[사례] 집합건물 등기부에서 토지에 남아있는 신탁등기 말소

 

토지에는 신탁등기가 남아있고, 집합건물은 신탁이 말소된 상태입니다. 대지권 비율만큼 토지 신탁변경등기(일부말소)를 하려고 합니다. 신탁이 이미 종료된 경우, 이 등기 신청에 필요한 서류가 무엇인지 안내 부탁드립니다. 직권 가능 여부 (추가 질문) “신탁 종료가 명확한 경우 직권정정이나 간이 처리 가능한 방법은 없을까요?” 신탁회사 확인서만으로 가능한지, 등기 위임장까지 필요한지?” 신탁원부 없이도 신청 가능한지?” 현 소유자 단독 신청 가능한지?”

 

질문 상황을 정리하면,

① 토지는 여전히 신탁등기 존재, ② 집합건물(전유부분)에는 신탁 말소 상태, ③ 집합건물의 대지권 비율에 해당하는 부분만큼 토지에 대해 “신탁변경(일부말소)”을 하려는 경우, 신탁은 이미 종료되어 있습니다.

 

1. “대지권 비율만큼 토지 신탁변경(일부말소)”의 기본 구조

 

대지권이 경료된 구분건물에 대한 신탁관계 정리에서는,

구분건물의 소유권이전 + 신탁말소(구분건물 부분)는 1건의 신청정보로 일괄 처리하고,

그와 동시에 토지에 대해서는 해당 구분건물의 대지권 비율에 상응하는 부분에 대한 신탁등기를 일부말소하는 의미의 신탁변경등기를 별도의 신청정보로 넣는 것이 타당하다고 보고 있습니다.

​이때 토지 부분의 신탁변경(일부말소)의 등기원인은 “신탁종료 사유”인데, 그 사유는 등기관이 신탁원부 및 해당 구분건물 등기기록을 통해 스스로 판단할 수 있으므로, 원칙적으로 별도의 등기원인 증명정보(예: 계약서 등)를 다시 첨부할 필요는 없다고 보고 있습니다.

​다만, 이는 “신탁원부에 신탁종료 사유가 기재되었거나, 구분건물 등기기록만으로 종료가 명백한 경우”를 전제로 합니다.

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2. 신탁이 이미 종료된 경우, 토지 신탁변경(일부말소) 신청 시 기본 첨부서류

 

토지의 신탁변경(일부말소) 신청 주체는 원칙적으로 수탁자(신탁회사)입니다. 부동산등기법 제87조제3항, 제82조제2항·제3항 준용.

 

공통적으로 예상되는 첨부정보(서류):

신청정보(전자신청 기준)

등록면허세 영수필 확인서류(지방세)

등기신청 수수료 영수필서

등기필정보(등기권리증 상당) 또는 확인서면

(수탁자가 등기권리자·의무자 지위에 있으므로, 등기예규 및 실무례에 따라 요구)

수탁자(신탁회사)의 자격·대표권 증명

법인등기사항증명서 등

대리인에 의한 신청인 경우: 등기신청 위임장(수탁자 → 대리인) 및 인감증명서 등

 

“신탁종료를 증명하는 서면”의 필요 여부:

 

신탁재산의 처분·귀속에 따른 신탁등기 말소의 경우, 일반적으로는 신탁의 종료 및 귀속사실을 증명하는 서면을 첨부하도록 하고 있습니다.

​그러나, 대지권이 있는 구분건물 사례에서 “토지에 대한 제1신탁의 변경등기(일부말소)의 등기원인인 신탁종료 사유는 등기관이 신탁원부와 해당 구분건물 등기기록에 의하여 판단하면 되므로 별도의 그에 대한 정보는 제공할 필요가 없다”고 한 선례가 있습니다.

