민간임대주택 포괄양도양수 계약서

 

1. 민간임대주택 포괄양도양수 계약서 조항 틀(예시)

 

제1조(목적)

이 계약은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “특별법”이라 한다) 및 관계법령에 따라, 갑이 보유·운영 중인 아래 제2조 기재 민간임대주택과 그에 관한 임대사업자로서의 지위 및 일체의 권리·의무를 을에게 포괄적으로 양도·양수함을 목적으로 한다.

 

제2조(대상 민간임대주택의 표시)

소재지: ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○아파트 ○동 ○호

건물·대지 표시: (등기부상 표시 기재)

임대사업자 등록번호: (지자체 등록번호)

사업자등록번호: (세무서 등록번호)

 

제3조(포괄양도양수의 범위)

① 갑은 대상 민간임대주택과 관련하여 다음 각 호의 권리 및 의무를 을에게 포괄적으로 양도한다.

1. 임대사업자로서의 지위 및 특별법에 따른 모든 권리·의무

2. 임차인과 체결한 임대차계약상의 권리·의무(보증금 반환채무, 차임 청구권 등 일체)

3. 임대보증보험, 보증금 반환보증 기타 관련 계약상의 지위

4. 민간임대주택에 대한 세제상 감면·감경 또는 가산세·추징세 부담과 관련된 권리·의무(당사자 사이의 부담 주체는 제10조에서 별도 정함)

② 을은 전항 각 호의 권리·의무를 모두 승계받는 것에 동의한다.

③ 갑과 을은 본 계약에 따른 양도가 「부가가치세법」상 사업의 포괄양도에 해당함을 상호 확인한다(필요시 기재).

 

제4조(특별법상 포괄승계 명시)

갑과 을은, 본 계약에 따른 대상 민간임대주택의 양도가 특별법 제43조 제2항·제3항에 따른 임대사업자 지위의 포괄승계에 해당하며, 을이 갑의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 뜻을 본 계약에 명시한다.

 

제5조(양도대금 및 지급방법)

양도대금(매매대금): 금 ○○원정(￦○○)

지급방법:

계약금: 금 ○○원(￦○○), ○○년 ○○월 ○○일 지급

잔금: 금 ○○원(￦○○), ○○년 ○○월 ○○일 지급(잔금 지급일에 소유권이전등기 및 권리·의무 이전 완료를 원칙으로 함)

보증금 승계와 정산방식(예시):

“을은 대상 주택의 임대보증금 합계 금 ○○원(￦○○)을 승계하는 것으로 하고, 양도대금 지급 시 보증금 승계액을 차감하여 정산한다.”

 

제6조(양도·양수일 및 위험부담)

① 대상 민간임대주택 및 임대사업자 지위의 이전일(효력 발생일)은 ○○년 ○○월 ○○일(잔금 지급일 및 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날)로 한다.

② 제1항의 일자 이전에 발생한 대상 주택의 하자·분쟁 등은 갑이, 이후에 발생한 것은 을이 부담한다(특약으로 조정 가능).

 

제7조(관할 관청 신고 및 협조의무)

① 갑은 본 계약 체결 후 ○일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 특별법 및 관계법령에 따른 민간임대주택 양도(포괄양도양수) 신고를 하여야 하며, 을은 이에 필요한 자료 제공 및 서명·날인 등 협조를 하여야 한다.

② 을은 본 계약에 따른 양수 사실에 기하여 지체 없이 관할 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록 및 사업자등록(또는 변경등록)을 신청하여야 한다.

③ 갑과 을은 포괄양도양수 신고 및 임대사업자 등록·변경과 관련하여 관할 행정청에서 요구하는 서류 제출·보완 요구에 성실히 응하여야 한다.

 

제8조(소유권이전등기 및 부기등기)

① 갑은 잔금 지급과 동시에, 을 명의로의 소유권이전등기가 지체없이 이루어지도록 등기신청에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 을과 공동으로 등기신청을 하거나, 법무사에게 위임하여 처리한다.

