[대법원 판례] 특수관계인과 회사 사이의 저가양도가 있을 때, 언제 ‘증여가 일어난 것’으로 보고 얼마를 증여이익으로 볼 것인지”; 2026. 1. 15. 선고 2025두34823

 

판례 > 대법원 2025두34823 | 사법정보공개포털

 

사건을 한 줄로 요약 아버지가 자신이 대표이사로 있는 가족회사에 땅을 시가보다 싸게 넘겼고, 세무서는 그 싸게 산 이익만큼을 자녀 주주들이 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과했고, 대법원은 “과세와 평가 모두 적법하다”고 보고 납세자 패소를 확정한 것입니다.

 

Ⅰ. 사실관계 정리 (스토리 라인)

 

1) 등장 인물·회사 구조

 

소외 1 회사: 1999년 설립된 청소용역·부동산임대업 회사.

소외 2: 이 회사의 대표이사(아버지).

원고들: 소외 2의 자녀들, 회사 주식 100%를 25%씩 보유한 주주들.

 

2) 토지 거래 내역

 

2016. 08. 23.: 소외 2가 강남구 토지 3필지를 386억 원에 매수.

2019. 04. 10.: 소외 2가 이 토지를 자신이 대표인 소외 1 회사에 200억 원에 매도(특수관계인 거래).

2019. 05. 17.: 회사가 잔금을 지급, 같은 날 회사 앞으로 소유권이전등기 완료.

 

3) 담보신탁 구조

 

2016. 12. 30.: 소외 2와 신한은행 사이 제1차 담보신탁(토지만 신탁).

수익권증서 최초 96억 → 2018. 3. 12. 변경으로 324억 원까지 증액.

 

2019. 05. 17.:

제1차 담보신탁 해지.

같은 날 소외 1 회사 명의로 토지+건물에 대해 제2차 담보신탁 체결, 수익권증서 금액은 역시 324억 원으로 정함.

 

4) 세무조사와 과세

 

2020. 06.경: 서울지방국세청이 “토지 양도 시 시가는 수익권증서 발행금액 324억을 기준으로 봐야 하는데, 납세자가 기준시가·임대료 방식으로 195억만 시가로 보고 양도차손 186억이라고 신고했다”고 지적, 용산세무서에 통보.

 

2021. 04. 27. ~ 5. 27.:

자녀들에 대한 증여세 조사,

소외 2에 대한 양도소득세 조사 실시.

 

세무서(피고):

토지의 시가를 324억(수익권금액) + 임대보증금 1억 = 325억으로 평가.

실제 매매가 200억과의 차액 125억을 회사의 “저가양수 이익”으로 보고, 주식 보유비율(각 25%)에 따라 자녀들이 그만큼 이익을 증여받았다고 보아 2021. 6. 22. 증여세 및 가산세를 부과.

 

5) 소송 진행 결과

 

1심·2심(서울고법 2024누34377): 모두 납세자 패소.

대법원(2025두34823): 상고 기각, 자녀들 패소 확정.

 

 

Ⅱ. 법적 쟁점 1: “증여일”은 언제인가?

 

1. 쟁점

 

특수관계인(아버지)과 특정법인(가족회사) 사이의 저가양도 거래에서, 상증세법 제45조의5에 따른 “증여일”을 언제로 볼 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

법 조문에는 “거래를 한 날을 증여일로 본다”는 표현만 있고, 그 “거래를 한 날”이 구체적으로 언제인지(계약일인지, 잔금일인지 등)는 시행령에 명시되어 있지 않았습니다.

 

2. 대법원의 기본 입장 (조세법 해석)

 

조세법은 원칙적으로 문언대로 엄격하게 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 확장·축소·유추해석은 할 수 없다.

다만, 여러 규정을 체계적으로 해석해 입법 취지에 맞게 의미를 명확히 할 필요가 있을 때에는, 법적 안정성·예측 가능성을 해치지 않는 범위에서 “합목적적 해석”은 허용된다고 했습니다.

 

3. 관련 규정 구조

 

1) 상증세법 제60조 제1항

 

“증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.”

 

2) 상증세법 제32조

 

원칙: 증여재산 취득시기는 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”.

예외: 제33조~제45조의5 등 “증여추정·증여의제” 규정이 적용되는 경우에는 해당 각 조에서 따로 취득시기를 정하게 되어 있음.

