♠ 도시및주거환경정비법상 정비사업 관련 형사·민사 판례 분석

 

【형사 판례 분석】

 

1. 정비사업 관련 자료 공개 및 열람·복사 의무 위반

 

도시정비법 제124조는 정비사업의 투명성과 공공성을 확보하기 위해 조합임원 등이 정비사업 시행 관련 서류 및 자료를 공개하고 조합원 등의 열람·복사 요청에 응해야 한다고 규정하고 있다. 이를 위반할 경우 형사처벌 대상이 된다.

대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결에서는 조합원의 전화번호와 신축건물 동호수 배정 결과가 열람·복사 대상에 해당한다고 판단하였다. 특히 조합원이자 감사인 사람이 정비사업 관련 자료의 열람·복사를 요청한 경우에도 조합임원은 열람·복사를 허용할 의무를 부담한다고 하였다.

대법원 2024. 9. 12. 선고 판결에서는 무효인 총회의결에 따라 조합장으로 선임된 후 그 권한을 실제로 행사하는 사람도 형사처벌의 주체가 될 수 있다고 판단하였다. 단, 서류나 자료가 작성되지 않아 존재하지 않는 경우에는 공개의무가 인정되지 않는다고 하였다.

 

2. 정비사업조합 임원의 뇌물죄 처벌

 

도시정비법 제134조는 조합 임원을 형법상 뇌물죄 적용에 있어서 공무원으로 의제한다고 규정하고 있어, 조합 임원이 직무와 관련하여 뇌물을 수수하면 공무원 뇌물죄로 처벌된다.

대법원 2025. 4. 24. 선고 2024도16766 판결에서는 시장정비사업조합의 임원도 전통시장법 제4조 제1항에 의해 준용되는 도시정비법 제134조에 따라 뇌물죄로 처벌할 수 있다고 판단하였다.

조합 임원의 공무원 의제 시기는 조합설립인가 후 등기를 마친 때부터이며, 조합 임원의 지위를 상실하거나 직무수행권을 상실한 후에도 조합 임원으로 등기되어 있는 상태에서 실질적으로 조합 임원의 직무를 수행한 경우에도 뇌물죄가 성립할 수 있다.

 

3. 정비사업전문관리업자 관련 범죄

 

정비사업전문관리업 등록을 하지 않고 관리처분계획 변경 업무를 대행한 경우 도시정비법 위반죄가 성립한다. 정비사업전문관리업자는 조합의 수임자로서 조합과 조합원의 이익을 위하여 사업 전반에 관하여 자문하고 위탁받은 사항을 처리해야 하는 업무상 임무가 있다.

 

4. 추진위원회 위원장의 범죄 주체성

 

대법원 2014. 12. 17. 선고 판결에서는 추진위원회 부위원장이나 추진위원이 위원장의 유고 등을 이유로 운영규정에 따라 위원장 직무대행자가 된 경우, 이를 도시정비법상 '추진위원회 위원장'으로 해석하는 것은 죄형법정주의 원칙에 어긋나 허용될 수 없다고 판단하였다. 형벌법규의 해석은 엄격해야 하며 피고인에게 불리한 방향으로 확장해석할 수 없다는 것이다.

 

 

【민사 판례 분석】

 

1. 조합설립 관련 쟁점:

 

[대법원 2014.5.29. (2012두18677)]

 

- 주택재개발사업 구역 내 토지소유자가 조합설립 동의서에 사전에 조합 정관(또는 초안) 및 사업시행계획서 등을 첨부하지 않은 채 동의서를 징구한 사안.

대법원은 조합설립추진위원회가 정관 초안을 동의서에 첨부하지 않아도 합법이며, 동의서에 비용분담 기준이나 소유권 귀속 사항 등이 구체적이지 않다고 해서 동의 자체가 무효가 되는 것은 아니라고 판시했다.

판례는 “동의서는 법정 양식에 따라 작성되므로 정관 초안의 첨부를 요구할 법적 근거가 없고, 비용부담·소유권 귀속 사항도 그 구체적 내용은 향후 정관에 따르는 취지여서 구체적 기재가 없다고 동의 자체가 무효가 된다고 볼 수 없다”고 보았다.

