나홀로등기 시리즈 4탄: [상속 후 부동산 처분에 대한 협의 방안과 근저당권 설정 가능성]

[사례]

4형제가 협의 하에 부모님이 남겨주신 토지(아파트)와 농지(논)에 대해, 형제간의 의가 그렇게 나쁘지 않아서 협의분할상속을 하지 않고 아파트는 장남에게 농지는 차녀에게 각각 상속하기로 했습니다. 그 대신 물건 처분에 관련해서는 형제가 협의후 매도를 하기로 하고 차익에 대해서 1/n을 하기로 했습니다. 혹시나 상황이 여의치 않아(상속을 받은 형제중 급전이 필요할 경우) 형제들과 협의 없이 매도를 하는 상황이 발생할 경우를 대비해서 물건에 대해서 채무 없는 근저당설정을 하려고 하는데, 1. 이런 경우가 가능한지 궁금하고 2. 위 1.의경우가 가능할 경우 하는 방법과 절차가 궁금하고 3. 법무사의 도움 없이 셀프로도 가능한지 궁금합니다. 위와 같이 질문을 드리는 이유는 농지는 최대한 빨리 처분을 할 계획이고 아파트는 5년 이내 처리할 계획이라 여러 명의 명의로 등기하는 것보다 한 명에게 하는게 낫겠다 라는 판단 하에 진행하려고 합니다.

 

형제 간 협의하에 부모님의 상속재산을 분할하여 아파트는 장남에게, 농지는 차녀에게 각각 상속하되, 향후 처분 시 형제들이 차익을 공유하려는 계획에 대해 말씀드리겠습니다.

 

1. 채무 없는 근저당권 설정의 가능성과 방법

 

채무 없는 근저당권 설정은 법적으로 불가능합니다. 근저당권은 피담보채무의 존재를 전제로 하는 담보물권이며, 실제 채권채무관계 없이 설정된 근저당권은 통정허위표시로 무효가 됩니다.

 

대안적 방법들:

 

① 실제 금전대차관계 설정:

 

형제들 간 실제 차용증을 작성하고 근저당권 설정

정기적 이자 지급으로 실질성 확보

가족 간 거래의 증여 추정을 피하기 위한 엄격한 요건 필요

 

② 매도 시 협의 의무화 조항:

 

부동산 처분 시 형제들의 동의를 받도록 내부 약정서 작성

법적 구속력은 제한적이나 도덕적 구속력 확보

 

2. 부동산 처분 방지를 위한 실무적 방안

 

① 협의분할협의서 작성 시 특약 조항 포함:

 

"상속인은 본 부동산을 처분할 경우 다른 상속인 전원의 동의를 얻어야 하며, 처분 차익은 상속인들이 균등하게 분배한다“

 

② 정기적 확인서 작성:

 

매년 또는 특정 시점마다 형제들 간 합의 내용 재확인

변경 사항 발생 시 서면으로 기록

 

3. 셀프 등기의 가능성

 

상속등기는 셀프로 가능합니다. 필요한 절차는 다음과 같습니다:

 

필요 서류:

 

망인: 제적등본, 기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세) 등

상속인: 인감증명서, 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록초본 등

부동산: 등기부등본, 건축물대장등본, 토지대장등본

 

진행 순서:

 

집에서 온라인 서류 발급

행정복지센터에서 증명서류 발급

은행에서 국민주택채권 매입

구청에서 취득세 납부

등기소에서 등기신청

 

4. 권고사항

 

-. 협의분할상속보다는 단독명의 등기를 선택하되, 형제들 간 상세한 협의서를 작성하시기 바랍니다.

-. 채무 없는 근저당권 설정은 불가능하므로, 실제 차용관계를 설정하거나 다른 방법을 모색하시기 바랍니다.

-. 셀프 등기는 가능하나, 복잡한 가족 관계의 상속이므로 전문가 상담을 받으시는 것이 안전합니다.

-. 농지는 빠른 처분을, 아파트는 5년 내 처분 계획이시라면 처분 시점의 세금 문제도 미리 검토하시기 바랍니다.