② 을은 임대사업자 등록 완료 후, 특별법 제5조의2에 따른 등록 민간임대주택 부기등기를 을 명의 임대사업자로서의 지위가 반영되도록 새로이 신청하거나 필요한 변경등기를 하여야 한다.

③ 갑은 종전 임대사업자 등록 말소 및 그에 따른 등기사항 정비절차에 성실히 협조한다.

 

제9조(임차인에 대한 통지)

① 갑과 을은 대상 민간임대주택의 임차인에게 소유자 및 임대사업자 변경 사실과 보증금·차임 반환채무의 승계 사실을 서면으로 통지하여야 한다.

② 통지서에는 최소한 다음 사항을 포함한다.

양수인(을)의 성명·주소·연락처

포괄양도양수일 및 소유권이전일

임대보증금 및 차임에 관한 채무승계 사실

 

제10조(세제 혜택 및 추징세·과태료의 부담)

① 특별법 및 조세특례제한법, 지방세특례제한법 등에 따라 대상 민간임대주택에 대하여 이미 적용된 취득세·재산세 등 감면·감경 혜택에 대한 추징세 또는 과태료 등 제재가 발생하는 경우, 그 부담주체는 다음 각 호와 같이 정한다.

1. 본 계약 효력 발생일 이전의 위반 또는 갑의 귀책사유로 인한 추징·과태료는 갑의 부담으로 한다.

2. 본 계약 효력 발생일 이후의 위반 또는 을의 귀책사유로 인한 추징·과태료는 을의 부담으로 한다.

② 다만, 법령 개정·유권해석 변경 등 당사자의 귀책사유 없이 발생하는 세액·과태료의 부담은 별도 합의에 따른다(필요시 구체적 분담 기준 기재).

 

제11조(보증금 및 임대차분쟁에 관한 특약)

① 을은 갑이 임대차계약 및 보증금 현황을 사실대로 고지하였음을 전제로 보증금 반환채무를 승계하되, 갑의 고지 누락·허위 기재로 인해 추가 부담이 발생하는 경우 그 상당 부분을 갑에게 구상할 수 있다.

② 기존 임대차계약에 기초한 분쟁(소송·분쟁조정 등)이 이미 진행 중인 경우, 그 처리 및 비용·책임 분담은 별도의 합의서에 따른다(필요시 세부기재).

 

제12조(각서·확인서 작성)

갑과 을은 필요 시, 지자체·세무서·금융기관·임차인의 요구에 따라 포괄양도양수 사실, 임대사업자 지위 승계, 보증금·차임 채권·채무 승계에 관한 확인서 또는 각서를 작성·제출한다.

 

제13조(준거법 및 분쟁해결)

① 이 계약에 관하여 정하지 아니한 사항은 특별법, 민법, 부동산등기법, 조세관계법령 및 일반 상관례에 따른다.

② 이 계약과 관련하여 분쟁이 발생한 경우, 당사자는 우선 협의로 해결하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 ○○지방법원을 전속적 합의관할 법원으로 한다.

 

(이하 서명날인 란 등)

 

 

【기본 틀을 변형한 “상황별 버전”과, 별도의 “보증금 승계·정산 합의서(확인서) 틀】

 

 

실제 사용 전 사안에 맞게 가감·수정하셔서 사용하시기 바랍니다.

 

1. 개인 vs 법인, 단독 vs 공동주택, 다수 호수 포괄양수도 – 변형 예시

 

1-1. (개인 ↔ 개인, 단독주택 1채) 버전 – 핵심 차이는 거의 없음

 

기본 틀에서 다음 정도만 조정하시면 됩니다.

 

제2조(대상 민간임대주택의 표시) 항에 “단독주택” 명시

“2. 건물·대지의 표시: ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 단독주택 1동(대지 ○㎡, 건물 ○㎡)”

 

제11조(보증금 및 임대차분쟁 특약)에서 “1인 임차인 기준”으로 간단화

“갑과 을은 대상 주택의 임차인 ○○○에 대한 임대보증금 금 ○○원 및 차임 월 ○○원을 기준으로 보증금 승계·정산을 한다.”

 

나머지 구조는 동일하게 사용 가능합니다.