 

3) 상증세법 제45조의5(특정법인과의 거래에 따른 이익의 증여의제)

 

제1항:

특수관계인과 특정법인이 제2항 각 호의 거래를 하는 경우, “거래를 한 날”을 증여일로 하여, 특정법인이 얻은 이익 × 주식보유비율을 주주가 증여받은 것으로 본다고 규정.

 

제2항 제2호:

“재산이나 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 현저히 낮은 대가로 양도·제공하는 것”을 거래유형 중 하나로 규정.

 

제3항:

증여일의 판단, 특정법인의 이익 계산, “현저히 낮은 대가”의 범위 등을 대통령령에 위임.

 

4) 시행령 제34조의4(당시 규정)

 

특정법인의 이익, “현저히 낮은 대가”의 범위 등은 규정하면서, 정작 “증여일의 판단”은 명문 규정이 없었음.

 

4. 대법원의 해석

 

대법원은 다음과 같이 체계적·합목적적 해석을 통해 “증여일”을 정했습니다.

 

1) 증여 개념·취득시기의 일반 원칙

 

상증세법상 증여는 타인에게 무상으로 재산·이익을 이전하는 것이고(제2조 제6호),

그 취득시기는 “재산 또는 이익이 실제로 이전·귀속되었다고 볼 수 있는 때”로 봐야 한다고 설명.

 

2) 유사 규정인 제35조(저가·고가 양도시 증여의제) 참조

 

제35조 제1항:

특수관계인 사이에 시가보다 낮게 양수·높게 양도한 경우, “해당 재산의 양수일 또는 양도일”을 증여일로 봄.

 

3) 제35조 제4항 및 시행령 제26조 제5항:

 

위 양수일·양도일은 “해당 재산의 대금을 청산한 날”이라고 명시.

제35조의 입법취지도, 시가와 대가의 차액을 이용해 사실상 증여하는 “변칙 증여”에 과세 공평을 확보하려는 점에서 제45조의5와 기본적으로 동일하다고 보았습니다.

 

4) 법인세법과의 조화

 

시행령 제34조의4 제4항은, 특정법인이 얻은 이익에 대해 법인세와 주주에 대한 증여세가 이중 부과되는 것을 피하기 위해, 법인세 상당액을 증여세 과세표준에서 공제하도록 규정.

법인세법 제40조·시행령 제68조는 부동산 판매손익의 귀속사업연도를 “대금을 청산한 날이 속하는 사업연도”로 규정.

따라서 저가양도의 경우에도, 특정법인의 이익과 공제할 법인세 상당액은 대금을 청산한 날을 기준으로 계산하는 것이 체계에 맞습니다.

 

5) 결론: “거래를 한 날”의 의미

 

위 관계 법령과 취지에 비추어, 제45조의5 제2항 제2호(저가양도 거래)의 경우

“증여일로 보는 거래를 한 날” =

“그 재산의 양도일” = “그 재산의 대금을 청산한 날”

로 보는 것이 타당하다고 판시했습니다.

이 사건에서는 회사가 아버지에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마친 2019. 5. 17.이 바로 증여일이 됩니다.

 

 

Ⅲ. 법적 쟁점 2: 토지 “시가”와 저가양도 해당 여부

 

1. 토지 시가 산정

 

쟁점: 2019. 5. 17. 현재 이 사건 토지의 시가를 얼마로 볼 것인가.

 

1) 납세자 측:

 

제2차 담보신탁(토지+건물)의 수익권증서 324억은 토지+건물 전체 가치 기준이라 토지 단독 가치를 나타내지 못한다는 취지 등으로 다툰 것으로 보입니다(판결은 요지만 서술).

 

2) 과세관청·원심:

 

제1차 담보신탁(토지만 신탁)의 수익권증서 금액 324억은 “토지 가치만” 반영.

제2차 담보신탁 수익권증서는 토지+건물 가치를 따로 제대로 재산정한 것이 아닌, 형식적으로 금액을 맞춘 것에 불과하다고 봄.

 

3) 대법원은 원심과 같이,

 

토지의 시가는

제1차 담보신탁 수익권증서 금액 324억 + 토지 임대보증금 1억 = 325억 원으로 봐야 한다고 보았습니다.

이는 상증세법 제66조 제4호와 시행령 제63조 제1항 제6호·제2항에 따른 평가방법을 따른 것입니다.

 

2. 저가양도 해당 여부

 

시가: 325억 원.

실제 매매가: 200억 원.

