나홀로 등기 시리즈 2탄: [부담부증여]

[사례:]

증여자: 아버지(1세대 2주택자) 수증자: 딸과 사위(1세대 1주택자) 증여지분: 딸에게 1/2, 사위에게 1/2 증여물건: 감정평가액(실거래가액) 14억, 전세보증금 6억, 비조정대상지역 소재

 

증여한 후 등기하려고 할 때 필요한 절차와 서류 및 납부해야할 세금은 종류별로 얼마인가요?

 

1. 부담부증여의 개념 및 과세 원리

 

부담부증여란 증여를 받는 사람이 증여받는 재산에 담보된 채무(예: 전세보증금, 대출금)를 함께 인수하는 조건으로 이루어지는 증여를 말합니다. 이 경우, 채무 부분은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되고, 채무를 제외한 순수 증여 부분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.

사례에서는 아파트의 전세보증금 6억 원이 부담부 채무에 해당합니다.

 

2. 필요한 절차 및 서류

 

부담부증여 등기를 위해서는 크게 다음과 같은 절차와 서류가 필요합니다.

 

가. 증여 계약 및 세금 신고 전 준비

 

감정평가: 문의하신 아파트의 감정평가액이 14억 원으로 확정되어 있으므로, 이 금액이 증여재산가액의 기준이 됩니다. 감정평가서는 증여세 신고 시 첨부해야 합니다.

부채 승계 합의: 전세보증금 6억 원을 딸과 사위가 인수한다는 내용이 명확하게 증여계약서에 명시되어야 합니다. 또한, 전세권자와의 임대차계약서 상 임대인의 명의 변경에 대한 합의가 필요합니다.

 

나. 증여세 신고 및 납부

 

증여세 신고 기한: 증여일(등기접수일 또는 실질적으로 재산을 인도받은 날 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 수증자 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부해야 합니다.

 

필요 서류 (수증자 제출):

증여세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서

증여재산 및 그 평가명세서 (감정평가서 첨부)

부채증명서 (전세임대차계약서 사본, 임대차보증금 수령 확인 자료 등)

가족관계증명서, 주민등록등본 등 인적사항 확인 서류

증여계약서 사본

 

다. 양도소득세 신고 및 납부

 

양도소득세 신고 기한: 양도일(증여일과 동일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 증여자 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.

 

필요 서류 (증여자 제출):

양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서

매매계약서 또는 증여계약서 사본

취득가액 증빙 서류 (매매계약서, 등기권리증 등)

필요경비 증빙 서류 (중개수수료, 취등록세 영수증 등)

 

라. 소유권이전등기

 

등기 신청 기한: 증여계약일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

 

필요 서류:

증여계약서 (검인 필요)

증여세 및 양도소득세 납부 영수증

취득세 납부 영수증

국민주택채권 매입 증명

등기신청서

증여자(아버지)의 등기필정보 (등기권리증)

증여자(아버지)의 인감증명서, 주민등록초본

수증자(딸과 사위)의 주민등록등본, 인감증명서 (또는 본인서명사실확인서)

위임장 (법무사 등 대리인 신청 시)

토지대장, 건축물대장, 등기사항전부증명서 (말소사항 포함)

 

3. 납부해야 할 세금 종류별 계산

 

세금 계산은 2025년 기준 현행 세법을 기준으로 하며, 세법 개정이나 예규·판례에 따라 변동될 수 있습니다.

 

가. 양도소득세 (증여자: 아버지)

 

부담부증여 시 채무액은 양도로 보므로, 양도차익에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

 

양도가액: 전세보증금 6억 원

취득가액: [증여재산의 취득가액 × (전세보증금 비율=채무비율)]

예시: 아파트 취득가액이 7억 원이라면, (7억 원 × (6억 원 / 14억 원)) = 약 3억 원

양도차익: 양도가액 - 취득가액 – 필요경비

 

아버지는 1세대 2주택자이므로, 비과세 혜택은 적용되지 않습니다. 양도소득세율은 보유 기간 및 과세표준에 따라 다르게 적용됩니다.

일반적인 양도소득세율: 6% ~ 45% (지방소득세 별도 10%)

현재 아버지가 해당 아파트를 장기 보유(2년 이상)하셨다면 장기보유특별공제가 적용되어 세 부담이 줄어들 수 있습니다.

 

예상 양도소득세: 양도차익에 따라 크게 달라지므로 정확한 계산은 어렵습니다. 다만, 양도차익이 발생하는 경우 상당한 세액이 발생할 수 있습니다.

 

나. 증여세 (수증자: 딸과 사위)

 

전세보증금 6억 원을 제외한 순수 증여재산가액 8억 원(14억 원 - 6억 원)에 대해 증여세가 과세됩니다.

