멸실등기 절차

 

[사례]

70년된 슬러브블로조 84제곱 주택이라 붕괴된지 10년이 넘어서 천정이. 없고 벽체도 무너졌어요. 이거때문에. 2주택 적용받는게 부당해서 멸실처리를 하고자하는데 멸실등기 절차 좀 부탁드립니다. 1.철거없이 주택 이외의 용도로 변경하여 멸실등기처리하는 방법. 2.철거후 멸실등기하는 방법으로 나누어 답변주시기 바래요.

 

70년 된 슬레이트 주택이 붕괴되어 지붕과 벽체가 없는 상태라면, 이는 사실상 ‘주택’으로서의 기능을 상실한 것입니다. 억울하게 2주택 중과세를 받지 않기 위해서는 공부(건축물대장, 등기부등본)를 정리하는 것이 급선무입니다.

질문하신 두 가지 방법에 대해, 실무적으로 가능한 절차와 현실적인 조언을 드립니다.

 

1. 철거 없이 멸실(또는 용도변경) 처리하는 방법

 

핵심: 건물이 물리적으로 존재하지 않거나, 폐가 상태임을 인정받아 ‘건축물대장’을 먼저 없애는 방법입니다.

질문하신 '용도변경'은 건물이 온전할 때 주거용을 창고 등으로 바꾸는 것인데, 지붕과 벽체가 무너진 상태라면 용도변경 허가 자체가 나오지 않습니다. (안전 기준 미달) 따라서 이 경우는 '멸실(부존재) 인정'을 받는 쪽으로 접근해야 합니다.

 

♦ 절차 (직권 말소 요청)

 

이미 10년 전에 붕괴되었다면, 실제로는 건물이 없는 나대지 상태일 가능성이 큽니다.

지자체(구청/시청) 건축과 문의: "건물이 붕괴되어 실제로는 존재하지 않으니, 건축물대장을 말소(직권 말소)해 달라"고 민원을 제기합니다.

현장 조사: 담당 공무원이 현장에 나와서 지붕이 없고 기둥/벽체가 무너져 '건축법상 건축물'로 볼 수 없음을 확인합니다.

건축물대장 말소: 지자체에서 대장을 말소시킵니다.

멸실 등기 신청: 말소된 건축물대장을 들고 등기소에 가서 건물 멸실 등기를 신청합니다. (이때는 철거 증명서 대신 대장 말소 증명으로 갈음)

Tip: 만약 공무원이 "잔재물이 남아있어 완전 멸실로 보기 어렵다"고 한다면, 부득이하게 아래의 2번(철거 후 멸실) 절차를 밟거나, 최소한 '주택 아님(폐가)' 판정을 받아 세무서에 '사실상 멸실'을 소명해야 합니다.

 

2. 철거 후 멸실등기 하는 방법 (정석 절차)

 

잔재물이 남아있어 안전상의 이유나 미관상의 이유로 지자체가 철거를 요구하거나, 깔끔하게 정리하고 싶을 때의 절차입니다. 슬레이트(석면)가 포함되어 있어 절차가 다소 까다롭습니다.

 

♦ 단계별 절차

 

① 석면 조사 및 해체 신고 (가장 중요)

 

70년 된 슬레이트라면 1급 발암물질인 석면이 포함되어 있습니다. 일반 철거업체가 막 부수면 안 됩니다.

노동부 지정 석면 해체 제거 등록업체를 통해 석면 조사를 하고 제거 작업을 먼저 해야 합니다. (비용 발생)

지자체 환경과에 '슬레이트 철거 지원 사업'이 있는지 먼저 확인하세요. 비용을 지원받을 수 있습니다.

 

② 건축물 해체 신고 (구청 건축과)

 

건축물관리법 강화로 인해 아무리 작은 건물도 사전에 해체 신고(또는 허가)를 받아야 합니다.

해체계획서를 작성하여 제출해야 합니다.

 

③ 철거 공사 및 폐기물 처리

 

석면 제거 후 본 건물을 철거합니다. 발생한 폐기물은 정식 폐기물 업체를 통해 처리하고 폐기물 처리 확인서를 받습니다.

 

④ 건축물대장 말소 신청 (구청)

 

철거 완료 후, '건축물 해체 완료 신고서'를 구청에 제출하면 건축물대장이 말소됩니다.

 

⑤ 건물 멸실 등기 신청 (등기소)

 

준비물: 건축물대장 말소 증명서(등본), 등록면허세 영수필 확인서, 등기 신청서, 신분증, 도장.

등기소에 방문하거나 인터넷 등기소(e-Form)를 통해 신청하면 등기부에서도 건물이 사라집니다.

 

3. 요약 및 추천 전략

 

질문자님의 경우 이미 "지붕이 없고 벽체가 무너진 지 10년이 넘은 상태"이므로, 돈을 들여 정식 철거 절차를 밟기 전에 1번 방법(건축물 부존재로 인한 대장 직권 말소 요청)을 먼저 시도해 보시는 것을 추천합니다.

∎ 내일 즉시 할 일: 관할 구청(군청) 건축과(건축물관리팀)에 전화하여, "폐가 수준을 넘어 이미 무너져 내린 건물이 대장에 살아있어 세금 불이익을 받고 있다. 현장 확인 후 직권으로 대장을 말소해 줄 수 있는지" 상담하십시오.

∎ 세금 방어: 만약 등기 정리가 늦어지더라도, 양도세 신고 시 "해당 건물은 주택으로서의 기능을 상실한 폐가임"을 입증하는 사진과 자료를 세무서에 제출하면, 실질과세 원칙에 따라 주택 수에서 제외받을 수 있는 여지가 있습니다. (단, 이는 세무서장 판단 사항이므로 등기 정리가 가장 확실합니다.)

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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