차액: 125억 원 → 회사(특정법인)가 토지를 “싸게 산” 이익.

 

따라서,

아버지가 회사에 토지를 200억에 양도한 것은, 시가 325억 대비 “현저히 낮은 대가”로 양도한 것이 되어 제45조의5 제2항 제2호의 저가양도에 해당.

이 125억의 이익은 회사 이익이지만, 상증세법 제45조의5에 따라 주주들이 주식지분 비율(각 25%)만큼 경제적 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과할 수 있다고 본 것입니다.

 

대법원은 원심의 이러한 판단을 수긍하고, 법리 오해가 없다고 보았습니다.

 

 

Ⅳ. 법적 쟁점 3: “재조사 금지” 위반 여부

 

1) 원고들은,

 

서울지방국세청이 2020. 6.경 용산세무서에 감사지적을 하고, 용산세무서 직원이 소외 2의 세무대리인에게 연락해 신탁에 관한 설명을 듣도록 한 것이,

 

구 국세기본법 제81조의4 제2항(중복·재조사 금지)에 위반된 위법한 재조사라고 주장했습니다.

 

2) 그러나 원심은,

 

2020. 6.경 용산세무서 직원의 설명 요구는 애초에 “세무조사”에 해당하지 않는다고 보았고,

 

3) 대법원도

 

이 판단을 정당하다고 하며, 재조사 금지 위반 주장을 받아들이지 않았습니다.

 

 

Ⅴ. 실무상 의미·정리

 

1. 특정법인·특수관계인 저가양도에서 “증여일”

 

상증세법 제45조의5 제2항 제2호 거래(저가양도)에서는,

증여일 = 재산의 양도일 = 대금을 청산한 날로 확정한 판례입니다.

 

실무상,

증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 등) 산정,

해당 시점의 시가 평가 기준일,

제척기간 계산 등에서 중요한 기준이 됩니다.

 

2. 담보신탁 수익권증서 금액의 시가 인정

 

토지에 대한 담보신탁에서 발행된 수익권증서 금액은, 그 설정 경위에 따라 그 자체로 토지 “시가”의 강력한 지표가 될 수 있고,

같은 날 신탁변경·재설정이 이루어지더라도, 실질적으로 토지 가치가 다시 평가되지 않았다면, 기존 수익권증서 금액을 기준으로 시가를 잡을 수 있음을 재확인한 것으로 볼 수 있습니다.

 

3. 변칙적인 가족회사 활용 증여에 대한 경고

 

대표이사가 보유한 고가 부동산을 가족회사에 시가보다 싸게 넘기고, 회사 주주(자녀)가 간접적으로 이익을 얻는 구조는, 상증세법 제45조의5에 따라 증여로 의제되어 과세될 수 있고,

이때의 증여일·시가 산정은 이 판결의 기준(대금 청산일, 신탁 수익권 금액 등)을 따르게 될 여지가 큽니다.

 

========================================================================================

 

아래에서는 ① 제45조의5 vs 제35조 비교표, ② “증여일” 관련 조항 정리를 차례로 정리하여 보면,

 

1. 상증세법 제45조의5 vs 제35조 비교

 

【특정법인·특수관계인 거래 vs 일반 특수관계인 저가·고가 양도】

 

항목	상증세법 제45조의5 (특정법인과의 거래에 따른 이익의 증여의제)	상증세법 제35조 (저가·고가 양도에 따른 이익의 증여의제)
규율 대상	특정법인과 그 특수관계인 사이의 거래에서 특정법인이 얻는 이익을 주주에게 증여로 의제	특수관계인 사이 일반적인 저가양수·고가양도 거래에서 시가와 대가 차액을 증여로 의제
거래 유형	① 재산·용역을 고가로 매입, ② 재산·용역을 저가로 양도 등(제2항 각 호)	시가보다 현저히 낮게 양수하거나, 높게 양도하는 거래(제1항)
수혜자(증여받는 사람)	특정법인의 주주·출자자 등(지분보유 비율에 따라 이익을 귀속)	저가로 양수한 자, 고가로 양도한 상대방 등, 직접 거래 상대방
증여재산가액 산정 구조	특정법인의 이익 × 수혜자의 주식·출자지분 비율(제1항)	시가와 거래가액의 차액(제1항)
증여일	“거래를 한 날”로 규정. 이 판례에서 저가양도의 경우 “대금을 청산한 날(양도일)”로 해석.	“해당 재산의 양수일 또는 양도일”(제1항). 양수·양도일은 시행령 제26조 제5항에 따라 “대금을 청산한 날”.
입법 취지	가족회사·특정법인을 이용해 법인에 이익을 몰아준 후, 그 이익을 사실상 주주에게 귀속시키는 변칙 증여에 과세 공평 확보	가족·지인 사이에서 시가와 다른 대가를 설정하여 사실상 재산을 무상 이전하는 행위를 방지·과세 공평 확보
법인세와의 관계	특정법인의 이익에 대한 법인세 상당액을 증여재산가액에서 공제(시행령 제34조의4 제4항) → 법인세·증여세 이중과세 조정.	법인세와 직접적인 공제 규정은 없고, 주로 개인 간 거래 또는 법인과 개인 간 직접 거래를 전제로 함
이 사건에서의 적용 여부	본 사건에 직접 적용된 조항, 아버지→회사 저가양도에 따라 회사 이익 125억, 자녀 주주에게 지분비율대로 증여의제	이 사건에서 직접 적용된 것은 아니나, 증여일 해석(대금 청산일)을 유추·체계적 해석의 기준으로 삼음

