♠ 조합의 해산 및 청산 분석 [마지막 단계]

 

도시및주거환경정비법상 정비사업조합의 해산 및 청산은 정비사업 완료 후 조합이 법인격을 상실하고 남은 업무를 정리하는 절차로, 조합원의 재산권 보호와 사업의 투명성을 확보하기 위한 중요한 단계이다.

 

1. 해산 절차

 

1) 사유

 

∎ 법정 해산사유

 

- 사업완료 (가장 일반적인 해산사유)

- 조합원 총회의 해산결의

- 조합설립인가의 취소

- 파산선고

- 해산명령

 

∎임의 해산

 

- 조합원 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의로 해산 결의 가능

 

2) 해산 총회 소집 의무

 

2022년 개정된 도시정비법 제86조의2에 따라 조합장은 이전고시 후 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집해야 한다. 이는 정비사업 종료 후에도 조합임원이 고의로 조합 해산을 지연시키는 것을 방지하기 위한 규정이다.

 

3) 해산 의결 방법

 

조합의 해산은 조합원총회의 의결사항으로, 도시정비법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결된다. 사업완료로 인한 조합 해산의 경우에는 대의원회에서 이를 대행할 수 있다.

 

∎ 해산 사유별 구분

 

-. 사업완료로 인한 해산: 대의원회에서 대행 가능

-. 사업완료 외의 사유: 반드시 조합원총회 의결 필요

 

4) 조합설립인가 취소 제재

 

조합장이 1년 내에 총회를 소집하지 않을 경우 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 해산을 의결할 수 있으며, 시장·군수 등은 조합이 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않는 경우 조합설립인가를 취소할 수 있다.

 

5) 구체적 절차

 

① 해산 결정

- 사업완료 시: 사업시행인가권자가 사업완료 공고 후 자동 해산

- 임의해산 시: 조합원 총회 결의 → 시장·군수에게 해산신고

 

② 청산인 선임

- 청산인의 지위: 조합을 대표하여 청산업무 수행

- 선임방법:

∙ 조합 정관에 규정된 자

∙ 조합원 총회에서 선출

∙ 법원이 이해관계인의 신청에 의해 선임

 

③ 해산 등기 및 공고

- 해산등기: 해산사유 발생일로부터 2주 이내

- 채권자 공고: 2개월 이상의 기간을 정하여 채권신고 최고

 

2. 청산 절차

 

1) 청산인의 선임 및 자격

 

조합이 해산한 경우에는 파산인 경우를 제외하고 정관 또는 총회의 결의로 다르게 정한 바가 없으면 조합장이 청산인이 된다. 청산인은 해산한 조합의 남은 업무를 처리하는 책임을 진다.

 

2) 청산인의 직무와 성실의무

 

2024년 도시정비법 개정으로 청산인의 성실의무가 추가되었으며, 청산인은 다음과 같은 업무를 처리해야 한다:

 

① 청산인의 업무

- 재산 조사 및 목록 작성

- 조합의 모든 재산과 채무 파악

- 재산목록 및 대차대조표 작성

 

② 채권 수취 및 채무 변제

- 조합의 채권 회수

- 채권자에 대한 채무 변제

- 필요시 재산 처분

 

③ 잔여재산 분배

- 모든 채무 변제 후 잔여재산이 있는 경우

- 조합원에게 출자지분에 따라 분배

 

3) 청산업무의 구체적 내용

 

청산 과정에서 처리해야 할 주요 업무는 다음과 같다:

 

-. 시공자와의 공사비 정산: 시공과정에서 발생한 변수로 인한 공사비 조정 협의

-. 세금환급업무: 조합원 무상제공 물품에 대한 배당소득세 처리, 중복 과세된 세금 환급

-. 각종 소송 처리: 조합원 지위확인소송, 빛 공해·일조권 관련 소송 등

-. 하자보수: 주민센터, 공용주차장 등 사회기반시설에 대한 하자보수 및 민원처리

 

4) 청산종결등기

 

청산이 종결된 때에는 종결 후 3주간 내에 청산종결등기를 하고 이를 주무관청에 신고해야 한다.

 

4. 잔여재산의 분배

 

1) 분배 원칙

 

조합 해산 시 잔여재산은 특별한 사정이 없는 한 각 조합원이 실제로 출자한 가액에 비례하여 분배해야 한다. 일부 이행되지 않은 출자금이 있더라도 이를 고려하지 않고 잔여재산의 범위를 확정한 다음 각 조합원이 실제로 출자한 가액에 비례하여 분배하는 것이 타당하다.

 

2) 현금청산대상자의 사업비 부담

 

현금청산대상자는 조합원의 지위를 상실하므로 원칙적으로 사업비를 부담시킬 수 없으나, 정관이나 총회 결의, 조합원과의 약정으로 미리 정한 경우에는 예외적으로 사업비 부담(공제)이 가능하다.

 

3) 세무상 처리

 

청산 중인 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금의 경우, 조합원이 당해 조합에 출자한 금액을 초과하는 부분에 대해서는 의제배당으로 처리된다.

 

5. 정부의 관리·감독 강화

 

1) 2023년 개정사항

 

2023년 12월 개정된 도시정비법에 따라 청산업무에 대한 정부와 지방자치단체의 관리·감독 권한이 강화되었다:

 

-. 청산업무를 정비사업 시행업무에 포함

-. 국토교통부와 지자체가 청산업무에 대한 자료 제출 요구 가능

-. 점검반 구성을 통한 현장조사 실시

-. 위법사항 발생 시 수사기관에 고발 조치 가능

 

2) 미청산 방지 대책

 

서울시를 비롯한 지방자치단체들은 미청산 조합의 증가를 막기 위해 다음과 같은 대책을 추진하고 있다:

 

-. 청산인의 직무를 명확히 규정

-. 청산절차 추진에 있어 고의 지연 등 위법사항 확인 시 수사기관 고발

-. 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않는 조합에 대한 판단기준 마련

 

6. 실무상 쟁점

 

1) 1년 해산 의무화의 현실성 문제

 

도시정비법상 1년 내 해산 의무화 규정에 대해 정비업계에서는 현실성이 떨어진다는 지적이 제기되고 있다. 시공자와의 공사비 정산, 각종 소송, 세금 관련 업무 등을 1년 내에 완료하기 어려운 경우가 많기 때문이다.

 

2) 정당한 사유의 판단 기준

 

조합이 1년 내에 해산하지 못하는 '정당한 사유'에 대한 판단 기준이 명확하지 않아 법적 분쟁이 예상된다. 조합원들이 해산에 반대하여 총회에서 부결된 경우나 중요한 소송이 진행 중인 경우 등이 정당한 사유에 해당할 수 있다.

 

3) 청산인의 권한 남용 방지

 

일부 청산인이 고의로 청산절차를 지연시키면서 장기간 임금 및 상여금을 수령하거나 유보금을 횡령하는 사례가 발생하고 있어, 이에 대한 견제 장치가 강화되었다.

 

7. 결론

 

도시정비법상 조합의 해산 및 청산은 정비사업의 마지막 단계로서 조합원의 재산권 보호와 사업의 투명성 확보를 위해 매우 중요한 절차이다. 최근 법 개정을 통해 해산 의무화와 청산업무에 대한 관리·감독이 강화되었지만, 현실적인 어려움과 정당한 사유의 판단 기준 등에 대해서는 추가적인 보완이 필요한 상황이다. 조합은 정관에 청산 절차를 구체적으로 규정하고, 청산인은 성실의무를 다하여 투명하게 청산업무를 수행해야 할 것이다.