[사례] 임차인이 사망한 상태에서 상속인과의 임대차계약서 작성 요령

 

임차인 사망으로 가족으로의 명의변경? 저는 집주인입니다. 월세 거주중인 임차인의 사망으로 가족 중 한 분이 명의변경하고 거주하기를 원합니다. 집주인 입장에서 명의변경을 위해 준비할 과정과 가족분께 요청할 서류는 무엇이 있을지 법적인 문제없이 정리하도록 설명 좀 부탁드립니다!

 

임차인 사망만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아니고, 상속인·동거가족이 임차인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.

따라서 집주인 입장에서는 “누가 승계할지”를 먼저 확정하고, 그 사람과 새 계약 또는 승계 확인 절차를 정리해 두는 것이 안전합니다.

 

1. 기본 법리 정리 (집주인 관점)

 

임차인 사망만으로 임대차계약은 종료되지 않고, 임차권은 상속인 등에게 승계됩니다.

주택임대차보호법 제9조에 따라,

상속인 없이 사망하면 사실혼 배우자가 승계,

상속인이 임차주택에 함께 살지 않았다면, 사실혼 배우자 + 2촌 이내 친족이 공동 승계합니다.

승계 대상자는 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 “승계하지 않겠다”는 의사표시를 하면 승계를 거부할 수 있습니다.

실무에서는 “실제 거주를 계속하려는 가족 1인”을 임차인으로 하여 재계약 또는 계약변경서를 받아 두는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.

 

2. 우선 확인해야 할 사항

 

집주인으로서 먼저 다음을 확인하시는 것이 좋습니다.

누가 실제로 계속 거주할 것인지: 동거 가족인지, 별도 거주하던 상속인인지.

다른 상속인들의 의사: 모두가 그 가족 1인에게 임차권·보증금반환청구권을 맡기는 데 동의하는지.

기존 계약 조건 유지 여부: 보증금·월세·기간 등을 그대로 할지, 조건을 변경할지.

상속인들 간에 정리가 안 된 상태에서 집주인이 특정 가족과만 합의하면, 나중에 다른 상속인이 “보증금 반환청구권은 내 몫도 있다”고 다투는 경우가 생길 수 있습니다.

 

3. 가족에게 요청하면 좋은 서류

 

명의변경(실무상은 “기존 계약 종료 + 새 계약 체결” 또는 “승계 확인 + 조건 변경”)을 위해 아래 서류를 요구하는 것을 권합니다.

 

사망 사실 관련

사망진단서 또는 사망사실이 기재된 가족관계증명서(망인 기준)

가족·상속관계 확인

망인 기준 가족관계증명서, 기본증명서, 주민등록등본(마지막 주소지 확인용)

새 임차인(거주 희망 가족)의 가족관계증명서(망인과의 관계 확인용)

새 임차인의 신분 및 거주 의사

새 임차인의 주민등록등본(주택으로 전입할 것이라면, 전입 예정 또는 전입 후 등본)

신분증 사본, 연락처, 직업 등(임대인 입장에서 신용·소득 확인 필요 시)

다른 상속인 동의 확인(분쟁 예방 목적)

상속인 전원 명시 + 서명·날인이 들어간 “임대차보증금 귀속 및 임차권 승계 동의서”

 

취지 예시:

망인 ○○의 상속인 일동은, ○○동 ○○아파트 ○○호 임대차계약에 따른 임차권 및 보증금반환청구권을 전부 ○○(거주 가족)에게 귀속·승계시키는 것에 동의한다.

상속인들은 위 임대차보증금에 관하여 임대인에 대해 별도 반환청구를 하지 않는다.

모든 상속인 서명·날인을 받아 두면, 나중에 보증금 반환 시 “상속인 간 내부 분쟁”을 집주인이 떠안지 않을 여지가 줄어듭니다.

 

기존 임차인(망인) 명의 계좌 관련:

보증금을 추후 반환할 계좌 명의자를 새 임차인으로 정하고, 상속인 전원의 동의를 받아 두면 안전합니다.

 

4. 계약서 정리 방식 (실무 선택지)

 

1) 기존 계약을 승계 확인 + 조건 유지

 

상속인·동거가족이 “임차인의 지위를 승계하였다”는 취지의 확인서를 작성하고, 별도 특약을 두는 방식입니다.

서류 예시(제목): “임차권 승계 및 동의서”

망인 ○○과 임대인 △△ 사이의 ○○주택 임대차계약은 상속 및 주택임대차보호법 제9조에 따라 ○○(새 임차인)에게 승계되었음을 당사자 및 상속인 전원이 확인한다.

새 임차인은 종전 임대차계약의 모든 권리·의무(차임 지급, 원상회복, 보증금 반환청구 등)를 승계한다.

임대인은 새 임차인을 임차인으로 인정하고, 계약 만료 시 보증금을 ○○ 명의 계좌로 반환한다.

상속인들은 위 임대차보증금에 대하여 임대인에게 별도 청구를 하지 않는다.

이 방식은 기간·보증금·월세가 그대로인 경우에 간명합니다.

 

2) 기존 계약을 합의해지 + 새로 재계약

 

실무에서 더 많이 택하는 안전한 방식입니다.

“종전 임대차계약 합의해지서” 작성

당사자: 임대인 + 상속인 전원(또는 상속인 대표 + 위임장)

 

내용:

망인 ○○과 체결한 임대차계약은 상속인 일동과 임대인의 합의로 ○○일자로 종료한다.

보증금 ○○원은 새 임차인 ○○의 임대차보증금으로 승계·전환되는 것에 상속인 전원이 동의한다(또는 상속인 계좌로 한 번 돌려주고, 새 임차인에게서 다시 수령하는 구조도 가능).

 

새 임차인과 통상의 임대차계약서 작성:

임대인: 기존과 동일

임차인: 거주할 가족 1인(필요하면 배우자와 공동임차 형태로도 가능)

보증금과 월세, 기간, 기타 특약은 새로 협의

 

특약 예시:

“본 계약의 보증금 ○○원은 망인 ○○의 종전 임대차보증금에서 상속인 일동의 동의 아래 전환된 것임.”

이렇게 하면 집주인 입장에서는 “새로운 임차인과의 완전히 독립된 계약관계”가 정립되어, 나중에 망인 상속인과의 분쟁에 끌려 들어갈 위험이 줄어듭니다.

 

5. 집주인이 추가로 유의할 점

 

상속인 파악:

등본·가족관계증명서로 상속인을 특정한 뒤, 가능하면 전원의 의사를 문서로 받아 두는 것이 좋습니다.

 

보증금 반환시 상대방:

“새 임차인 + 상속인 전원 동의서”를 기준으로 누구에게 반환할지 명확히 해 두십시오.

 

상속포기 문제:

상속인이 가정법원에 상속포기를 한 경우, 그 상속인은 임차권·보증금 채권도 포기한 것이므로, 실제 승계자(다른 상속인 또는 동거 가족)를 다시 확인해야 합니다.

 

상속인이나 동거인 모두가 승계를 원치 않아 집을 비우는 경우, 계약 종료 합의 및 원상회복·명도 시점, 보증금 반환 방식(필요하면 공탁)까지 명확히 정리하는 것이 좋습니다.

 

오시는 길, 강남법무지원센터(나홀로등기지원센터) : 네이버 블로그

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