 

1-2. (개인 → 법인) 또는 (법인 → 개인) 포괄양수도 – 조항 보완 예시

 

[제1조·제2조 인적사항 보완]

 

서두(당사자 표시) 예시

“양도인(갑): 성명 ○○○, 주민등록번호 ○○○-○○○, 주소 ○○시 ○○구 …

양수인(을): 상호 주식회사 ○○○, 대표이사 ○○○, 법인등록번호 ○○○, 본점소재지 ○○시 ○○구 …”

 

[제10조(세제 및 추징 부담) 추가 문장]

“③ 법인세, 소득세 등 포괄양도양수와 관련된 법인세·소득세상의 효과 및 부담은, 각 당사자가 자신의 납세의무자로서 부담하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 특별히 한쪽이 부담하기로 한 세액이 있는 경우에는 별도 합의서에 따른다.”

 

[제11조(보증금·분쟁)에서 “법인의 실사 책임” 명시]

“③ 을(법인)은 본 계약 체결 전에 대상 민간임대주택 및 임대차관계에 대한 충분한 실사를 하였으며, 갑의 고의·중과실에 의한 허위·누락이 아닌 한, 실사 결과에 기초하여 보증금·차임 관련 책임을 부담한다.”

 

1-3. 단독주택 vs 공동주택(아파트·오피스텔) – 다수 호수 일괄 포괄양수도 버전

 

[제2조(대상 민간임대주택의 표시) – 다수 호수 버전]

 

제2조(대상 민간임대주택의 표시)

① 이 계약의 대상 민간임대주택은 갑이 임대사업자로 등록한 다음 각 호의 주택 일체로 한다.

1. ○○아파트 ○단지 ○동 ○호(전용면적 ○㎡, 임대사업자등록번호 ○○○)

2. ○○오피스텔 ○동 ○호(전용면적 ○㎡, 임대사업자등록번호 ○○○)

○○시 ○○구 ○○동 ○번지 단독주택(전용면적 ○㎡, 임대사업자등록번호 ○○○)

② 제1항 각 호의 주택을 통틀어 “대상 민간임대주택”이라 한다.

③ 대상 민간임대주택과 관련된 임대차계약, 보증금, 보증보험, 세제혜택 등은 각 호별로 별도의 목록(“임대주택 및 임대차현황 목록”)에 구체적으로 기재하여 본 계약의 부속서로 한다.

 

[제3조(포괄양도양수 범위) – “일괄” 문구]

“④ 갑과 을은, 제2조 각 호의 주택에 관한 권리·의무를 개별적으로가 아니라 일괄하여 포괄적으로 양도·양수함을 확인한다. 단, 특정 호수에 대한 권리·의무의 귀속을 달리 정할 필요가 있는 경우에는 별도 특약 또는 부속합의서로 정한다.”

 

[제5조(양도대금) – 다수 호수 합산 구조]

“① 대상 민간임대주택 일괄 양도대금(매매대금)의 합계는 금 ○○원(￦○○)으로 하고, 각 호수별 매매가액은 별지 ‘임대주택 및 임대차현황 목록’에 기재된 바에 따른다.

② 잔금 지급 및 소유권이전등기는 원칙적으로 전 호수를 동일한 일자에 일괄하여 이루어지되, 관할 행정청·등기소의 사정상 일부 호수에 대하여 선·후행하여 경료되는 경우에도, 당사자는 전체 포괄양도양수의 효력이 동일 일자에 발생하는 것으로 본다(별도 특약 가능).”

 

2. 보증금 승계·정산 합의서(보증금 승계 확인서) 틀(예시)

 

용도: 메인 포괄양도양수 계약서와 별도로, 임차인·금융기관·지자체·세무서 등에 제출할 수 있는 간단한 형태의 확인서입니다.

 

 

민간임대주택 임대보증금 승계·정산 합의서(확인서)

 

제1조(목적)

이 합의서는 갑과 을 사이에 체결된 “민간임대주택 포괄양도양수 계약”(이하 “본건 포괄양도계약”이라 한다)에 따라, 대상 민간임대주택과 관련된 임대보증금 및 차임채권·채무의 승계 및 정산에 관한 사항을 명확히 하기 위하여 작성된다.

