[사례] 파산절차 중 법원의 허가를 얻어 파산관재인이 부동산을 매각하는 경우

 

채무자 A는 2024년 면책및 파산선고 결정을 받을앗을때 채무자 A소유의 부동산을 B에게 매각한다는 허가를 받았습니다.   1. 이때 B가 소유권이전 등기를 할려고 하는데  A(A의 파선관재인 C)로부터 받아야 할 이전에 필요한 서류가 어떻게 되나요?  2. 그리고 매수인 B의 서류도 어떻게 되나요? 3. 등기필증을 분실시 확인서면은 소유자 A를 기준으로 하는 것인가요? 아님 파산관재인 C가 서명하고 우무인을 찍은 확인서면으로 대체 해야하는 것인가요?  4. 그리고 파산관재인이 인감증명을 첨부할 때 부동산매도용 인감증명 1통으로 하면 되나요? 5. 추가로 실거래 신고필증은 받아요 하나요? 아님 검인을 받아야 하는지 궁금합니다.

 

파산절차 중 법원의 허가를 얻어 파산관재인이 부동산을 매각하는 경우, 일반적인 소유권 이전 등기와는 몇 가지 차이점이 있습니다.

등기의무자가 채무자 A가 아닌 파산관재인 C가 된다는 점이 핵심입니다.

질문하신 내용에 대해 항목별로 정리해 드립니다.

 

1. 파산관재인(C) 측에서 준비해야 할 서류

 

파산재단에 속한 부동산의 처분 권한은 파산관재인에게 있으므로, 관재인의 권한을 증명하는 서류가 핵심입니다.

파산선고 결정문 및 파산관재인 임명증명서: 파산관재인의 자격을 증명하기 위해 필요합니다.

법원의 매각허가결정서: 파산법원으로부터 해당 부동산 매각에 대해 허가받았음을 증명하는 서류입니다.

파산관재인 C의 인감증명서: (개인 인감이 아닌 관재인으로서의 인감. 관재인인감이 없으면 개인 인감)

파산관재인 C의 신분증 사본 및 인감도장

등기필정보(등기필증): 채무자 A가 보유하고 있던 원래의 등기권리증입니다. (분실 시 아래 3번 항목 참조)

주소증명서면: 파산관재인의 주소를 증명하는 서류입니다.

 

2. 매수인(B) 측에서 준비해야 할 서류

 

일반적인 매매 계약 시의 서류와 동일합니다.

주민등록등본 또는 초본: 주소 변동 사항이 포함된 것이 유리합니다.

매매계약서 원본: 법원의 허가를 받은 매매계약서입니다.

신분증 및 도장

취득세 납부 확인서

국민주택채권매입영수증

 

3. 등기필증 분실 시 확인서면 작성 기준

 

채무자 A가 등기필증을 분실했다면, 등기 업무를 수행하는 파산관재인 C를 기준으로 확인서면을 작성해야 합니다.

작성 주체: 파산관재인 C가 직접 등기소에 출석하거나, 법무사/변호사에게 위임하여 확인서면을 작성합니다.

날인 및 서명: 파산관재인 C가 본인의 무인(우무인)을 찍고 서명합니다.

이유: 파산선고로 인해 부동산의 처분권은 A가 아닌 C에게 이전되었으므로, 등기의무자의 역할을 수행하는 C가 본인임을 확인받는 절차이기 때문입니다.

 

4. 파산관재인의 인감증명서 용도

 

부동산매도용 인감증명서: 네, 일반 매매와 마찬가지로 부동산매도용으로 발급받아야 합니다.

기재 사항: 인감증명서 내 '매수자 인적사항' 란에 매수인 B의 성명, 주민등록번호, 주소가 정확히 기재되어 있어야 합니다.

 

5. 실거래 신고필증 vs 검인 대상 여부

 

법원의 허가를 받아 파산관재인이 매각하는 경우에도 원칙적으로 부동산 실거래가 신고 대상입니다.

실거래 신고: 파산관재인에 의한 매각은 '공매'가 아닌 '임의매각' 형식을 취하는 경우가 많으므로, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 실거래 신고를 하고 신고필증을 받아야 합니다.

검인: 실거래 신고를 하여 신고필증을 받았다면 별도의 검인은 받지 않아도 됩니다. (실거래 신고 대상이 아닌 판결, 증여 등의 경우에만 검인을 받습니다.)

 

6. 추가 참고사항

 

-. 파산재단에 의한 등기 신청 시, 등기원인은 "2024년 0월 0일 매매"로 기재하되, 파산법원의 허가서를 반드시 첨부해야 등기가 수리됩니다.

-. 취득세 외에 국민주택채권 매입 의무 등도 일반 등기와 동일하게 적용되니 미리 확인하시기 바랍니다.

 

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파산절차에서 파산재단에 속하는 부동산을 매각할 때, 계약의 주체와 등기 절차상의 명의는 다음과 같이 정리됩니다.

 

1. 매매계약서의 당사자: 파산관재인 C

 

파산선고가 내려지면 채무자 A는 본인 소유의 재산에 대한 관리 및 처분 권한을 상실합니다. 이 권한은 법원이 임명한 파산관재인 C에게 전속됩니다.

계약서상 매도인: '채무자 A'가 아닌 '채무자 A의 파산관재인 C'가 매도인이 됩니다.

날인: 계약서에는 채무자 A의 도장이 아닌, 파산관재인 C의 인감을 날인합니다.

 

2. 등기신청서상 등기의무자: 채무자 A (단, 신청인은 파산관재인 C)

 

부동산 등기부상 현재 소유자로 등기되어 있는 사람이 '등기의무자'가 되는 것이 원칙입니다. 따라서 등기신청서의 기재 방식은 다음과 같습니다.

등기의무자: 현재 등기부상 명의인인 채무자 A를 기재합니다.

신청인: 하지만 채무자 A는 처분권이 없으므로, '채무자 A의 파산관재인 C'가 신청인(처분권자)으로서 등기를 신청하게 됩니다.

실무적 기재: 신청서의 등기의무자 란에 '채무자 A'의 인적 사항을 적고, 그 아래에 '위 파산관재인 C'의 성명과 주소를 병기하는 것이 일반적입니다.

 

구분	명의/주체	비고
매매계약서 매도인	파산관재인 C	채무자 A는 계약의 당사자가 될 수 없음
등기신청서 등기의무자	채무자 A	등기부상 소유자 명의를 기준으로 기재
등기신청 행위자(신청인)	파산관재인 C	관재인의 인감과 서류로 신청 절차 수행

 

-. 결과적으로 매수인 B는 파산관재인 C와 계약을 체결하고, 관재인 C가 제공하는 서류를 통해 등기부상 소유자인 A로부터 소유권을 이전받게 됩니다.

-. 이 과정에서 파산법원의 매각허가결정서가 파산관재인 C에게 정당한 처분 권한이 있음을 증명하는 가장 중요한 근거 서류가 됩니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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