♠ 도시정비사업 시행 시 매도청구·수용재결·명도소송의 쟁점 및 사례

 

1. 매도청구권(強制買取請求權)

 

1) 법적 근거 및 요건

 

도시및주거환경정비법 제49조 제1항은 관리처분계획이 인가·고시된 때에 조합이 토지등소유자의 동의를 얻지 못한 토지를 대상으로 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다.

① 관리처분계획 인가·고시 후 2년 이내에 소유자가 자진해서 토지 등을 양도하지 않으면 조합은 법원에 매도청구의 가처분 신청을 하고, 가처분이 인용된 때부터 1개월 이내에 매매계약을 체결해야 한다.

② 매매계약 체결일에 시가(공시지가·감정평가액 등)를 기준으로 보상금을 확정하여 지급하고 등기를 마치면 소유권이 조합에 이전된다.

 

2) 주요 쟁점

 

∎ 적법한 평가액 산정

 

-. 감정평가업자를 통한 지가·건물가액 산정 방식과 절차의 적법성 여부

 

∎ 시효·요건 충족 여부

 

-. 인가·고시일로부터 2년 내 청구가 이루어졌는지

 

∎ 가처분 인용 후 계약 불이행

 

-. 조합이 가처분 인용 후 1개월 이내에 매매계약을 체결하지 않으면 매도청구권을 상실할 수 있다.

 

∎ 사례[대법원 2008다45012 판결]

 

관리처분계획 고시 후 소유자가 정당한 사유 없이 이주하지 않자 조합이 가처분을 신청·인용받은 뒤 매매계약을 체결하였으나, 조합이 보상금 지급을 지체한 사안에서, 대법원은 “조합은 가처분 인용 등 요건을 충족한 때부터 30일 이내에 매매계약을 체결하고 보상금을 지급해야 하며, 이를 이행하지 않으면 매도청구권을 상실한다”고 판시하였다.

 

2. 수용재결(收用裁決)

 

1) 법적 근거 및 절차

 

수용재결은 공익사업 시행을 위해 토지 및 건축물 등을 강제 취득하는 절차로, 도시및주거환경정비법 제49조 제6항 및 토지보상법 제40조 이하에 근거한다.

 

∎ 협의 취득: 우선 사업시행자는 소유자와 협의로 보상금·이전비 등을 정하여 매수한다.

∎ 수용재결 신청: 협의가 결렬될 경우 사업시행자는 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청한다.

∎ 재결 및 공탁: 위원회가 보상액 및 이전비 등 손실보상금액을 정하면 회사는 이를 공탁하고, 공탁·등기절차 완료로 소유권이 이전된다.

 

2) 주요 쟁점

 

∎ 주거이전비·이주정착금 포함 여부

 

대법원 2019다300484 판결은 “주거이전비·이주정착금·이사비 등은 ‘손실보상’에 해당하므로, 이를 지급하지 않은 채 보상금만 공탁한 경우, 현금청산대상자는 종전의 건축물을 계속 사용·수익할 수 있다”고 판시하였다.

 

∎ 보상절차의 완결 시기

 

-. 공탁만으로 부족하고 주거이전비 등의 지급절차가 완료되어야 ‘손실보상 완료’로 본다.

 

∎ 이의신청 및 재심 절차

 

-. 재결에 불복하는 이해관계인은 30일 내에 이의신청·재심을 청구할 수 있다.

 

∎ 사례[대법원 2019다300484 판결(前節 상세 분석 참조)]

 

피고가 주거이전비를 받지 못했다는 이유로 토지보상법상 손실보상 완료 전까지 건물을 계속 점유한 사안에서, 대법원은 “현금청산대상자를 상대로 부당이득반환청구는 허용되지 않는다”고 명확히 하였다.

 

3. 명도소송(明渡訴訟)

 

1) 법적 근거 및 특징

 

명도소송은 민사집행법 제90조 이하에 따라 소유권 등 법률상 권리에 기초하여 타인의 점유를 배제하고 인도를 구하는 절차이다. 정비사업에서는 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 후 또는 수용재결을 통해 소유권을 취득한 후 점유자(조합원·임차인·현금청산대상자)의 인도를 요구할 때 주로 이용된다.

 

2) 주요 쟁점

 

∎ 인도명령 전 손실보상 완료 여부

 

-. 수용재결과 동일하게 주거이전비·이주정착금 미지급 시 사용·수익권 인정

 

∎ 선이행·동시이행 관계

 

-. 사업시행자의 의무(이전비 지급)와 점유자의 이행(인도명령)이 동시이행 관계에 있는지 여부

 

∎ 보증금·차임 채권 우선변제권

 

-. 임차인이 인도거부 시, 보증금·차임채권 우선변제 여부 및 절차

 

∎사례[원고(사업시행자) vs. 임차인(명도거부)]

 

관리처분계획 고시 후 임차인이 보증금 반환액이 확정되지 않았다면서 인도를 거부하자, 원고가 명도소송을 제기하였다.

1심·2심은 “주거이전비·이주정착금 등의 미지급은 주택공급자 및 임차인 간 공법상의 의무일 뿐 인도명령과 선이행·동시이행 관계가 성립하지 않는다”고 판결하였다.

그러나 대법원은 “토지보상법상 손실보상 절차가 완료되지 않은 한, 명도명령을 인용할 수 없다”며 파기환송하였고, 이후 원심은 명도인용을 취소한 바 있다.

 

4. 결론

 

도시정비법상 매도청구·수용재결·명도소송은 정비사업의 핵심적인 강제취득 절차로, 절차적 요건 충족, 보상금·이전비 등 손실보상 절차의 완결, 선이행·동시이행 관계의 인정 여부가 쟁점이다.

특히 주거이전비·이주정착금 등 손실보상의 완결 여부는 매도청구권 행사나 인도명령 직전에 반드시 확인해야 할 필수사항이다. 이러한 쟁점은 실무상 조합과 이해관계인 간의 분쟁 사례가 빈번하므로, 각 절차를 진행할 때 법적 요건과 선이행·동시이행 관계를 면밀히 검토해야 한다.