​

따라서:

신탁원부·구분건물 등기기록 상에서 신탁종료(예: 수익자에게 귀속, 분양계약 완결 등)가 명백하게 읽히는 경우

→ 별도의 종료 입증 서류(신탁회사 확인서·계약서 등) 없이도 수리될 여지가 크고, 실무상 그렇게 운영하는 등기소가 많습니다.

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반대로, 신탁원부에 종료사유가 정리되지 않았거나, 등기기록만으로 종료가 분명치 않을 경우

→ 신탁계약서, 해지합의서, 수익자 귀속을 증명하는 계약서, 신탁회사 확인서 등 “신탁종료를 증명하는 서면”을 요구할 수 있습니다.

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3. 직권정정·간이 처리 가능 여부

 

현행 부동산등기법·등기규칙은 신탁등기 말소·변경에 대해 원칙적으로 “신청주의”를 취하고 있고, 신탁종료를 이유로 한 말소도 예외적으로 직권말소 대상으로 열거되어 있지 않습니다.

부동산등기법 제87조: “신탁등기의 말소신청은 … 동시에 하여야 한다. … 신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다.”고 규정할 뿐, 종료만으로 직권 말소한다는 규정은 없습니다.

등기규칙 제144조도 “신탁등기의 말소등기신청은 … 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 하여야 한다”고 할 뿐 직권규정 없음.​

 

따라서:

“신탁 종료가 명확하다”는 사정만으로

→ 직권정정이나 직권말소·간이 처리 절차를 기대하기는 어렵고, 통상적인 등기신청(수탁자 신청 또는 대위 신청)이 요구됩니다.​

 

다만, 신탁원부에 오기(명백한 착오)가 있어 그것을 바로잡는 수준이라면 “직권정정”의 여지는 있으나, 이는 종국적으로 신탁관계 자체의 종료·말소가 아니라 순수한 기재 오류에 한정됩니다.​

 

결론적으로, 질문하신 경우(신탁 종료가 명백하더라도)

→ 토지 신탁등기의 일부말소를 “직권으로” 처리해 달라고 요청할 수 있는 법적 근거는 없고, 신청이 원칙입니다.

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4. 세부 질문별 답변

 

4-1. “신탁회사 확인서만으로 가능한지, 등기 위임장까지 필요한지?”

 

“신탁회사 확인서”는 어디까지나 신탁종료 사실을 입증하는 보충자료일 뿐이고, 신청행위 자체를 대신해 주지는 못합니다.​

토지 신탁변경(일부말소) 신청의 주체는 수탁자(신탁회사)이고, 실무상 대부분 대리인(법무사·변호사 등)의 대리신청으로 이루어집니다.

​

이 경우

신탁회사가 직접 신청할 수도 있으나,

실무적으로는 신탁회사의 등기신청 위임장 + 인감증명서를 첨부하여 대리인이 신청하는 게 일반적입니다.

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따라서,

신탁종료가 신탁원부·등기기록에서 명백한 경우: “종료 입증용” 확인서는 불요 또는 선택적.

그러나 대리인 신청을 하려면 위임장은 필수입니다. 단지 “신탁회사 확인서”만 보내달라고 하면 대리 신청의 법적 근거가 없습니다.

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요약:

“신탁회사 확인서만”으로는 신청권 행사(대리권)를 증명할 수 없으므로 부족합니다.

위임장 없이 법무사가 신청하는 것은 원칙적으로 불가하고, 위임장이 있어야 합니다.

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4-2. “신탁원부 없이도 신청 가능한지?”

 

신탁등기의 등기사항은 신탁원부에 기록되고, 등기기록에는 요지만 기재됩니다(부동산등기법 제81조).​

선례에서 “토지에 대한 제1신탁 변경등기(일부말소)의 등기원인인 신탁종료 사유는 등기관이 신탁원부와 해당 구분건물 등기기록에 의하여 판단하면 된다”고 한 것은,

→ 신청인이 별도로 “신탁원부 사본”을 첨부할 필요는 없고, 등기관이 내부적으로 열람하여 판단하면 된다는 취지입니다.​

 

따라서 통상적인 실무에서는

신청인이 신탁원부를 별도로 첨부정보로 제출할 필요는 없고,

등기관이 등기소 보관 신탁원부를 기준으로 판단합니다.