 

제2조(당사자)

양도인(갑): 성명(또는 상호) ○○○, 주소(또는 본점소재지) ○○시 ○○구 …

양수인(을): 성명(또는 상호) ○○○, 주소(또는 본점소재지) ○○시 ○○구 …

 

제3조(대상 주택 및 임차인)

대상 민간임대주택: ○○아파트 ○동 ○호(또는 별지 목록 기재 각 호수)

임차인: 성명 ○○○, 주민등록번호 ○○○-○○○, 주소 ○○시 ○○구 …

임대차계약 일자: ○○년 ○○월 ○○일

임대보증금: 금 ○○원(￦○○)

월 차임: 금 ○○원(￦○○)

다수 임차인이 있는 경우:

“③ 대상 민간임대주택 별 임차인·보증금·차임 내역은 별지 ‘임대보증금 승계 대상 임대차 내역서’와 같다.”

 

제4조(보증금 승계)

① 을은 본건 포괄양도계약에 따라, 제3조 기재 임대보증금 및 이에 부수하는 모든 권리·의무(보증금 반환채무, 차임 청구권 등)를 갑으로부터 승계함을 확인한다.

② 갑은 본 합의서 상 기재된 보증금 금액이 실제 임대차계약 및 임차인과의 합의 내용과 일치함을 보증한다.

 

제5조(보증금 정산 방법)

① 갑과 을은 본건 포괄양도계약에 따른 양도대금 정산 시, 임대보증금을 다음 각 호와 같이 정산한다.

1. 을은 임대보증금 전액을 승계하고, 양도대금 지급 시 보증금 상당액을 공제하여 지급한다.

(선택형) 갑이 임대보증금의 일부를 반환하고, 을이 잔여 보증금만 승계하는 경우 그 구체적인 금액 및 지급일은 별도의 정산서에 따른다.

② 갑이 임대보증금과 관련하여 이미 수령한 이자·전세권설정비용·보증보험료 등 부수비용의 정산은 별도의 합의에 따른다(필요시 구체적 기재).

 

제6조(보증금 반환채무에 관한 책임분배)

① 제4조 및 제5조에 따른 보증금 승계·정산에도 불구하고, 갑의 고의 또는 중대한 과실로 인하여 임차인에게 추가적인 보증금 반환채무 또는 손해배상책임이 발생하는 경우, 그 부분은 갑의 부담으로 한다.

② 을이 본 합의서 이후 임대차계약 변경·갱신·해지를 원인으로 임차인에게 발생시키는 추가적인 보증금 반환채무 또는 손해배상책임은 을의 부담으로 한다.

 

제7조(임차인 통지 및 확인)

① 갑과 을은 제3조 기재 임차인에게 본건 포괄양도계약 및 본 합의서의 내용을 서면으로 통지하고, 가능한 경우 임차인의 서면 확인(자필 서명 또는 동의서)을 받도록 노력한다.

② 임차인이 서면 확인을 거부하거나 응답하지 않는 경우에도, 적법한 통지가 이루어졌다면 보증금 승계·정산의 효력에는 영향이 없다.

 

제8조(준거법 및 분쟁해결)

① 이 합의서에 관하여 정하지 아니한 사항은 본건 포괄양도계약 및 특별법, 민법 기타 관계법령에 따른다.

② 이 합의서와 관련한 분쟁은 본건 포괄양도계약 제13조(준거법 및 분쟁해결)에서 정한 관할법원의 관할에 따른다.

 

(이하 양 당사자의 서명·날인 란)

 

 

【특수 구조에 맞춘 계약서 틀】

 

 

기본 틀과 마찬가지로 참고용 형식이며, 실제 사안에 맞게 법률 검토 후 사용하시기 바랍니다.

 

 

1. “다수 호수 중 일부만 일반매매, 일부만 포괄양수도” 혼합 구조 계약서 틀

 

제1조(목적)

이 계약은 갑이 보유한 민간임대주택 중 제2조 제1항 각 호의 주택은 일반매매, 제2조 제2항 각 호의 주택은 포괄양도양수의 방식으로 을에게 양도·양수함을 목적으로 한다.