 

이 판결의 포인트는,

 

제35조 체계(양수일·양도일 = 대금 청산일)와

법인세법상 손익 귀속 시기(대금 청산일 기준)를 참고해,

제45조의5의 “거래를 한 날”도 저가양도의 경우 대금 청산일로 본다는 점입니다.

 

2. 상증세법상 “증여일” 관련 주요 조항 정리

 

1) 공통 원칙: “증여일 현재의 시가”

 

[상증세법 제60조 제1항]

 

증여세 과세 대상 재산가액은 증여일 현재의 시가를 원칙으로 함.

따라서 “증여일”이 언제인지가 평가 기준일·신고기한·제척기간 등에 직접적으로 영향을 줍니다.

 

2) 일반적인 취득시기 (제32조)

 

[상증세법 제32조 제1항]

 

원칙: 증여재산 취득시기는 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용·수익을 개시한 날 등 대통령령으로 정하는 날”.

취지: 재산이나 이익이 실제로 이전·귀속되었다고 볼 수 있는 시점을 기준으로 함.

 

[제32조 제3항]

 

다만, 제33조~제45조의5(증여 추정·증여의제 규정)에 해당하는 경우,

증여재산 취득시기는 각 조에서 따로 정하는 날로 함.

즉, 변칙 증여 규정들은 각각 고유의 “증여일” 개념을 갖습니다.

 

3) 저가·고가 양도 (제35조)

 

[상증세법 제35조 제1항]

 

특수관계인 사이의 저가·고가 양도에서,

“해당 재산의 양수일 또는 양도일”을 증여일로 본다고 명시.

 

[시행령 제26조 제5항]

 

위 양수일·양도일은 “그 재산의 대금을 청산한 날”로 규정.

이 사건 판결에서 제45조의5 해석 시 주요 참고 규정으로 활용.

 

4) 특정법인과의 거래 (제45조의5)

 

[상증세법 제45조의5 제1항]

 

특정법인과 특수관계인이 제2항 각 호의 거래를 하는 경우,

“거래를 한 날”을 증여일로 보고, 특정법인이 얻은 이익 × 주주 지분 비율을 주주가 증여받은 것으로 봄.

 

[제2항 제2호]

 

“재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 현저히 낮은 대가로 양도하거나 제공하는 것”을 포함.

 

[제3항]

 

증여일의 판단, 특정법인의 이익 계산, “현저히 낮은 대가” 범위 등을 대통령령(시행령)에 위임.

 

[시행령 제34조의4]

 

특정법인의 이익 계산, 현저히 낮은 대가의 범위, 법인세 상당액 공제 등을 규정하나,

당시에는 “증여일이 구체적으로 언제인지(계약일인지, 잔금일인지)”에 대한 명시는 없었음.

 

[이 판결의 해석]

 

저가양도(제2항 제2호)의 경우,

“거래를 한 날” = “해당 재산의 양도일” = “대금을 청산한 날”로 봐야 한다고 판시.

제35조와 제45조의5의 체계, 법인세법상 손익귀속 시기, 이중과세 조정 규정 등을 종합한 체계적·합목적적 해석.

두 규정 모두 증여일은 “실질적 경제적 이익이 이전된 시점 → 대금 청산일”이라는 공통 축을 가짐.