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요약:

“신탁원부 사본을 첨부하지 않고도” 신청은 가능합니다.

다만 신탁원부 자체가 정리되어 있지 않거나, 종료사유 기재가 없으면, 앞서 말한 종료 입증서류(계약서, 해지합의서, 신탁회사 확인서 등)를 요구받을 수 있습니다.

 

4-3. “현 소유자 단독 신청 가능한지?”

 

부동산등기법 제87조제3항: “신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다.”

신탁등기 신청·말소에 관해 수익자·위탁자가 수탁자를 대위하여 신청할 수 있는 규정은 있지만(제82조제2항·제3항), 이는 “대위” 요건을 충족해야 하고, 단순히 현재 토지 소유자라는 이유만으로 당연히 단독신청권이 있는 것은 아닙니다.​

 

질문 주신 상황에서는:

토지 등기부상 아직도 수탁자 명의의 신탁등기가 살아있고,

집합건물 소유자는 신탁이 종료된 상태의 수익자 또는 수익자로부터 양수한 자로 보이는바,

토지의 “신탁등기 변경(일부말소)”은 여전히 수탁자(신탁회사) 측 신청 또는 그에 대한 적법한 대위에 의해 이루어져야 합니다.​

 

결론:

“현 소유자(대지권자·구분건물 소유자)가 단독으로 토지 신탁변경(일부말소) 신청”하는 것은 일반적으로 허용되지 않고,

원칙은 수탁자의 단독신청 또는 그를 대위한 신청(위탁자·수익자 대위, 부동산등기법 제82조제2항)입니다.

 

5. 정리 – 실무적으로 준비해야 할 것

 

토지에 남아 있는 신탁등기를 대지권 비율만큼 일부말소(신탁변경) 하려는 경우, 일반적인 실무 흐름은 다음과 같습니다.

 

신청인·신청주체:

원칙: 수탁자인 신탁회사 명의

실무: 신탁회사가 법무사에게 위임 → 법무사 명의 전자신청

예외: 위탁자·수익자의 대위신청(제82조제2항) 요건을 갖춘 경우 그들 이름으로 신청 가능.​

 

필수 준비서류(전형적):

신탁회사 명의 등기신청 위임장(법무사 수임 시)

신탁회사 인감증명서

신탁회사 법인등기사항증명서

등기필정보(해당 토지 신탁등기 관련)

등록면허세 납부영수필 확인

등기수수료 납부 서류

“신탁종료” 입증 관련

 

신탁원부·구분건물 등기기록에 종료 사유가 명백

→ 별도 입증서류 없이 진행 가능할 여지가 큽니다.​

 

종료가 내부 기록만으로 명백하지 않거나, 등기소에서 별도 증명을 요구하는 경우

→ 신탁종료를 증명하는 서류(신탁계약서·해지 합의서, 수익자 귀속을 증명하는 분양계약서 등) 또는 신탁회사 발 “신탁종료 확인서” 등을 추가.​

 

직권·간이 처리 관련:

신탁 종료가 아무리 명백해도, 토지 신탁등기 일부말소(변경)는 신청에 의하는 것이 원칙이고, 직권정정·직권말소로 해결할 수 있는 구조는 아닙니다.​

 

실무적으로는,

-. 신탁원부·구분건물 등기기록을 먼저 열람해 “신탁종료가 등기상 명백한지”를 확인하신 후,

-. 명백하다면 신탁회사 측에 “토지 신탁등기 일부말소(신탁변경) 신청을 위한 위임장 + 인감증명서”를 요청하고, 필요시 추가로 “신탁종료 확인서”까지 받아 두시는 것이 안전한 접근으로 보입니다.