또한 토지등소유자 수의 산정 기준에 관해 “여러 필지를 소유한 1인은 1명, 하나의 부동산을 여러 명이 공유할 경우 대표 1인”으로 산정한다고 해석했다(관련법령: 구 정비법 제16조, 시행령 제26조, 시행규칙 제7조 등]

 

[대법원 2013.12.26. (2011두8291)]

 

- 주택재개발사업에서 추진위원회 구성 승인처분의 하자(瑕疵)가 조합설립인가처분의 위법 사유가 되는지 쟁점.

대법원은 추진위 구성승인 처분의 하자는 조합설립 인가처분의 요건이 아니므로, 일단 정비법상 동의 요건을 갖추고 조합이 설립되면 추진위의 처분 하자로 조합설립인가 자체를 무효라고 볼 수 없다고 판시했다. 다만 추진위원회의 구성 승인 자체가 법령 취지(정비구역 내 하나의 추진위 체계)를 근본적으로 해하는 중대한 하자일 경우에 한해 예외적으로 인정할 수 있다고 보았다.

또한 이 사건에서도 구 도시정비법 시행규칙의 법정동의서 양식에 따라 정관 초안을 첨부하지 않은 동의서는 적법하며, 비용부담·소유권 귀속 기재의 구체성 부족은 동의 무효 사유가 아니라고 명시했다(관련법령: 구 정비법 제13조~제21조, 제16조 2항, 시행규칙 제7조 등).

 

[대법원 2019.11.15. (2019두46763)]

 

- 주택재건축사업에서 사업시행 방식을 지분제에서 도급제로 변경한 사례의 1차 계약(조합원 2/3 미달 동의)과 이를 반영한 2차 계약(2/3 동의 달성) 중, 누구의 동의 요건을 갖추어야 하는지 여부.

대법원은 “건물을 공동으로 소유하는 경우에도 구조적·이용상 독립성을 갖춘 구분소유자가 있는 때에는 그 구분소유자들을 토지등소유자로 산정해야 한다”며, 단순히 대표 1명만을 소유자로 산정하는 규정을 적용할 수 없다고 보았다.

이는 사업시행 방식 변경 등 조합원의 재산·이익에 중대한 영향을 미치는 경우 조합원 2/3 이상의 동의가 필요함을 뜻한다(관련법령: 구 정비법 제16조제2항, 시행령 제28조제1항제2호 등).

 

2. 분양 및 “1세대 1주택” 관련 쟁점

 

- 조합원의 분양신청 자격 - 대법원 2025.3.27. (2022두50410)

‘1세대 1주택’ 원칙과 실제 거주·생계의 일체성 여부를 기준으로 분양대상 자격을 엄격히 해석하고 있다. 주민등록상 세대 구분이 아니라 실제 생활 공동체 여부를 기준으로 판단한다는 점이 강조되었다(대법원, 중요판결).

이 원칙은 조합원의 재산권 보호와 정비사업의 원활한 추진을 동시에 도모하기 위한 것으로, 동일세대의 구분 기준 등에 관한 대법원 판시례가 법리 형성에 중요한 영향을 미치고 있다(관련법령: 정비법 제39조, 제48조 등).

 

- 분양신청기간 중 조합설립 동의 – 대법원 2023.6.1. (2022다232369)

 

아파트 소유자가 조합설립 동의를 철회하고 매도청구소송에서 패소하였으나 분양신청기간 전까지 동의서를 제출한 경우, 조합원 자격 인정 여부가 문제되었다.

대법원은 “조합 정관에서 분양신청기간까지 동의하면 조합원이 될 수 있도록 규정한 이상, 피고 조합이 분양신청 전 조합설립 동의서를 제출한 乙을 조합원으로 받아들여야 한다”고 판시하며, 조합원의 분양자격은 실질적 동의 여부에 따라 인정되어야 함을 분명히 했다(관련법령: 구 정비법 제16조제2항, 제20조 등).

 

3. 관리처분계획 관련 쟁점

 

- 이전고시 효력 이후 소의 이익 – 대법원 전원합의체 2012.3.22. (2011두6400)

 

관리처분계획에 따른 토지·건축물 소유권 이전 고시(이전고시) 효력 발생 후에는 종전 계획의 무효확인이나 취소를 구할 이익이 소멸한다고 보았다.

