니라 법원에 친양자 입양신고 또는 일반 입양신고가 되어 있어야 질문자님이 법적 상속인이 됩니다. 만약 서류상 입양이 안 되어 있다면 질문자님은 상속권이 없으므로, 일단 어머니가 상속을 받으신 후 질문자님에게 '증여'나 '매매'를 해야 합니다. (이 답변은 법적 입양이 되어 상속권이 있다는 전제로 안내해 드립니다.)

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2. 2026년 3월 8일 사망하셨는데 언제까지 명의 변경을 해야 되는지?

 

​상속등기(명의 변경) 자체는 기한이 없습니다. 몇 년 뒤에 하셔도 등기 자체에 과태료가 나오지는 않습니다.

하지만 '세금 신고 및 납부'에는 엄격한 기한이 있습니다.

취득세: 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내인 2026년 9월 30일까지 구청에 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세(20% 이상)가 붙습니다.

상속세: 마찬가지로 2026년 9월 30일까지 세무서에 신고해야 합니다.

따라서 8월 초에 입국하신다면, 9월 30일 전까지 서류를 준비해 명의 변경(상속등기)과 취득세 납부를 한 번에 끝내시는 것이 가장 좋습니다.

 

3. 현재 기준 아파트 시세 천만 원 정도, 매매의 경우 세금이 얼마인지?​

 

시세가 '천만 원' 정도라면(혹은 수억 원을 오기하신 것이라 하더라도), 앞서 말씀드린 '협의분할 상속'으로 진행할 때의 세금 기준으로 보셔야 합니다.

상속세: 대한민국 상속세법상 일괄공제 5억 원(또는 배우자가 살아계시므로 배우자 공제 포함 최소 10억 원)이 기본적으로 공제됩니다. 아파트를 포함한 양아버님의 총상속재산이 5억 원(배우자 동시 상속 시 10억 원)을 넘지 않는다면 상속세는 0원(면제)입니다.

취득세: 상속으로 인한 부동산 취득세율은 2.8% (지방교육세, 농어촌특별세 포함 시 약 3.16%) 입니다.

만약 아파트 시세(정확히는 공시가격)가 정말로 1,000만 원이라면 취득세는 약 31만 6,000원 선입니다.

만약 오타이고 실제 시세가 1억 원이라면 약 316만 원, 10억 원이라면 약 3,160만 원 정도가 됩니다.

단, 질문자님 세대가 이 아파트를 상속받음으로써 '1가구 1주택'이 된다면 취득세가 0.8%로 특례 감면될 수 있습니다.

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4. 가능하다면 명의 변경 업무를 개인이 직접(셀프등기) 가능한지?

 

네, 가능합니다. 최근에는 서류 전산화가 잘 되어 있어서 인터넷 블로그 등을 보고 구청과 등기소를 방문해 직접 하시는 분들이 많습니다.

다만, 질문자님께서 '해외 거주자(재외국민 또는 외국국적 동포)'라는 점이 변수입니다.

주민등록이 살아있는 일시 체류자라면 한국에 들어오셔서 일반인처럼 서류를 떼면 되므로 셀프등기가 쉽습니다.

만약 주민등록이 말소된 영주권자이거나 시민권자라면, 인감증명서 대신 '서명인증서', 주민등록등본 대신 '거소사실확인서'나 '주소증명서'를 해당국 영사관 확인을 받아 준비해야 하므로 난이도가 급격히 올라갑니다.

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5. 개인이 직접 할 경우 필요 서류 리스트

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상속인 전원(어머니와 질문자님)이 합의하여 질문자님 단독 명의로 상속등기를 할 때 필요한 기본 서류입니다.

 

구분	준비해야 할 서류	발급처
돌아가신 분​ (양아버님)	① 제적등본​ ② 가족관계증명서 (상세)​ ③ 기본증명서 (상세)​ ④ 친양자입양관계증명서 (상세)​ ⑤ 주민등록말초등본 (주소이력 포함)	주민센터​ (동사무소)
상속인 전원​ (어머니 & 질문자님 각각)	① 가족관계증명서 (상세)​ ② 기본증명서 (상세)​ ③ 주민등록등본​ ④ 인감증명서 (상속등기용)	주민센터
공통 작성 서류	① 상속재산분할협의서 (어머니와 질문자님의 인감 도장 날인)​ ② 소유권이전등기신청서 (상속용)​ ③ 취득세 납부영수증 및 국민주택채권매입영수증, 등기신청수수료영수증	본인 작성 및​ 구청/등기소

 

6. 해외 거주 중인 질문자님을 위한 추가 조언

 

​8월 입국 전, 그리고 입국 직후에 반드시 체크하셔야 할 사항입니다.

 

▶ 국적 및 주민등록 상태 확인: 질문자님이 현재 한국 국적(주민등록 유지) 상태인지, 아니면 시민권을 취득한 외국인인지에 따라 5번 서류가 완전히 달라집니다. 외국 국적이라면 한국 입국 후 '국내거소신고'를 먼저 하셔야 서류 발급이 원활합니다.

▶ 어머니의 서류 조기 확보: 한국에 계신 어머니를 통해 양아버님의 사망신고가 정상적으로 처리되었는지 확인하시고, 양아버님 명의의 다른 빚이나 재산은 없는지 '안심상속 원스톱서비스'를 주민센터에서 신청해 확인해두시라고 말씀드리세요.

▶ 전문가 대행 고려: 8월 초에 입국하셔서 9월 말까지 시한이 다소 촉박할 수 있고, 해외 거주자 서류 공증 등의 변수가 있다면, 셀프등기보다는 한국 입국 직후 가까운 법무사 사무실에 방문하셔서 수수료(1백만 내외)를 주고 대행하시는 것이 시간과 스트레스를 크게 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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