[대법원판례] 임대사업자가 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하였는지 문제된 사건: 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결

 

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대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결은 주거용 오피스텔 임대사업자가 가장 주의해야 할 '취득세 감면 후 사후관리'에 관한 매우 중요한 판결입니다.

이 판례의 핵심은 "임차인이 오피스텔을 몰래 숙박업(에어비앤비 등)으로 썼더라도, 임대인이 이를 알고도 묵인했다면 감면받은 세금을 다시 내야 한다"는 것입니다. 구체적인 내용을 분석해 정리해 드립니다.

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1. 사건의 배경 (사실관계)

• 상황: 임대사업자 A씨는 부산 수영구의 한 오피스텔을 분양받으면서, '주거용 임대'를 조건으로 취득세 약 1,800만 원을 감면받았습니다.
• 문제 발생: 이후 오피스텔을 임차한 세입자들이 이곳에서 관할 구청에 신고하지 않고 불법 숙박업을 운영하다 적발되었습니다.
• 과세 당국의 조치: 수영구청은 "임대주택을 주거 외의 용도로 사용했다"고 보아, 당초 감면해주었던 취득세를 다시 부과(추징)했습니다.
• A씨의 항변: "나는 주거용으로 임대했을 뿐이다. 세입자가 자기 마음대로 숙박업을 한 것인데 왜 나한테 세금을 물리느냐"며 소송을 제기했습니다.

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2. 주요 쟁점

1. 취득세 감면의 전제 조건인 **'주거용 임대'**의 의미는 무엇인가?
2. 임대 외 용도(숙박업 등)로 사용한 주체가 '임차인'인 경우에도 임대사업자에게 책임을 물을 수 있는가?

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3. 법원의 판단 (대법원 확정 판결)

법원은 최종적으로 과세 당국(수영구청)의 손을 들어주었습니다. 즉, A씨는 감면받은 세금을 다 내야 한다고 판결했습니다.

① '실질적 주거용' 사용의 원칙

지방세특례제한법상 취득세 감면 혜택은 서민의 주거 안정을 위해 주거용으로 사용할 때만 주는 것입니다. 따라서 서류상 임대차 계약이 주거용이라 하더라도, 실제로 주거용으로 사용되지 않는다면 혜택을 줄 수 없다고 보았습니다.

② 임대인의 '인식과 용인' (가장 중요한 대목)

대법원은 임대 외 용도로 사용한 직접적인 주체가 임차인이라 하더라도, 다음과 같은 경우에는 임대사업자 본인이 직접 임대 외 용도로 사용한 것과 마찬가지라고 보았습니다.

• 임대인이 임차인과 결탁하여 주거 외 용도로 쓰게 한 경우
• 임차인이 주거용으로 쓰지 않을 것을 알면서도(인식) 이를 내버려 둔(용인) 경우

③ 이 사건에서 A씨가 패소한 이유

항소심과 대법원은 A씨가 세입자의 숙박업 운영을 충분히 알고 있었다고 판단했습니다.

• A씨가 해당 오피스텔 건물 내에서 부동산 중개사무소를 직접 운영하며 건물을 관리하고 있었던 점.
• 세입자들이 전입신고를 하지 않았고, 불특정 다수가 드나드는 숙박업 특성상 관리자인 A씨가 이를 모를 리 없었다는 점 등이 근거가 되었습니다.

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4. 판결의 의미와 시사점

이번 판결은 임대사업자의 '관리 및 감독 책임'을 명확히 한 사례입니다.

• 형식적 계약서만으로는 부족: 임대차 계약서에 '주거용'이라고 명시했더라도 실제 사용 현황을 챙겨야 합니다.
• 입증 책임의 강화: 임대인이 임차인의 위반 행위를 전혀 몰랐다는 점을 증명하지 못하거나, 정황상 충분히 알 수 있었던 상황이라면 세제 혜택이 취소될 수 있습니다.
• 숙박업 주의보: 최근 오피스텔을 이용한 무신고 숙박업(공유숙박)이 늘고 있는데, 이로 인한 취득세 추징 리스크가 임대인에게 돌아올 수 있음을 경고한 판결입니다.

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요약하자면, "임차인이 하는 일을 내가 어떻게 다 아느냐"는 변명이 통하지 않을 수 있다는 것입니다. 특히 임대인이 같은 건물에 거주하거나 건물을 직접 관리하는 경우라면, 세입자의 용도 위반에 대해 훨씬 더 높은 주의 의무가 요구됩니다.