“이전고시로 권리귀속관계가 획일적으로 확정된 후에는 다시 처음부터 계획을 수립하여 절차를 밟는 것은 정비사업의 공익·단체법적 성격에 반하므로, 계획의 취소를 구할 법적 이익이 없다”는 것이다.

특히 종전 계획의 ‘주요 부분’을 실질적으로 변경한 새로운 관리처분계획을 인가받았다면, 당초 계획은 별도의 사정 없으면 효력을 상실한다고 판시했다.

대법원 2013.12.26.(2012두6674) 판결에서도 새로운 변경계획 인가가 이뤄진 경우와 결의요건 보완을 위한 재결의에 의한 변경 인가의 경우 모두 당초 계획은 특별한 사정 없으면 효력을 잃는다고 밝혔다(관련법령: 구 정비법 제48조, 제52조제3항 등).

 

- 관리처분계획 취소 소송 시효 등 – 위 전원합의체 판결

 

분양신청절차가 끝난 후 사업시행자가 관리처분계획을 최종 확정하기 전이라도, 소유권이전 고시 이전의 계획 변경 인가 사유 등을 이유로 계획을 다툴 법적 이익은 소멸한다고 본다.

따라서 분양신청 이후 종전계획에 하자가 있음을 이유로 소송을 제기해도, 고시 후에는 구체적 이익이 없게 된다.

 

3. 토지수용·보상 관련 쟁점

 

- 수용재결 효력과 소의 이익 – 대법원 2017.3.30. (2013두840)

 

주택재개발사업의 토지수용 재결(보상재결) 후 토지·건물 인도 청구에 관하여.

대법원은 “관리처분계획에 따른 이전고시 효력 발생 후에는 권리귀속관계가 일률적으로 확정되므로, 일부 보상재결 내용만 변경하거나 전체를 무효화할 수 없고, 따라서 고시 후 수용재결이나 이의재결의 취소 또는 무효확인 소송은 법적 이익이 없다”고 판시했다.

즉 이전고시 이후에 조합원 등이 그 정비사업을 위한 수용재결의 무효를 다투는 이익은 소멸하며, 고시 이후 절차상 분쟁은 허용되지 않는다는 원칙을 확인했다(관련법령: 구 정비법 제54조, 제55조 등).

 

- 주거이전비·이주비 지급의무 – 대법원 2022.6.30. (2021다310088)

 

재개발사업 시행자가 현금청산대상자나 세입자에게 정비구역 토지·건물 인도를 받으려면 그들이 받을 주거이전비·이주정착금 등의 보상비용도 지급해야 한다.

법원은 “공사 착수 전 인도청구 시에는 협의나 재결절차 없이도 주거이전비 등을 직접 지급하거나 미지급자의 경우 민법상 변제공탁함으로써 그 절차가 선행되었다고 볼 수 있다”며, 이를 충족할 경우 인도청구를 받아들일 수 있다고 판시했다.

즉 보상청구권이 소멸되었다는 이유로 인도 거절 항변을 인정하지 않는다는 의미이다(관련법령: 구 정비법 제49조제6항, 도시 및 주거환경정비법 제40조 등, 토지보상법 제78조 등).

 

4. 시공사 계약 관련 쟁점

 

- 사업시행방식 변경과 동의요건 – 대법원 2015.7.9. (2014다72203)

 

재건축조합이 시공사 요구로 사업시행 방식을 지분제에서 도급제로 변경하면서 변경계약(1차, 2차)을 체결한 사안.

대법원은 “사업시행방식 변경은 ‘조합의 비용 부담’ 및 ‘시공자·설계자 선정·계약 내용’ 등에 관한 사항을 실질적으로 변경하는 것으로, 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미친다”며, 정관변경 절차를 따르지 않더라도 조합원 3분의 2 이상의 특별다수 동의가 필요하다고 판시했다.

이 사안에서는 2차 변경계약(조합원 3/2 동의 획득)이 1차 계약과 무관하게 유효하다고 보아, 1차 계약의 동의 미달 여부와 관계없이 변경계약이 인정되었다(관련법령: 구 정비법 제20조제1항제8호·제15호, 제3항).

 

5. 조합원 지위 관련 쟁점

 

- 조합설립 동의 철회 후 지위 – 대법원 2023.6.1. (2022다232369)

 

한 토지소유자가 조합설립 동의를 철회하고 매도청구 소송에서 패소하였지만, 매매대금 지급 전 분양신청기간 내에 다시 동의한 경우.

