재개발∙재건축추진위원회 단계에서 체결된 보상 약정의 효력에 대해 명확한 기준을 제시한 판례: 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405(본소), 260412(반소) 판결

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1. 핵심 쟁점

 

조합설립추진위원회(이하 '추진위')가 토지 등 소유자와 체결한 '현금 또는 현물 보상 약정'이 향후 설립된 조합에게 자동으로 승계되어 효력을 미치는가?

판결 결론: 소극 (미치지 않는다)

 

2. 사실관계 (재구성)

 

약정 체결:

재개발 사업 초기에 '조합설립추진위원회'는 사업 동의율을 높이거나 반대자를 설득하기 위해, 특정 토지 등 소유자(원고)에게 "조합이 설립되면 00억 원을 지급하겠다" 혹은 "특정 상가를 분양해주겠다"는 식의 개별적인 보상 약정을 체결하였습니다.

 

조합 설립:

이후 정식으로 '조합'이 인가받아 설립되었습니다.

 

분쟁 발생:

원고는 추진위와의 약정에 근거하여 조합에게 약정금 지급을 청구했습니다. 조합 정관에는 통상적으로 "추진위가 행한 업무와 관련된 권리·의무는 조합이 포괄승계한다"는 조항이 있었기 때문에, 원고는 이를 근거로 조합의 이행 의무를 주장했습니다.

 

조합의 거부:

조합은 "해당 약정은 총회의 결의도 없었고, 추진위의 권한 범위를 벗어난 것이므로 무효"라며 지급을 거부했습니다.

 

3. 법적 쟁점과 대법원의 판단

 

1) 쟁점: 추진위의 업무 범위와 포괄승계 조항의 해석

 

구 도시정비법 및 조합 정관에서 "추진위가 수행한 업무를 조합이 승계한다"고 규정하고 있는데, 과연 '추진위가 권한 밖으로 체결한 막대한 보상 약정'까지도 이 승계 대상에 포함되는가가 쟁점이었습니다.

 

2) 대법원의 판단 논리 (파기환송 이유)

 

대법원은 다음과 같은 이유로 추진위의 약정이 조합에 효력이 없다고 판시했습니다.

 

추진위원회의 법적 성격과 권한의 한계:

추진위는 조합 설립을 위한 '준비 단체'에 불과합니다.

법령(구 도시정비법 제14조 등)상 추진위의 업무는 정비사업전문관리업자 선정, 개략적인 사업시행계획서 작성, 동의서 징구 등 준비 행위에 국한됩니다.​

자금 집행이나 조합원 간의 비용 분담, 막대한 재산 처분(보상 약정)과 같은 본질적인 사항은 추진위의 권한 밖입니다.

 

'포괄승계' 조항의 제한적 해석:

정관이나 법령에서 "추진위의 업무를 조합이 승계한다"고 규정하더라도, 이는 '추진위가 자신의 권한 범위 내에서 행한 적법한 업무'를 승계한다는 뜻이지, 권한을 넘어서 체결한 계약까지 무조건 승계한다는 의미는 아닙니다.​

 

조합원 보호와 형평성 (강행규정적 성격):

재개발 조합은 단체법적 구속을 받는 공익적 성격의 법인입니다.

만약 추진위가 특정인에게만 특혜를 주는(과도한 보상금을 주는) 약정을 남발하고 이것이 조합에 그대로 승계된다면, 그 비용 부담은 고스란히 다른 조합원들에게 전가됩니다.

이는 조합원 총회의 결의를 통해 비용 분담을 결정하도록 한 도시정비법의 취지(총회중심주의)를 잠탈하는 행위입니다.

 

4. 법률 전문가를 위한 실무적 분석

 

이 판결은 실무상 매우 빈번하게 일어나는 '알박기 해결을 위한 이면 합의'나 '동의서 징구를 위한 유인책'에 제동을 건 것입니다. 법률 대리인으로서 의뢰인의 입장에 따라 다음과 같이 자문 방향을 설정해야 합니다.

 

1) 조합 측 대리인인 경우 (방어 논리)

 

약정의 무효 주장:

전임 집행부나 추진위 단계에서 체결된 불리한 약정서가 발견될 경우, 이 판결을 근거로 "추진위의 권한 유월 행위이므로 조합에 귀속되지 않는다"고 강력히 주장해야 합니다.

 

총회 추인 부존재 입증:

해당 약정이 조합 창립총회나 이후 총회에서 안건으로 상정되어 구체적으로 추인된 사실이 없음을 입증하면 면책될 가능성이 매우 높습니다.

 

2) 토지 등 소유자(채권자) 측 대리인인 경우 (공격 논리)

 

위험성 고지:

추진위 단계에서 각서나 약정서를 받을 때, 단순히 "조합이 승계한다"는 문구만 믿어서는 안 된다는 점을 의뢰인에게 경고해야 합니다.

 

총회 결의 유도:

약정의 효력을 인정받으려면 반드시 조합 설립 인가 후 '총회'에서 해당 안건이 통과되도록 하거나, 최소한 추진위 단계에서 주민총회의 적법한 의결을 거쳤는지를 확인해야 합니다.

 

예비적 청구 검토:

만약 조합에 대한 청구가 기각될 것을 대비하여, 약정을 체결한 추진위원장 개인 등을 상대로 한 불법행위 손해배상(권한 없는 행위로 인한 신뢰 이익 침해) 청구를 예비적으로 병합하는 소송 전략이 필요합니다.

 

5. 결론 요약

 

∎ "재개발 추진위원회가 임의로 약속한 '돈'이나 '아파트', 조합 총회 통과 없이는 휴지 조각이다."

∎ 이 판결은 조합원의 총유재산에 영향을 미치는 중대한 채무부담행위는 반드시 법령이 정한 절차(총회 의결)를 거쳐야 하며, 준비 단계인 추진위원회가 이를 우회하여 확정할 수 없음을 재확인한 판결입니다.

 

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