지방세법상 주택 수의 산정 방법:지방세법 시행령 제28조의4 상세 설명

 

1. 조문의 법적 기능

 

지방세법 시행령 제28조의4는 지방세법 제13조의2(주택 취득 시 중과세 적용)를 집행하기 위해 1세대가 보유한 주택의 개수를 산정하는 방법을 규정하는 것이 핵심입니다. 주택의 개수에 따라 세율이 달라지므로 이 조문은 납세의무자에게 매우 중요합니다.​

 

제1항: 기본 원칙 - 주택 수의 정의

 

산정 기준일:

"주택 취득일 현재"를 기준으로 계산하며, 이는 등기일이나 등록일을 의미하지 않고 실제 취득이 발생하는 날을 말합니다.

 

포함되는 자산:

1세대의 주택 수는 다음의 모든 것을 합산합니다:​

주택 (일반적인 택지 위의 건물)

조합원입주권 (주택조합원이 가진 입주 권리)

주택분양권 (분양받을 권리)

오피스텔 (주거 겸용 건물)

 

주택분양권의 특수한 취급(가장 빠른 취득일 기준):

동일한 주택분양권을 여러 번 매매·교환·증여한 경우, 1세대 내에서 가장 먼저 취득한 날을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 이는 분양권 거래를 통한 세액 회피를 방지하기 위함입니다.​

 

제2항: 중요한 예외 - "취득 주택 제외" 규정

 

이 항목은 2024년 이후의 정책적 혜택을 담고 있으며, 특정 조건의 주택을 취득할 때 그 주택을 세대별 주택 수에서 제외하는 규정입니다.

 

제2항제1호: 신축 소형·저가 주택 (2024.1.10 ~ 2027.12.31.)

 

대상 주택:

유형: 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 중 신축

규모: 전용면적 60㎡ 이하

가격: 수도권: 6억원 이하, 비수도권: 3억원 이하

조건: 최초 유상승계취득이어야 함

 

법적 의미:

예를 들어, 서울에서 50㎡, 5억원의 신축 아파트를 처음 구매하는 경우, 이 아파트는 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 이미 2채를 소유한 사람이 이를 3번째로 구입해도 여전히 2채 소유자로 취급됩니다.​

 

제2항제2호: 임대주택용 소형 주택 (2024.1.10 ~ 2027.12.31.)

 

추가 조건:

취득 후 60일 이내에 임대주택으로 등록해야 함

임대주택 임대의무기간을 위반하면 제외 대상이 아님

 

제3항: 동시 다중 취득 시 순차 산정

 

법적 의미:

같은 날에 여러 주택을 동시에 취득하는 경우, 납세의무자가 원하는 순서대로 순차 취득한 것으로 봅니다.

 

실무 적용 예시:

같은 날에 아파트 2채를 동시 취득

납세의무자가 "첫 번째 주택 → 두 번째 주택" 순서로 신고

첫 번째 주택만 세대별 주택 수에 포함되고 두 번째는 제외될 수 있음

 

제4항: 공동소유 규정

 

"1개의 주택을 세대원이 공동으로 소유" = 1개의 주택으로 산정

예를 들어, 부부가 공동으로 1채를 소유하고 부인이 단독으로 1채를 소유한 경우 = 총 2채입니다.

 

제5항: 상속의 경우 - 지분 최대 상속인 기준

 

판정 순서

순위	판정 기준
1순위	지분이 가장 큰 상속인
2순위	그 주택에 거주하는 사람
3순위	나이가 가장 많은 사람

 

실무 예시:

부모 명의 주택을 장남(50%), 차남(30%), 막내(20%)가 상속한 경우 → 장남의 세대별 주택 수에만 포함됩니다.

 

미등기 상속 주택의 처리:

등기상 지분이 변경되어 등기될 때 → 상속개시일을 기준으로 취득한 것으로 봅니다.

 

제6항: 소유주택 수에서 제외되는 주택들

 

이 항목은 법정 감면 주택들을 나열하고 있습니다.​

 

제6항제1호: 저가 주택

 

가목 - 저가 신축 주택 (시가표준액 기준)

수도권: 1억원 이하

비수도권: 2억원 이하

 

나목 - 임대·노인복지·어린이집 용도 주택

 

다목 - 문화유산 지정 건물

 

라목 - 민간임대주택 (공공지원민간임대주택으로 등록한 경우)

 

제6항제2호: 건설업자 보유 미분양 주택

 

요건:

신축 후 타인이 거주한 기간이 1년 미만이어야 함

 

제6항제3호: 상속받은 주택 (가장 중요)

 

상속개시일부터 5년 이내의 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.

 

법적 의미:

부모가 소유한 주택을 상속받은 경우, 그 주택을 파는 때까지 최대 5년간 세대별 주택 수 산정에서 제외된다는 의미입니다.​

 

제6항제4호~제5호: 1억원 이하 오피스텔 및 부속토지

 

제6항제6호: 혼인 전 배우자 소유 주택

 

조건:

한 배우자가 혼인 전에 소유한 주택분양권으로 주택을 취득할 때, 다른 배우자의 혼인 전 소유 주택은 제외됩니다.

 

제6항제7호~제9호: 정책 지원 소형·임대 주택

 

제2항과 유사한 신축/임대 주택 특례입니다.

 

제2항의 부칙 규정 (시간 제한)

 

중요 법적 의미:

제2항제1호~제2호: 2028년 12월 31일까지 유효 (시한입법)

제2항제3호: 2026년 12월 31일까지 유효 (시한입법)

이는 국회에서 한시적으로 시행하도록 정한 규정이므로, 이 기간이 지나면 원래 규정으로 돌아간다는 의미입니다.​

 

2. 법적 실무 적용의 핵심 포인트

 

1) "세대"의 범위

 

동일 세대별 주민등록표에 있는 사람뿐만 아니라 사실상 생계를 같이하는 가족도 포함됩니다. (제28조의3 참고)

 

2) 취득일의 중요성

 

주택 개수를 산정할 때는 취득일 현재를 기준으로 하므로, 이혼·상속 등 신분 변동이 있을 때 취득일이 매우 중요합니다.

 

3) 등기일과 취득일의 차이

 

등기일 ≠ 취득일입니다. 예를 들어 계약일과 등기일이 다를 때, 세대별 주택 수는 계약일(또는 실제 소유권 이전일)을 기준으로 산정합니다.

 

3. 결론

 

제28조의4는 주택 취득 시 납부해야 하는 중과세 세율을 결정하는 핵심 규정입니다.

특히 제6항의 다양한 예외 규정들은 정부가 원하는 정책 목표(저가주택 공급, 임대주택 활성화, 상속 공제 등)를 반영한 것이므로, 부동산 거래 시 세율 산정 전에 이 조문을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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