대법원은 “조합 정관에서 분양신청기간까지 동의하면 조합원이 될 수 있다고 정한 이상, 乙은 동의서 제출로 유효한 조합원이 된다”며, 乙의 조합원 자격을 인정했다.

즉 일단 동의를 철회했더라도 분양신청기간 전까지 재동의하면 조합원으로 인정된다는 것이다(관련법령: 구 정비법 제16조제2항, 제20조 등).

 

- 현금청산 대상자의 조합원 자격 – 참고: 현금청산 대상자로 분류된 조합원이 보상금을 지급받아 소유권을 잃은 경우

 

종전 사례(대법원 1999.2.5. 97누14606 등)에서는 “관리처분계획 확정 후에도 조합을 상대로 조합원 지위 확인 소를 제기할 이익이 인정된다”고 판시한 바 있으나, 이후 이전고시 및 보상절차에 따른 권리변동 상황 등에 따라 다를 수 있다(관련법령: 구 정비법 제19조, 제39조 등).

 

6. 소유권 분쟁 및 기타 쟁점

 

- 소유권인도 소송 – 재개발조합이 현금청산대상자나 세입자에 대해 소유권이전등기를 명하는 청구

 

위 보상지급 판례가 중요하다. 보상이 완료되었거나 협의 및 재결 없이도 공탁을 통해 지급의사표시가 인정되면, 법원은 보상이 선이행된 것으로 보고 인도청구를 인용할 수 있다.

 

기타 – 조합 운영 과정에서 벌칙규정 위반이 문제된 형사판결(예: 대법원 2018.12.27. 2018도14424)

 

“총회 의결이 필요한 사항을 정관이나 관리처분계획에서 정하지 않고 조합원에게 중대한 영향을 주는 사업을 추진한 행위”에 대한 위반 취지가 강조되었다. 이는 조합원의 절차적 참여를 보장하려는 제도의 목적을 밝힌 판결이다.

 

7. 정비사업조합의 손해배상책임

 

대법원 2000. 3. 14. 선고 99도4923 판결은 재개발조합의 대표기관이 직무상 불법행위로 조합에게 과다한 채무를 부담시켜 조합원의 경제적 이익이 침해된 경우, 이러한 간접적 손해는 민법 제35조상 손해배상청구의 대상이 아니라고 판단하였다.

그러나 최근에는 조합원이 조합에 대한 이주의무를 위반하여 조합에 손해를 가한 경우 손해배상책임을 인정하는 판례가 나오고 있다. 반대파 조합원들이 각종 행정소송을 제기하면서 이주의무를 이행하지 않아 발생한 조합의 손해에 대해 배상책임을 인정한 것이다.

 

8. 정비사업 관련 총회결의의 효력

 

대법원 2010. 1. 8. 선고 판결에서는 조합설립인가처분을 받아 설립등기를 마치기 전에 창립총회에서 이루어진 결의는 조합의 결의가 아니라 주민총회 또는 토지등소유자 총회의 결의에 불과하다고 판단하였다. 또한 법인으로 설립된 조합이 이전 시공자 선정결의를 인준하는 결의를 한 경우, 종전 결의의 무효확인을 구할 이익이 없다고 하였다.

정비사업에서 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다는 판례도 있다.

 

9. 부당이득반환청구 관련

 

대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300484 판결에서는 재개발사업 시행자가 주거이전비 등을 지급하지 않은 경우, 현금청산대상자가 종전 토지나 건물을 사용·수익한 것에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없다고 판단하였다. 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되지 않은 경우 현금청산대상자는 종전 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있기 때문이다.

 

=== 결론 ===

 

-. 도시정비법상 정비사업 관련 판례는 사업의 투명성과 공공성 확보, 조합원 보호, 그리고 관련 당사자들의 권리와 의무를 명확히 하는 방향으로 발전하고 있다.

-. 형사적으로는 조합 임원의 공무원 의제를 통한 엄격한 처벌이 이루어지고 있으며, 민사적으로는 조합원과 사업 참여자들 간의 복잡한 법적 관계를 정리하는 다양한 판례가 축적되고 있다.