 

증여재산가액: 8억 원

증여 공제: 수증자와의 관계에 따라 다릅니다.

딸: 아버지로부터 증여받으므로 5천만 원 (10년간 합산) 공제

사위: 사위는 직계비속이 아니므로 1천만 원 (10년간 합산) 공제

 

딸에 대한 증여세 계산 (증여재산가액 4억 원 가정)

증여재산가액: 4억 원

증여재산공제: 5천만 원

과세표준: 4억 원 - 5천만 원 = 3억 5천만 원

산출세액:

(1억 원 이하: 10%) 1천만 원

(1억 원 초과 5억 원 이하: 20%) (3억 5천만 원 - 1억 원) × 20% = 2억 5천만 원 × 20% = 5천만 원

총 산출세액: 1천만 원 + 5천만 원 = 6천만 원

 

사위에 대한 증여세 계산 (증여재산가액 4억 원 가정)

증여재산가액: 4억 원

증여재산공제: 1천만 원

과세표준: 4억 원 - 1천만 원 = 3억 9천만 원

산출세액:

(1억 원 이하: 10%) 1천만 원

(1억 원 초과 5억 원 이하: 20%) (3억 9천만 원 - 1억 원) × 20% = 2억 9천만 원 × 20% = 5천8백만 원

총 산출세액: 1천만 원 + 5천8백만 원 = 6천8백만 원

 

총 예상 증여세: 6천만 원 + 6천8백만 원 = 1억 2천8백만 원 (세액공제 등은 미고려)

 

다. 취득세 (수증자: 딸과 사위)

 

취득세는 증여받는 부동산의 취득가액에 세율을 곱하여 계산합니다. 부담부증여의 경우, 채무액 부분은 유상취득으로 보아 일반 매매 세율이, 채무를 제외한 순수 증여 부분은 증여 세율이 적용됩니다.

 

유상취득 (채무액 6억 원에 대한 부분: 세율은 감정평가금액 또는 실거래가 기준으로 함. 사례의 경우 9억 초과이므로 3%):

일반적인 세율: 1% ~ 4% (주택 유상취득세율) + 농어촌특별세 + 지방교육세

예시: 6억 원 × 3% = 1,800만 원 (취득세)

농어촌특별세 (취득세의 0.2%) = 6억 원 × 0.2% = 120만 원

지방교육세 (취득세의 0.3%) = 6억 원 × 0.3% = 180만 원

유상취득 관련 총 취득세 등 약 2,100만 원

 

무상취득 (순수 증여 8억 원에 대한 부분):

세율: 3.5% (증여 취득세율) + 농어촌특별세(0.2%) + 지방교육세(0.3%)

예시: 8억 원 × 3.5% = 2,800만 원 (취득세)

농어촌특별세 (취득세의 0.2%) = 8억 원 × 0.2% = 160만 원

지방교육세 (취득세의 0.3%) = 8억 원 × 0.3% = 240만 원

무상취득 관련 총 취득세 등 약 3,200만 원

 

총 예상 취득세: 2,100만 원 + 3,200만 원 = 5,300만 원

 

라. 기타 비용

 

∎ 인지세: 증여계약서에 부과되는 세금으로, 부동산 가액에 따라 다릅니다. (예: 10억 원 초과 시 35만원)

∎ 국민주택채권 매입: 주택도시기금법에 따라 소유권이전등기 시 의무적으로 매입해야 하며, 매입 금액은 시가표준액(과세시가표준액)에 따라 결정됩니다. 매입 후 바로 할인하여 판매할 수 있습니다.

∎ 법무사 수수료: 등기 업무를 법무사에게 위임하는 경우 발생하는 비용입니다. (일반적으로 수백만 원)

 

4. 중요 유의사항

 

∎ 사전 증여재산 합산: 증여일로부터 10년 이내에 동일인(직계존속)으로부터 증여받은 재산이 있다면 합산하여 증여세가 과세됩니다. (딸의 경우 아버지로부터, 사위의 경우 배우자인 딸의 직계존속으로부터 증여받은 것으로 간주하여 합산 여부 검토 필요)

∎ 채무의 진정성 입증: 전세보증금 승계는 실질적으로 이루어져야 하며, 수증자가 해당 채무를 실제로 상환할 능력이 있음을 입증해야 합니다. 형식적인 채무 승계는 증여로 간주될 수 있습니다.

∎ 세금 상담 필수: 위 계산은 예시이며, 실제 세금은 취득 시기, 취득가액, 보유 기간, 다른 자산 유무, 가족 구성원의 증여 이력 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 세무 전문가(세무사)와 상담하여 정확한 세액을 확인하고 절세 방안을 모색하시기를 강력히 권해드립니다. 등기 업무는 법무사 또는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.