 

제2조(대상 주택의 구분)

① 일반매매 대상 주택(이하 “일반양도주택”)

○○아파트 ○동 ○호(임대사업자 등록 말소 완료 또는 의무기간 종료)

○○시 ○○구 ○○동 ○번지 단독주택

② 포괄양도양수 대상 주택(이하 “포괄양수주택”)

○○아파트 ○동 ○호(임대사업자등록번호 ○○○, 임대의무기간 잔여 ○년)

○○오피스텔 ○동 ○호(임대사업자등록번호 ○○○, 임대의무기간 잔여 ○년)

 

제3조(양도 방식별 권리·의무 이전 범위)

① 일반양도주택에 대하여는 통상의 매매계약에 따른 소유권만 이전하며, 임대사업자 지위, 임대차계약, 보증금 반환채무 등은 양도인(갑)이 계속 부담한다.

② 포괄양수주택에 대하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대사업자 지위 및 일체의 권리·의무(임대차계약, 보증금, 임대보증보험 등)를 을이 포괄적으로 승계한다.

③ 갑과 을은 제1항·제2항의 구분을 명확히 하기 위하여 별지 “양도 방식별 주택 목록 및 권리·의무 승계 내역”을 본 계약의 부속서로 한다.

 

제5조(양도대금 및 지급방법)

① 일반양도주택 양도대금: 금 ○○원(￦○○)

② 포괄양수주택 양도대금: 금 ○○원(￦○○)

③ 총 양도대금: 금 ○○원(￦○○)

④ 지급방법: 계약금 ○○원, 잔금 ○○원(○○년 ○월 ○○일)

⑤ 포괄양수주택의 보증금 정산: 포괄양수주택 임대보증금 합계 금 ○○원을 을이 승계하므로, 잔금 지급 시 해당 금액을 공제한다.

 

제7조(행정기관 신고 및 협조의무)

① 포괄양수주택에 한하여 갑은 계약일로부터 ○일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 민간임대주택 포괄양도양수 신고를 하고, 을은 임대사업자 등록을 완료한다.

② 일반양도주택에 대해서는 별도의 임대사업자 관련 신고 없이 통상의 부동산 거래 신고만 진행한다.

③ 양도 방식별 신고 절차 및 필요 서류는 별지 “행정기관 신고 절차표”에 따른다.

 

제8조(등기 절차)

① 일반양도주택: 통상의 소유권이전등기

② 포괄양수주택: 소유권이전등기 + 을 명의 민간임대주택 부기등기(변경 또는 신규)

③ 각 주택별 등기원인 기재는 다음과 같다:

일반양도주택: “20○○년 ○월 ○일 매매”

포괄양수주택: “20○○년 ○월 ○일 매매(민간임대주택 임대사업자 포괄양도)”

 

2. “법인간 포괄양수도 + 영업양수도(본점·지점)” 특수 구조 계약서 틀

 

제1조(목적)

이 계약은 갑(양도법인)이 운영 중인 부동산임대업 전반(본점 및 지점 포함)의 사업 일체와 민간임대주택 임대사업자 지위를 을(양수법인)에게 포괄양수도하고, 이를 위하여 제2조 기재 민간임대주택 일체를 매매하는 방식으로 양도함을 목적으로 한다.

 

제2조(양도대상)

① 사업양수도 대상

사업자등록번호: ○○○-○○-○○○○

본점: ○○시 ○○구 ○○로 ○○(부동산임대업)

지점: ○○시 ○○구 ○○로 ○○(부동산임대업)

 

② 민간임대주택 일체

○○아파트 ○동 ○호 ~ ○동 ○호(총 ○호)

○○오피스텔 ○동 ○호 ~ ○동 ○호(총 ○호)

(별지 “민간임대주택 일괄 목록” 참조)

 

제3조(포괄양수도의 범위)

① 갑은 다음 각 호의 권리·의무 일체를 을에게 포괄적으로 양도한다:

1. 부동산임대업 사업자등록(본점·지점) 및 사업일체

2. 민간임대주택 임대사업자 지위 및 각 주택의 임대차계약·보증금·보증보험

3. 임대관리계약, 임대차보증보험계약, 금융기관과의 제반 계약

4. 임대업 관련 채권·채무, 미수금·미지급금, 직원과의 근로계약(선택적)

② 본 양수도는 「부가가치세법」 제1조의2 및 제26조의2(사업의 양도·양수)에 따른 사업의 포괄양수도에 해당함을 당사자간 확인한다.

