☞ 도시및주거환경정비법상 재개발사업은 법률 차원에서는 하나의 유형이지만, 서울시 등 지자체 조례에서 “주택정비형 재개발사업”과 “도시정비형 재개발사업”으로 세분하고 있고, 그 핵심 차이는 ‘대상지역·목적(주거환경 개선 vs 도시기능·상권 활성화)’에 있습니다.
1. 법령·조례상 기본 개념
도시및주거환경정비법 제2조는 재개발사업을 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권 활성화를 통한 도시환경 개선을 위한 사업”으로 정의합니다.
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제3조 등에서는 이 재개발사업을 다시 주택정비형 재개발사업과 도시정비형 재개발사업으로 구분하고 각 유형의 정의를 두고 있습니다.
| 구분 | 주택정비형 재개발사업 | 도시정비형 재개발사업 |
| 조례상 정의 | 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 재개발사업 | 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권 활성화 등 도시환경을 개선하기 위한 재개발사업 |
| 1차적 목적 | 주거환경 개선 (주거의 질, 기반시설 개선) |
도심기능 회복, 상권·업무 기능 활성화, 도시환경 정비 |
| 주된 대상 지역 | 일반 주거지역, 준주거지역 등으로, 주택 및 주거용 건축물이 밀집한 노후 주거지 | 상업지역·공업지역, 도심·부도심, 역세권·업무지구 등 비주거 기능이 중심인 지역 |
| 역사적 계보 | 과거 “주택재개발사업”이 통합·개편된 유형 | 과거 도시재개발법상의 “도심재개발사업·공장재개발사업”→ 도시환경정비사업 → 도시정비형 재개발사업으로 변경 |
※ 둘 다 “재개발사업”이므로 상위법상 동일 유형이지만, 조례가 사업 목적과 입지 특성을 기준으로 세분한 구조입니다.
2. 계획·용도구성·사업성 측면 차이(실무 관점)
1) 토지이용계획·도시계획적 성격
◆ 주택정비형:
주거지역 내 용적률·건폐율 계획, 학교·공원·도로 등 생활 기반시설 확보에 중점.
종상향이 되더라도 주거 비율이 높고, 공동주택(아파트 등) 공급이 핵심입니다.
◆ 도시정비형:
상업·업무·판매·숙박 등 비주거 기능의 활성화가 핵심이며, 고밀·복합개발(상가+오피스+주거 등)이 일반적입니다.
스카이라인, 보행축, 공공보행통로, 광장, 가로활성화 등 도시 디자인 요소가 더 강하게 요구되는 경우가 많습니다.
2) 건축물 용도 구성
◆ 주택정비형:
일반적으로 공동주택 비중이 높고, 1층 일부 근린생활시설 정도가 부수적으로 포함되는 형태가 많습니다.
◆ 도시정비형:
상업·업무(오피스, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 등)가 주류이고, 주거는 주상복합 형식으로 일부 포함되거나 아예 비주거 위주로 구성되는 경우도 있습니다.
3) 이해관계자 구조·권리관계 경향
◆ 주택정비형:
토지등소유자가 주로 소규모 주택 소유자(단독·다가구·다세대, 소형 상가 포함)로 구성되어, 분양받을 공동주택(일반분양 vs 조합원분양) 문제와 분담금이 핵심 쟁점이 되는 경향이 있습니다.
◆ 도시정비형:
대형 상가·업무시설, 공장, 토지 위주의 권리관계가 얽혀 있고, 상권·임대수익·업무공간 확보 등 비주거 수익 구조가 복잡하여, 권리산정 기준, 종전 상가의 권리금·영업보상, 대토·대체상가 문제 등이 더 중점적으로 다루어지는 경우가 많습니다.
3. 절차·법적 구조의 공통점과 차이(조합·시행자 등)
1) 공통점
√ 둘 다 도시및주거환경정비법상 “재개발사업”으로, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이전고시 등 전체적인 절차 체계는 동일합니다.
√ 원칙적으로 토지등소유자 조합이 시행자가 되고, LH 등 공공기관·지정개발자 등이 시행자로 참여할 수 있다는 점도 재개발사업의 일반 구조를 따릅니다.
2) 도시정비형 특유의 요소(실무상)
√ 도시정비형 재개발은 과거 도시환경정비사업의 성격을 이어받아, 상업·공업지역 중심, 고밀복합개발, 공공성(보행로·광장·공개공지 등) 확보 등이 더 중요하게 검토됩니다.
√ 사업시행자 구성에서 민간 디벨로퍼·대규모 투자자 등이 강하게 개입하는 사례가 많고, 토지 매입 방식으로 진행되는 경우도 있어, 전통적인 ‘주민조합’ 중심의 주택정비형과는 수권구조·재원조달 구조가 상이한 경향이 있습니다.
4. 정리: 실무상 구별 포인트
1) 입지·용도지역
◆ 주택정비형: 노후 주거지(주거지역·준주거지역 등).
◆ 도시정비형: 상업·공업 등 비주거 중심지(도심·부도심, 역세권 상권 등).
2) 1차적 목표
◆ 주택정비형: 거주환경 개선, 양질의 주택 공급.
◆ 도시정비형: 도심 기능 회복, 상권·업무 기능 활성화, 도시환경 개선.
3) 사업 결과물의 성격
◆ 주택정비형: 공동주택 단지(아파트 등) + 기반시설.
◆ 도시정비형: 상업·업무·주거 복합개발, 고층 업무·상업 빌딩, 상권 재편 등.
※ 도시및주거환경정비법 자체는 재개발사업을 이렇게 세분하지 않지만, 서울시 조례 등 지방자치단체 규범에서 유형을 나누고 있으므로, 사건 검토 시에는 반드시 해당 지자체 조례(특히 정의 규정·용도지역별 세부 요건·용적률·공공기여 규정)를 함께 보시는 것이 실무적으로 중요합니다.