 

제4조(영업양수도 관련 특약)

① 을은 갑의 본점·지점 영업시설, 사무용품, 컴퓨터시스템, 임대관리 소프트웨어 등 영업에 필요한 유·무형 자산을 현물출자 또는 양도 방식으로 인수한다.

② 갑의 임직원 중 영업양수에 동의하는 자에 대하여는 을이 일정기간 근로계약을 승계하거나 신규계약을 체결한다(별도 “인력승계 합의서” 작성).

③ 영업양수 대상 자산의 명세 및 평가액은 별지 “영업양수 자산 목록 및 평가 내역”에 따른다.

 

제5조(양도대금 및 지급방법)

① 부동산 매매대금: 금 ○○억원(민간임대주택 일괄)

② 영업양수보상금: 금 ○○천만원(영업자산, 고객DB, 노하우 등)

③ 총 양도대금: 금 ○○억원

④ 보증금 승계 정산: 민간임대주택 임대보증금 총 ○○억원을 을이 승계하므로 잔금 지급 시 공제

⑤ 지급방법: 계약금 ○○억원, 중도금 ○○억원, 잔금 ○○억원(○○년 ○월 ○○일)

 

제7조(행정기관 신고 절차)

① 국세청: 사업자등록 전체 양수 신고(본점·지점 일괄)

② 지자체: 민간임대주택 포괄양도양수 신고(○○호 일괄) 및 을의 임대사업자 등록변경

③ 고용노동부: 근로자 승계 신고(인력승계 시)

④ 각 신고의 순서는 “사업자등록 양수 → 민간임대주택 포괄양도양수 → 등기 → 부기등기” 순으로 진행한다.

 

제8조(등기 및 등록 절차)

① 소유권이전등기: 제2조 제②항 민간임대주택 일체(을 법인 명의)

② 부기등기: 을 법인 명의로 민간임대주택 부기등기 변경(○○호 일괄)

③ 사업자등록 변경: 갑 사업자등록 말소, 을 사업자등록 본점·지점으로 변경

④ 등기원인: “20○○년 ○월 ○일 매매(부동산임대업 사업 및 민간임대주택 포괄양수도)”

 

제10조(세무 리스크 및 책임분배)

① 부가가치세: 본 거래는 사업의 포괄양수도에 해당하여 부가가치세 비과세임

② 법인세: 양도법인(갑)은 자산양도차익에 대한 법인세 납부, 양수법인(을)은 취득세 납부

③ 세제혜택 추징: 민간임대주택 감면세액 추징은 양도 시점 기준으로 갑 부담, 양수 후 위반은 을 부담

④ 과태료: 각 신고 기한 위반 시 귀책 당사자 부담

 

3. 실무 활용 팁

 

1) 혼합구조(일반매매+포괄양수도)에 대한 실무 체크리스트

 

-. 일반양도주택: 통상 매매계약서 + 부동산거래신고

-. 포괄양수주택: 포괄양도양수계약서 + 지자체 신고 + 부기등기

-. 양도 방식별 서류 구분 철저히 관리

-. 잔금일·등기일 통일(동일일자 원칙)

 

2) 법인간 영업양수도에 대한 필수 부속서류 세트

 

-. 포괄양도양수계약서(본계약)

-. 영업양수 자산목록 및 평가보고서

-. 임대주택·임대차·보증금 현황 엑셀

-. 사업자등록 양수 신고서 양식

-. 인력승계 합의서(선택)

-. 각 행정기관 접수증 보관